Die Anlageklasse Logistics ist ein fester Bestandteil des Immobilien-Geschäftsbereichs bei Swiss Life Asset Managers. Ingo Steves, Managing Partner Logistics, erklärt im Interview, was den Sektor ausmacht und was im Bereich Logistik zukünftig zu erwarten ist.
Der Logistiksektor hat in den vergangenen Jahren einen deutlichen Aufschwung erlebt und ist 2023 zu einer wichtigen Anlageklasse aufgestiegen. Woran liegt das?
Ein wesentlicher Faktor ist das Wachstum des E-Commerce-Sektors; vor allem während der Corona-Pandemie hat er stark zugelegt. Dadurch entstand eine grosse Nachfrage nach Logistik. Angesichts der aktuellen weltpolitischen Lage haben zudem «Friend-shoring» und «On-shoring» an Bedeutung gewonnen. Logistikimmobilien bedeuten mit ihren Lagerungsangeboten eine gute Möglichkeit, sich gegen globale Risiken abzusichern. Darüber hinaus hat durch die Zunahme von Arbeitsteilung auch in der Wirtschaft der Bedarf an modernen Lagerkapazitäten zugenommen.
Wodurch unterscheidet sich Logistik von anderen Anlageklassen wie beispielsweise Gewerbe- und Wohnimmobilien?
Bei Logistikimmobilien ist es wichtig zu wissen, dass die Anbieter in den Bereichen Entwicklung, Asset Management und Investment global einheitlich vorgehen. Konkret heisst das, dass mit den «Big Box»-Logistikimmobilien immer der gleiche Immobilientyp entwickelt wird. Dadurch besitzen diese Immobilien im Vergleich zu anderen Gebäuden eine deutlich höhere Skalierbarkeit. Das ist auch gut, denn der Bedarf an Lagerflächen wird in Zukunft weiter steigen. Logistikimmobilien mit moderner Ausstattung sind bei Investorinnen und Nutzern sehr begehrt.
Welches sind zurzeit die Trends im Logistikimmobiliensektor?
Mittlerweile wird die Integration von ESG, insbesondere der ökologische Nachhaltigkeitsstandard, aktiv eingefordert und ist ein klares Must-have. Ebenso wichtig ist es, für alle Beteiligten – nicht nur für die Investorinnen und die Kunden, sondern auch für den Standort – einen Mehrwert zu schaffen. Das sorgt auch dafür, dass sich die gesellschaftliche Haltung gegenüber Logistikimmobilien inzwischen deutlich verbessert hat. Bei unserem Projekt «Düsseldorf Ost» in Wülfrath haben wir beispielsweise diese verschiedenen Aspekte kombiniert und in Kooperation mit den Stadtwerken Wülfrath eine der grössten Photovoltaik-Dachanlagen in Nordrhein-Westfalen installiert; sie deckt den Strombedarf von über 1650 Vier-Personen-Haushalten.
Vor welchen Herausforderungen steht die Branche?
Insbesondere in Deutschland gibt es aktuell einen grossen Mangel an Flächen. Das zeigt sich vor allem in den Hot-Spot-Regionen der Logistikrouten wie dem Ruhrgebiet oder dem Stuttgarter Raum. Dort gibt es kaum noch verfügbare Flächen. Umso wichtiger ist es deshalb, als Investor und Entwickler im Bereich Logistikimmobilien die Kommunen mit guten und nachhaltigen Argumenten von den eigenen Projekten zu überzeugen. Eine weitere Herausforderung bedeuten die gestiegenen Baukosten; zurzeit sind sie allerdings wieder leicht rückläufig.
Mit welcher Art Logistikimmobilien lassen sich Kundinnen und Kommunen überzeugen?
Ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit spielt für alle Beteiligten eine grosse Rolle. Dabei genügt es nicht, nur die nötigsten Massnahmen zu implementieren. ESG muss in der DNA der Plattform und somit in allen Projekten verankert sein. Eine Kommune ist daran interessiert, dass sich passende Unternehmen langfristig ansiedeln und durch Gewerbesteuer und moderne Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor einen entsprechenden Mehrwert generieren. Als Entwickler und Investor muss man deshalb die richtigen Kundinnen ansprechen und sie durch hochwertige Immobilien an hervorragenden Lagen überzeugen.
Wie ist Swiss Life Asset Managers im Bereich Logistik aufgestellt?
Wir bieten sämtliche Bereiche einer Logistikplattform an: vom Investment über die Projektentwicklung bis zum Asset Management und Property Management. Wir sind also in der Lage, alle Bedürfnisse unserer Kunden in diesem Bereich inhouse abzudecken. Unser Team verfügt über eine langjährige Erfahrung im Logistiksektor. Unser Ziel ist es, Swiss Life Asset Managers auch in der Anlageklasse Logistics als eine der führenden paneuropäischen Anbieterinnen zu etablieren.
Swiss Life Asset Managers hat nicht nur einen sehr guten Ruf und jahrzehntelange Erfahrung im Bereich Investment und Asset Management, sondern dank der hohen Eigenkapitalquote auch die notwendigen Mittel, um grosse Projekte umzusetzen. Damit bieten wir globalen Investoren eine ideale Plattform für den europäischen Markt, hohe Expertise, Qualität und Sicherheit.
Welche Projekte und Erfolge sind besonders hervorzuheben?
Wir haben in der letzten Zeit einige grosse Erfolge verzeichnen können. Mit unserer Projekt-Pipeline «SEED» haben wir fünf hochwertige Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 250 000 m2 entwickelt; das entspricht der Grösse von über 33 Fussballfeldern. Darüber hinaus planen wir in unseren nächsten Pipelines weitere Entwicklungsgrundstücke mit einer Fläche von etwa 1 Mio. m2. Swiss Life Asset Managers gehört damit zu den stärksten Entwicklerinnen in Kontinentaleuropa und gilt als eine der Top-5-Entwicklerinnen von Logistikflächen in Deutschland.1
Im vergangenen Jahr wurde ausserdem unser Projekt «Deltaport I» nördlich von Düsseldorf mit dem «Logix Award» als beste Logistikimmobilie des Jahres 2023 ausgezeichnet und setzte sich damit gegen 25 Mitbewerbungen durch. Das bestätigt uns, dass wir mit unserem nachhaltigen und kundenorientierten Ansatz bestens aufgestellt und in der Lage sind, ausgezeichnete Immobilien für den Markt zu entwickeln.
Zu meinen persönlichen Highlights zählt darüber hinaus, dass sich einer der grössten globalen Investoren für ein Joint Venture mit uns entschieden hat. All das zeigt, dass wir uns aktuell auf einem richtig guten Weg befinden.
Wie sehen die längerfristigen Ziele und Pläne aus?
Der Ausbau und die weitere Etablierung der Logistikplattform von Swiss Life Asset Managers ist unsere Priorität. Dabei wollen wir in ca. drei Jahren zu den aktuellen Marktführern aufgeholt haben. Langfristig ist unser Anspruch, dass wir für Logistikimmobilien im europäischen Raum für alle Interessierten, egal ob Kunden oder Investorinnen, die erste Wahl sind.
1 Bulwiengesa, Logistikstudie 2023
Interview: Johannes Meiborg, Communications Manager, Swiss Life Asset Managers, Deutschland
Swiss Life Asset Managers entwickelt hochwertige Immobilien und Bauvorhaben für die Logistik in Europa. Wir schaffen Mehrwerte für alle Beteiligten und verstehen uns gleichermassen als Partner der Unternehmen, die unsere Objekte nutzen, sowie für Städte und Kommunen, in denen sie angesiedelt werden.
