Moderne Logistik in Ballungsräumen ist für Geldanlagen stark nachgefragt. Dabei besteht die Gefahr mangelnder Vielfalt an Standort-, Nutzungs- und Objektarten. Verschiedene Formate zu verknüpfen sorgt für eine ausgewogene Rendite-Risiko-Struktur und breite Diversifikation.

Der Logistikmarkt boomt und erreichte in Europa 2021 ein Transaktionsvolumen von rund EUR 53 Milliarden, das sind 40% mehr als im Vorjahr. Die Anlegernachfrage ist solide: Der expandierende Onlinehandel benötigt mit jeder Milliarde Euro Umsatzwachstum tausende zusätzliche Quadratmeter Logistikfläche. Dieses starke Wachstum geht mit einem hohen Bedarf an modernen Produktionsflächen einher. Für Anlagezwecke kommen aber noch viele weitere Formate in Frage.

Logistikobjekte in wirtschaftsstarken Ballungsräumen liegen in der Nähe einer grossen Kundschaft, einer guten Verkehrsinfrastruktur und grosser Belegschaften. Dies macht sie zu den attraktivsten Logistikstandorten. Doch jedes Wachstum hat Grenzen. Zunächst einmal in Bezug auf das Land, das häufig von den lokalen Behörden eng eingegrenzt ist. Zweitens konkurrieren für Logistikzwecke geeignete Flächen mit anderen Nutzungsarten wie Büro und Wohnen.

Anlegende profitieren von der Expansion an sekundären Lagen
Das Wachstum im Logistikbereich verlagert sich zunehmend auf dezentrale Stand-orte. Dies dient nicht nur der Umgehung, sondern resultiert auch aus dem Ausbau und der Verdichtung von Logistiknetzen – national oder grenzüberschreitend mit den Nachbarländern. Das Ziel ist, Kundinnen und Kunden schnell zu beliefern, vor allem im Onlinehandel. Von dieser Expansion können Anlegende profitieren, sollten dabei aber die Mieterqualität stark im Blick behalten. Besonders gut eignen sich wachsende Firmen aus dem (Online-)Einzelhandel, dem Paketdienst oder der Fertigung mit guter Bonität. Sekundäre Lagen bieten im Vergleich zu Ballungsräumen nicht nur eine Renditeprämie für Spitzenobjekte, sondern auch einen weiteren Spread bei älteren Objekten. Zentrale Voraussetzung dafür ist ein solider Vermietungsmarkt.

Eglitis Andri
Um vom Logistikboom zu profitieren und an künftigen Trends teilzuhaben, sollten bei der Anlage alle Logistiksegmente berücksichtigt werden.

Geeignetes Land ist begrenzt
Die Logistik ist ein vielfältiger Sektor, der von grossen Zentrallagern über Spezialimmobilien wie Kühllager bis hin zu Last-Mile-Citylogistik reicht. Diese Vielfalt spiegelt sich in der Grösse der Immobilien, der Reproduzierbarkeit der Standorte sowie in Mietpreisen und Renditechancen wider. Bemerkenswert ist zudem, dass die Citylogistik nicht immer in Reinform vorkommt, sondern auch Teil von Mischnutzungen sein kann. Die Grosslogistik liegt wiederum oft an Verkehrszentren wie Autobahnknotenpunkten. Geeignetes Land hierfür ist planungsrechtlich begrenzt, doch ist es eher verfügbar als etwa urbane Liegenschaften für die Last-Mile-Logistik. Die Citylogistik bietet normalerweise eine sehr gute Drittnutzbarkeit – doch sind die Preise tendenziell höher, was geringere Erträge bedeutet, und die Anzahl der Objekte ist begrenzt. Gemessen am Investitionsvolumen ist die Grosslogistik also einmal mehr im Vorteil.

Alle Logistiksegmente berücksichtigen
Es zeigt sich also deutlich: Um vom Logistikboom zu profitieren und an künftigen Trends teilzuhaben, sollten bei der Anlage alle Logistiksegmente berücksichtigt werden. Dazu gehört auch der Bereich der Projektentwicklung, etwa durch Partner oder aus dem eigenen Haus. Damit sind nicht nur Risikodiversifikation und Ausgewogenheit im Gesamtportfolio gewährleistet, sondern es werden auch aktuelle Megatrends wie die zunehmende Urbanisierung und die steigende Nachfrage nach Citylogistik berücksichtigt.

Autor: Andri Eglitis, Head Research, Swiss Life Asset Managers, Deutschland

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