La classe d’actifs Logistique fait partie intégrante du secteur opérationnel immobilier de Swiss Life Asset Managers. Ingo Steves, Managing Partner Logistics, explique dans un entretien ce qui caractérise le secteur et ce que celui-ci nous réserve.
Le secteur de la logistique a connu un net rebond ces dernières années et il est devenu une classe d’actifs importante en 2023. Comment l’expliquer ?
La croissance de l’e-commerce est un facteur essentiel. Ce secteur a fortement progressé, notamment pendant la pandémie de coronavirus. Conséquence, la demande de biens logistiques a gonflé. Compte tenu de la situation géopolitique actuelle, des pratiques comme le « friend shoring » et l’« on-shoring » ont gagné du terrain. Avec leurs offres de stockage, les biens logistiques constituent un bon moyen de se protéger contre les risques mondiaux. En outre, l’accroissement de la division du travail a également accru la demande de capacités de stockage modernes dans l’économie.
Quelle est la différence entre la logistique et d’autres classes d’actifs comme les biens commerciaux et résidentiels ?
En matière de biens logistiques, il faut savoir que les prestataires ont une approche uniforme à l’échelle mondiale dans les domaines du développement, de la gestion d’actifs et de l’investissement. Concrètement, cela signifie qu’avec les biens « big box », les biens logistiques développés sont toujours du même type. Ils présentent donc une évolutivité nettement plus élevée que d’autres actifs. C’est un bon point, car la demande de surfaces de stockage va continuer d’augmenter. Les biens logistiques dotés d’équipements modernes sont très prisés des investisseurs et des utilisateurs.
Quelles sont actuellement les tendances dans le secteur de l’immobilier logistique ?
Aujourd’hui, l’intégration des critères ESG, notamment l’aspect de durabilité environnementale, est activement réclamée et constitue un point incontournable. Il est tout aussi important de créer une valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes, non seulement pour les investisseurs et la clientèle, mais aussi pour le site. Ainsi, l’attitude de la société vis-à-vis de l’immobilier logistique s’est nettement améliorée. Dans le cadre de notre projet « Düsseldorf Ost » à Wülfrath, nous avons par exemple combiné ces différents aspects et installé, en coopération avec la régie municipale de Wülfrath, l’une des plus grandes surfaces photovoltaïques sur toiture en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Elle couvre les besoins en électricité de plus de 1650 ménages de quatre personnes.
Quels sont les défis auxquels le secteur est confronté ?
L’Allemagne souffre actuellement d’une forte pénurie de surfaces. Une réalité particulièrement visible dans les régions des centres névralgiques des itinéraires logistiques comme la région de la Ruhr ou celle de Stuttgart, où il n’y a pratiquement plus de surfaces disponibles. Il est donc d’autant plus important, en tant qu’investisseur et promoteur dans le domaine de l’immobilier logistique, de convaincre les communes de ses projets par des arguments solides et durables. La hausse des coûts de construction constitue un autre défi, mais actuellement, ces derniers sont à nouveau en léger recul.
Quel type de biens logistiques saura convaincre la clientèle et les communes ?
La durabilité écologique et économique joue un rôle important pour toutes les parties prenantes. A cet égard, se contenter de mettre en œuvre les mesures strictement nécessaires est très loin de suffire. Les critères ESG doivent être ancrés dans l’ADN de la plateforme et donc dans tous les projets. Une commune a intérêt à ce que les entreprises adaptées s’installent à long terme et génèrent une valeur ajoutée correspondante grâce à la taxe professionnelle et à des emplois modernes dans le secteur des services. En tant que promoteur et investisseur, il faut donc s’adresser à la bonne clientèle et la convaincre avec des biens immobiliers haut de gamme à des emplacements exceptionnels.
Comment est positionnée Swiss Life Asset Managers dans le secteur de la logistique ?
Nous proposons une plateforme logistique dans tous les domaines : de l’investissement à la gestion d’actifs et de biens en passant par le développement de projets. Nous sommes donc en mesure de couvrir en interne tous les besoins de notre clientèle en la matière. Notre équipe possède une longue expérience dans le secteur de la logistique. Notre objectif est de faire de Swiss Life Asset Managers l’un des principaux prestataires paneuropéens dans la classe d’actifs Logistique également.
Swiss Life Asset Managers jouit non seulement d’une excellente réputation et de décennies d’expérience dans le domaine de l’investissement et de la gestion d’actifs, mais dispose également des moyens nécessaires pour réaliser des projets d’envergure grâce à son ratio de fonds propres élevé. Nous proposons ainsi aux investisseurs internationaux une plateforme idéale pour le marché européen, avec un haut niveau d’expertise, de qualité et de sécurité.
Quels sont les projets et les succès les plus marquants ?
Nous avons signé de grands succès ces dernières années. Avec notre pipeline de projets « SEED », nous avons développé cinq biens haut de gamme d’une surface totale d’environ 250 000 m2, soit la superficie de plus de 33 terrains de football. Nous prévoyons en outre d’autres terrains à développer d’une superficie d’environ 1 million de m2 dans nos prochains pipelines. Swiss Life Asset Managers fait ainsi partie des plus grands développeurs d’Europe continentale. L’entreprise fait aussi partie du top 5 des promoteurs de surfaces logistiques en Allemagne1.
L’année dernière, notre projet « Deltaport I », au nord de Düsseldorf, s’est en outre vu décerner le « Logix Award » du meilleur bien logistique de l’année 2023, s’imposant face à 25 concurrents. Une distinction qui confirme qu’avec notre approche durable et axée sur la clientèle, nous sommes en très bonne position et en mesure de développer d’excellents biens immobiliers pour le marché.
Autre point fort selon moi : l’un des plus grands investisseurs mondiaux a opté pour une coentreprise avec nous. Tout cela montre que nous sommes actuellement en très bonne voie.
Quels sont les objectifs et projets à long terme ?
L’extension et l’implantation de la plateforme logistique de Swiss Life Asset Managers est notre priorité. Dans trois ans environ, nous voulons avoir rattrapé les leaders actuels du marché. A long terme, notre ambition est d’être le premier choix de toutes les personnes intéressées, qu’il s’agisse de clients ou d’investisseurs, pour les biens logistiques en Europe.
1 Bulwiengesa, étude sur la logistique 2023 (en allemand)
Entretien : Johannes Meiborg, Communications Manager, Swiss Life Asset Managers, Allemagne
Swiss Life Asset Managers développe des biens logistiques et des parcs de distribution haut de gamme en Europe. Nous créons de la valeur ajoutée pour toutes les parties prenantes et nous considérons comme des partenaires des entreprises qui utilisent nos biens ainsi que des villes et communes où ils sont implantés.
