La Bahnhofstrasse de Zurich : un kilomètre et demi en perpétuelle mutation

Au cours du XIXe siècle, Zurich est devenue une grande ville suisse et un centre économique. A l’instar de Paris et d’autres métropoles européennes, elle a envisagé un boulevard représentatif avec des constructions en îlots, des lignes droites et des magasins modernes.

C’est ainsi qu’est née la Bahnhofstrasse, célèbre dans le monde entier, au-dessus du Fröschengraben, un fossé urbain médiéval. Lors de cette intervention urbanistique de grande envergure, presque rien n’est resté en l’état. De plus en plus de logements se sont métamorphosés en bureaux. De par le développement économique et social, ce quartier autrefois résidentiel mixte est devenu un centre commercial et administratif. La Bahnhofstrasse, aujourd’hui longue de 1,4 km, a été achevée dans les années 1880. Elle s’étend de la gare jusqu’au Bürkliplatz, au bord du lac, en passant par le Paradeplatz. 

Avec le développement progressif de la Bahnhofstrasse, l’architecture des immeubles commerciaux a elle aussi changé au tournant du XXe siècle. Les vitrines reculées en arcades ont laissé la place à des baies vitrées en façade. On n’accédait plus aux magasins par de petits escaliers, mais par le rez-de-chaussée. Ce processus de construction urbain, avec de nouveaux types de bâtiments tels que les immeubles de bureaux et les grands magasins, a conféré à la Bahnhofstrasse un véritable caractère métropolitain.¹

Julius Brann a été l’un des pionniers : en 1896, il a fondé à Zurich le premier grand magasin de Suisse. En 1912, il a fait construire au numéro 75 de la Bahnhofstrasse ce nouveau bâtiment, qui a été agrandi à la fin des années 1920 et qui existe encore aujourd’hui. Véritable temple de la consommation, on y exposait sur plusieurs étages une quantité et une variété de produits jusqu’alors inconnues. Il n’est donc pas étonnant que cette forme innovante du commerce de détail soit devenue un véritable pôle d’attraction pour la population.

La Bahnhofstrasse est restée une rue en perpétuelle mutation. Ce fut d’ailleurs le thème du 40e anniversaire du grand magasin Brann, en 1936. Dans une annonce d’une page intitulée « Wer kennt ALT Zürich? » (« Qui connaît le vieux Zurich ? »), les jeunes et les moins jeunes étaient invités à participer à un concours. Ils devaient indiquer, à partir de modèles exposés dans les vitrines et sur les surfaces de vente, de quels bâtiments il s’agissait, où ils se trouvaient et par quoi ils avaient été remplacés. Car en quarante ans, beaucoup de choses avaient changé : « Le Zurich de nos grands-parents, à l’ancienne et accueillant, a cédé la place à une grande ville moderne. De nombreux bâtiments de caractère, emblèmes de l’ancien Zurich, ont disparu. »²

Le bâtiment que Julius Brann a fait construire à l’époque a survécu au temps. Avec les surélévations et extensions effectuées de 1927 à 1929, le « Swiss Life Brannhof » existe encore aujourd’hui et brille d’un nouvel éclat après son assainissement complet entre 2020 et 2023.

L’architecture de la Bahnhofstrasse a en effet beaucoup moins changé au cours des cinquante dernières années que pendant les plus de cent ans d’avant. Cela s’explique notamment par une plus grande sensibilisation du public aux bâtiments historiques et par la prise de conscience de la nécessité de les protéger. Mais alors que les façades ressemblent souvent à ce qu’elles étaient autrefois, l’utilisation des surfaces intérieures s’est constamment adaptée à de nouvelles exigences et tendances.

Aujourd’hui, la Bahnhofstrasse abrite des marques internationales et des entreprises suisses traditionnelles, ainsi que des boutiques, des horlogeries et des bijouteries ou encore des offres gastronomiques variées. Les magasins mono-marque, les showrooms et les offres éphémères – qui ne sont plus considérées depuis longtemps comme un simple concept d’utilisation intermédiaire – sont venus s’y ajouter ces dernières années.

Et tout est devenu plus rapide, plus fugace. Dans les magasins, les mises en scène et les décorations de vitrines changent presque d’un jour à l’autre afin de proposer constamment de nouvelles expériences d’achat à la clientèle. Sans oublier le commerce en ligne, qui a également modifié les habitudes de consommation et soulève la question de l’attrait et de la rentabilité des surfaces de vente.

Les propriétaires immobiliers ne peuvent rester les bras ballants devant ces évolutions : une gestion immobilière active est nécessaire pour que les surfaces locatives disponibles sur le marché trouvent preneur. L’objectif consiste à développer les biens immobiliers de manière à ce que l’emplacement, la surface et l’utilisation se complètent au mieux. Outre une connaissance approfondie du marché, cela implique notamment un contrôle continu du portefeuille et des investissements réguliers dans la substance et le développement.

Dans les artères commerçantes comme la Bahnhofstrasse à Zurich, les taux de vacance sont généralement faibles et les loyers supérieurs à la moyenne. Mais cela signifie aussi que la gestion immobilière est soumise à de très hautes exigences : les propriétaires doivent comprendre à la fois l’histoire et les tendances et en tenir compte lors du développement des bâtiments.

La rénovation, l’assainissement et la nouvelle mise en location des biens situés à la Bahnhofstrasse 75/79, le « Swiss Life Brannhof », ont également eu lieu dans ce contexte. La rénovation de la substance bâtie historique, la modernisation de l’ensemble des installations techniques et l’amélioration de l’efficacité énergétique et de la sécurité parasismique sont désormais terminées. Les travaux d’aménagement par les locataires des commerces et des bureaux sont encore en cours. Cela montre à quel point il était et reste important de se pencher suffisamment tôt sur les souhaits et les besoins des futurs locataires et de leur clientèle. C’est le seul moyen de répondre à des exigences qui évoluent rapidement et de préparer un bien immobilier pour les 20 à 30 prochaines années. Avec un large éventail de locataires et une offre variée, c’est un nouveau lieu de rencontre où il fait bon flâner, travailler et faire du shopping. – La Bahnhofstrasse à Zurich se réinvente sans cesse.