Die Wirtschaft befindet sich in einem neuen makroökonomischen Umfeld mit höheren Langfristzinsen. Unter diesen Umständen können Immobilien einen Schutz vor Inflation bieten. Welche Sektoren eignen sich dazu besonders? Eine Beurteilung der aktuellen Situation mit Blick auf die weitere Entwicklung im schweizerischen und im europäischen Immobilienmarkt.
Die makroökonomischen und demografischen Rahmenbedingungen in der Schweiz präsentieren sich vorteilhaft, so dass sie stabilisierend auf den Immobilienmarkt einzuwirken vermögen. Die langfristigen Hypothekarzinsen bewegen sich auch im ersten Halbjahr 2024 unter denjenigen des Vorjahrs. Mit der Aussicht auf weitere Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank im Jahresverlauf dürften auch die Finanzierungskosten für Projektentwicklungen wieder günstiger werden. Bei den europäischen Zentralbanken ist im laufenden Jahr ebenfalls mit weiteren Zinssenkungen zu rechnen, allerdings dürften die Leitzinsen nicht auf die vorpandemischen Tiefstände zurückkehren. Die Inflation wird sinken, aber nicht weit unter das Ziel der Zentralbanken; deshalb müssen die Zinsen genügend restriktiv bleiben. Swiss Life Asset Managers geht davon aus, dass sich die Wirtschaft in einem neuen makroökonomischen Umfeld mit höheren Langfristzinsen befindet. Unter diesen Umständen bieten Immobilien im Kern eine wirksame Absicherung vor Inflation, da Gewerbemietverträge meist an Indizes gebunden sind. Daher dürften Immobilien bei den Anlegern beliebt bleiben, aber die Performance wird zunehmend vom Ertragswachstum getrieben.
Zahl der Transaktionen ist rückläufig
Aktuell zeigt die Kurve der Transaktionen in der Schweiz allerdings nach unten. Die gleitende Jahressumme des Transaktionsvolumens fiel gemäss Real Capital Analytics (RCA) auch im ersten Quartal 2024 tief aus und liegt 65% unter dem Schnitt der letzten vier Jahre. Ebenso setzt die Bautätigkeit ihren Abwärtstrend fort. Sie erreichte im ersten Quartal 2024 einen rekordtiefen Wert. Handels- und Bauaktivität sind aktuell stark von selektiven Investoren geprägt, das Baugewerbe sieht sich mit Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung konfrontiert. Dies sorgt für Hürden bei der Versorgung mit neuwertigen Flächen und macht bestehende Anlagen zum knappen Gut. Für etwas Schwung sorgen die fallenden Zinserwartungen. Sowohl die Nominalverzinsung von Staatsanleihen als auch die Hypothekarzinsen sind seit den Höchstständen 2022 deutlich gefallen, bleiben aber mittelfristig klar über dem, was wir in den letzten Jahren gesehen haben.
Büroflächen an erstklassigen Lagen gefragt
Angesichts dieses Marktumfelds stellt sich die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für einen Wiedereinstieg oder den Start eines Bauprojekts. Die Prämie zwischen der nominalen Verzinsung und den Immobilienspitzenrenditen wird aktuell grösser und dürfte bei einem Grossteil von Investitionsopportunitäten bereits bei einem Prozentpunkt liegen. Bei Hypothekarzinsen von rund 2% und stabileren Baukosten werden zudem viele Projekte wieder rentabel. Voraussetzung ist natürlich, dass Flächen von Mietern langfristig nachgefragt werden. Dies scheint vielerorts nach wie vor der Fall zu sein. Vor allem für erstklassige Lagen trifft dies zu.
Die zuletzt erschienenen Daten bestätigen, dass Geschäftsflächen an Bestlagen am gesuchtesten sind, obwohl gewisse Firmen Büroflächen abbauen wollen. Gemäss CBRE stieg die Verfügbarkeitsquote im ersten Quartal 2024 in Vororten auf 9,1%, während sie in Central Business Districts (CBD) mit 4,0% vergleichsweise tief lag. Entsprechend verhalten sich die Angebotsmieten: Neuere Zahlen von Wüest Partner zeigen rückläufige Angebotsmieten für Büroflächen in der Schweiz. Gleichzeitig steigen sie in den Topmärkten Zürich und Genf und verharren leicht über Vorpandemieniveau in den anderen grösseren Städten.
Hoher Bedarf an Mietwohnungen, Industrie- und Logistikflächen
Zwei Lichtblicke im europäischen Immobilienmarkt stellen Mietwohnungen sowie Industrie- und Logistikflächen dar. Geopolitische Ereignisse haben Schwachpunkte in den Lieferketten offengelegt. Folglich werden die Unternehmen mehr Industrieflächen für Lagerung und Vertrieb benötigen, um sich gegen weitere Engpässe abzusichern und die ständig steigenden Erwartungen der Verbraucher an schnelle Lieferdienste zu erfüllen. Längerfristig wird das Wachstum im Onlinehandel von 6 bis 10% bis 2028 in europäischen Schlüsselmärkten (PMA) die Nachfrage vor allem nach Citylogistik und grösseren Einheiten an Transportrouten stützen. Swiss Life Asset Managers ist überzeugt, dass im Industrie- und Logistiksektor das Mietwachstum im Prognosezeitraum klar über der Inflationsrate liegen wird.
Angesichts der Mieterbasis beim Wohnen reagiert dieser Sektor weniger stark auf Konjunkturabschwünge als der Gewerbeimmobiliensektor. Swiss Life Asset Managers beurteilt Wohnimmobilien deshalb positiv, vor allem auch wegen des chronischen Unterangebots in den europäischen Märkten. Zudem wirken sich die jüngsten Zinsschritte auf die Hypothekarzinsen aus, was zu einem Kaufkraftverlust führte und das ohnehin schon gravierende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärfte. Längerfristig wird die Nachfrage nach Mietraum (Mehr- und Einfamilienhäuser, Studentenwohnheime, Co-Living etc.) durch günstige demografische Veränderungen wie Migration und Bevölkerungswachstum gestützt.
