Investissements logistiques : couvrir tout le spectre

Le marché de la logistique est en plein essor et a atteint en Europe un volume de transactions d’environ 53 milliards d’euros en 2021, soit 40% de plus que l’année précédente. La demande des investisseurs est soutenue : l’expansion du commerce en ligne nécessite des milliers de mètres carrés supplémentaires de surface logistique pour chaque milliard d’euros de croissance des ventes. Cette forte hausse se double d’une demande importante en surfaces de production modernes. De nombreux autres formats peuvent être utilisés à des fins d’investissement.

Les biens logistiques situés dans des agglomérations économiquement dynamiques sont proches d’une clientèle importante, d’une bonne infrastructure de transport et d’une main-d’œuvre abondante. Ce sont les sites logistiques les plus attrayants. Mais toute croissance a des limites. Tout d’abord, en ce qui concerne le pays, car les autorités locales sont souvent très restrictives. Deuxièmement, les surfaces adaptées à la logistique sont en concurrence avec d’autres usages tels que les bureaux et les logements.

Les investisseurs bénéficient de l’expansion vers les emplacements secondaires
Dans le secteur de la logistique, la croissance se reporte de plus en plus vers les sites décentralisés. Cela ne sert pas seulement à contourner les règles, mais résulte également du développement et de la densification des réseaux logistiques – nationaux ou transfrontaliers. L’objectif est de livrer rapidement les clients, notamment dans le commerce en ligne. Les investisseurs peuvent profiter de cette expansion, mais doivent rester très attentifs à la qualité des locataires. Les entreprises en pleine croissance du commerce de détail (en ligne), de la livraison de colis ou de la production avec une bonne solvabilité sont particulièrement indiquées. Par rapport aux agglomérations, les emplacements secondaires offrent non seulement une prime de rendement pour les biens de premier plan, mais aussi un écart supplémentaire pour les objets plus anciens. La solidité du marché de la location est ici une condition essentielle.

Les terrains adéquats sont limités
La logistique est un secteur diversifié qui s’étend des grands dépôts centraux aux biens immobiliers spéciaux tels que les entrepôts frigorifiques, en passant par la logistique du dernier kilomètre. Cette diversité se reflète dans la taille des biens immobiliers, la reproductibilité des sites, les niveaux des loyers et les opportunités de rendement. Il est également intéressant de noter que la logistique urbaine ne se présente pas toujours en tant que telle, mais peut aussi faire partie d’usages mixtes. La logistique de grande envergure se situe souvent sur les centres de transport comme les nœuds autoroutiers. Les terrains adéquats sont limités en termes d’aménagement du territoire, mais leur disponibilité est meilleure que celle des immeubles urbains pour la logistique du dernier kilomètre. La logistique urbaine offre normalement un très bon usage par des tiers, mais les prix ont tendance à être plus élevés, ce qui implique des revenus plus faibles, et le nombre de biens est limité. En termes de volume d’investissement, la grande logistique présente donc une fois de plus un avantage.

Prendre en compte tous les segments logistiques
Une chose est donc claire : afin de profiter de l’essor logistique et de participer aux tendances futures, l’investissement doit prendre en compte tous les segments logistiques. Le développement de projets en fait partie, par exemple par des partenaires ou par le propriétaire. Cela permet non seulement de garantir la diversification des risques et l’équilibre dans le portefeuille global, mais aussi de tenir compte des mégatendances actuelles telles que l’urbanisation croissante et la hausse de la demande en logistique urbaine.

^{Autor: Andri Eglitis, Head Research, Swiss Life Asset Managers, Allemagne}