Veränderungen an der Bahnhofstrasse sind seit ihren Anfängen an der Tagesordnung. Ebenso waren die Gründe dafür stets vielfältig. Doch ohne den permanenten Wandel wäre die Bahnhofstrasse nicht das, was sie heute ist: Einkaufsboulevard, Arbeitsort und Tourismusmagnet mit weltweiter Ausstrahlung. Dazu trägt auch der umfassend sanierte Swiss Life Brannhof bei.

Im Lauf des 19. Jahrhunderts entwickelte sich Zürich zur schweizerischen Grossstadt und zu einem Wirtschaftszentrum. Nach dem Vorbild von Paris und anderen europäischen Metropolen plante Zürich einen repräsentativen Boulevard mit Blockrandbebauungen, geraden Linien und modernen Geschäften.

Über dem Fröschengraben, einem mittelalterlichen Stadtgraben, entstand so die weltberühmte Bahnhofstrasse. Bei diesem grossangelegten stadtplanerischen Eingriff blieb kaum ein Stein auf dem anderen. Immer häufiger wurden Wohnungen für Bürozwecke umgenutzt. Die wirtschaftliche und soziale Entwicklung führte zur Umwandlung des einst gemischten Wohnquartiers in ein Geschäfts- und Verwaltungszentrum. In ihrer heutigen Länge von 1,4 km wurde die Bahnhofstrasse in den 1880er Jahren fertiggestellt und zieht sich seither vom Bahnhof über den Paradeplatz bis zum Bürkliplatz am Zürichsee.

Ein Pionier der ersten Stunde: Julius Brann

Mit der fortschreitenden Entwicklung der Bahnhofstrasse setzte um 1900 auch eine Erneuerung der Geschäftshausarchitektur ein. Anstelle bisheriger, in Arkaden zurückgesetzter Schaufenster entstanden Glasfronten in der Fassadenflucht und zu den Ladeneingängen stieg man nicht mehr über kleine Treppchen empor, sondern erreichte das Innere ebenerdig. Dieser Prozess der Citybildung verlieh der Bahnhofstrasse mit neuen Gebäudetypen wie Bürobauten und Warenhäusern ein grossstädtisches Gepräge.1

Ein Pionier der ersten Stunde war Julius Brann: 1896 gründete er in Zürich das schweizweit erste Warenhaus. 1912 liess er an der Bahnhofstrasse 75 den noch heute stehenden und Ende der 1920er Jahre erweiterten, markanten Neubau errichten. Es war ein wahrer Konsumtempel, in dem über mehrere Etagen eine bis dahin nicht gekannte Menge und Vielfalt an Waren feilgeboten wurde. Es erstaunt deshalb nicht, dass sich diese neuartige Form des Detailhandels zum absoluten Publikumsmagneten entwickelte.

Die Bahnhofstrasse blieb eine Strasse in stetem Wandel. Dies machte das Warenhaus Brann zum Thema, als es 1936 sein 40-jähriges Jubiläum feierte. In einem ganzseitigen Inserat mit der Überschrift «Wer kennt ALT Zürich?» wurden ältere und jüngere Generationen eingeladen, an einem Wettbewerb teilzunehmen. Sie sollten anhand von Modellen, die in den Schaufenstern und auf den Verkaufsflächen ausgestellt waren, angeben, um welche Gebäude es sich handelte, wo sie einst gestanden hatten und was sich jetzt an ihrer Stelle befand. Denn im Lauf von vierzig Jahren hatte sich vieles verändert: «Das Zürich unserer Grosseltern, altmodisch und heimelig, ist einer modernen Grossstadt gewichen. Verschwunden ist manches charaktervolle Gebäude, das ein Kennzeichen des alten Zürich war».2

«Über eine Million Menschen besuchen die Bahnhofstrasse pro Monat.» (Video auf Französisch mit deutschen Untertiteln)

Veränderte Einkaufsgewohnheiten

Das Gebäude, das Julius Brann damals errichten liess, hat die Zeit überdauert. Mit Aufstockungen und Erweiterungen aus den Jahren 1927/1929 steht es heute noch und erstrahlt nach der umfassenden Sanierung 2020–2023 als «Swiss Life Brannhof» in neuem Glanz.

Am architektonischen Erscheinungsbild der Bahnhofstrasse hat sich in den vergangenen fünfzig Jahren tatsächlich sehr viel weniger verändert als in den über hundert Jahren davor. Das hat nicht zuletzt mit einer grösseren Sensibilisierung der Öffentlichkeit gegenüber historischen Gebäuden und dem Bewusstsein für deren Schutzwürdigkeit zu tun. Doch während die Fassaden vielfach aussehen wie einst, hat sich die Nutzung der Räume und Flächen immer wieder neuen Anforderungen und Trends angepasst.

Heute finden sich an der Bahnhofstrasse Läden internationaler Marken neben traditionellen Schweizer Unternehmen, dazwischen Boutiquen, Uhren- und Schmuckgeschäfte sowie verschiedenartige Gastronomieangebote. Mono-Brand-Stores, Showrooms und Pop-up-Stores – schon lange nicht mehr nur als Zwischennutzungskonzept verstanden – sind in den vergangenen Jahren hinzugekommen.

Auch ist alles schneller und kurzlebiger geworden. In den Läden wechseln Inszenierungen und Schaufensterdekorationen beinahe über Nacht, um Kunden und Kundinnen laufend neue Einkaufserlebnisse zu bieten. Und nicht zu vergessen der Online-Handel, der ebenfalls zu einem veränderten Einkaufsverhalten geführt hat und die Frage aufwirft, wie sich die Verkaufsflächen zukünftig attraktiv und gewinnbringend bespielen lassen.

Aktives Immobilienmanagement ist zentral

Diese Veränderungen und Entwicklungen fordern auch die Immobilienbesitzer: Es braucht ein aktives Immobilienmanagement, damit das Flächenangebot am Markt erfolgreich vermietet werden kann. Ziel ist es, die Immobilien so zu entwickeln, dass Lage, Fläche und Nutzung sich bestmöglich ergänzen. Neben umfassender Marktkenntnis bedingt das insbesondere auch eine kontinuierliche Überprüfung des Bestands und regelmässige Investitionen in die Substanz und den Ausbau.

An städtischen Lagen wie der Zürcher Bahnhofstrasse sind die Leerstände normalerweise tief und es werden überdurchschnittliche Mieten erzielt. Doch gleichzeitig stellen sich hier die höchsten Anforderungen an das Immobilienmanagement: Die Eigentümer müssen sowohl Geschichte als auch Trends verstehen und diese bei der Weiterentwicklung der Gebäude berücksichtigen.

In diesem Kontext steht auch die Sanierung, Revitalisierung und Neuvermietung der Liegenschaften Bahnhofstrasse 75/79, des «Swiss Life Brannhof». Nachdem die historische Bausubstanz aufwendig restauriert, die gesamten technischen Anlagen modernisiert sowie Energieeffizienz und Erdbebensicherheit verbessert worden sind, laufen zurzeit noch die Mieterausarbeiten der Retail- und Büroflächen. Dabei zeigt sich, wie wichtig es war und ist, sich mit den Wünschen und Bedürfnissen künftiger Mieter und ihrer Kundschaft frühzeitig auseinanderzusetzen. Nur so ist es möglich, den sich rasch ändernden Anforderungen gerecht zu werden und eine Immobilie auch für die nächsten zwanzig, dreissig Jahre fit zu machen. Mit einem vielfältigen Mietermix und einem abwechslungsreichen Angebot entsteht hier ein neuer Begegnungsort zum Verweilen, Arbeiten und Shoppen. – Die Zürcher Bahnhofstrasse erfindet sich immer wieder neu.

«10 000 Quadratmeter für einen vielfältigen Mietermix.»

Karin Pache, Communications, Swiss Life Asset Managers

1
Amt für Städtebau der Stadt Zürich, Denkmalpflege, März 2013
2 NZZ, 18.11.1936

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