L’économie se trouve dans un nouvel environnement macroéconomique caractérisé par une hausse des taux d’intérêt à long terme. Dans ce contexte, il peut offrir une protection contre l’inflation. Quels sont les secteurs qui s'y prêtent particulièrement ? Une évaluation de la situation actuelle en vue de l’évolution du marché immobilier suisse et européen.
Les conditions-cadres macroéconomiques et démographiques en Suisse s’avèrent favorables et peuvent donc contribuer à stabiliser le marché immobilier. Au premier semestre 2024, les taux hypothécaires à long terme sont inférieurs à ceux de l’année précédente. Avec la perspective de deux baisses de taux directeurs de la BNS au cours de l’année, les coûts de financement pour le développement de projets redeviendront plus avantageux. De nouvelles baisses de taux des banques centrales européennes sont également attendues cette année ; les taux directeurs ne devraient cependant pas revenir au niveau plancher d’avant la pandémie. L’inflation va baisser, mais sans être franchement inférieure à l’objectif des banques centrales, raison pour laquelle les taux doivent rester suffisamment restrictifs. Swiss Life Asset Managers table sur un nouvel environnement macroéconomique caractérisé par une hausse des taux à long terme. Dans ce contexte, l’immobilier offre fondamentalement une protection efficace contre l’inflation, car les baux commerciaux sont souvent indexés. Il devrait donc rester prisé des investisseurs, mais la performance sera de plus en plus tirée par la croissance du rendement.
Recul du nombre de transactions
Actuellement, la courbe des transactions en Suisse est toutefois orientée à la baisse. Selon Real Capital Analytics (RCA), la somme annuelle glissante du volume de transactions au premier trimestre 2024 est à la baisse, à 65% sous la moyenne des quatre dernières années. De même, l’activité de construction poursuit sa tendance baissière ; au premier trimestre 2024, elle avait atteint une valeur historiquement basse. L’activité commerciale et de construction est actuellement fortement marquée par des investisseurs sélectifs. Le secteur de la construction éprouve des difficultés à se procurer des capitaux. Cela engendre des obstacles pour l’offre en surfaces neuves et fait des actifs existants une denrée rare. Le repli des attentes en matière de taux donne un peu d’élan. Tant la rémunération nominale des emprunts d’Etat que les taux hypothécaires ont nettement baissé depuis leurs sommets de 2022, mais ils restent nettement supérieurs à ce que nous avons observé ces dernières années à moyen terme.
Les bureaux à des emplacements de premier ordre sont recherchés
Considérant l’environnement de marché, la question se pose : quel est le bon moment pour revenir sur le marché ou lancer un projet de construction ? L’écart entre la rémunération nominale et les meilleurs rendements se creuse et devrait s’inscrire à 1% pour la majorité des opportunités d’investissement. Avec des taux hypothécaires d’environ 2% et des coûts de construction plus stables, de nombreux projets vont gagner en rentabilité. Bien sûr, cela suppose que la demande locative se maintienne à long terme, ce qui semble encore être le cas en de nombreux endroits. Cela est particulièrement vrai pour les emplacements de premier choix.
Les dernières données publiées confirment que les surfaces commerciales situées à des emplacements de premier ordre sont les plus recherchées, bien que certaines entreprises souhaitent réduire leurs surfaces de bureaux. Selon CBRE, le taux de disponibilité au premier trimestre 2024 a progressé à 9,1% dans les banlieues, alors qu’il était relativement faible à 4,0% dans les quartiers centraux d’affaires (QCA). Les loyers affichés évoluent en conséquence : les derniers chiffres de Wüest Partner font état d’un recul pour les surfaces de bureaux en Suisse. En parallèle, ils augmentent sur les grands marchés de Zurich et de Genève, et stagnent légèrement au-dessus du niveau pré-covid dans les autres grandes villes.
Un besoin élevé en logements locatifs, en surfaces industrielles et logistiques
Les appartements en location ainsi que les surfaces industrielles et logistiques représentent deux motifs d’espoir dans le contexte immobilier européen. Les événements géopolitiques ont révélé les vulnérabilités des chaînes d’approvisionnement. Par conséquent, les entreprises auront besoin de plus d’espaces industriels pour le stockage et la distribution afin de se prémunir contre d’autres avaries et de répondre aux attentes croissantes des consommateurs en matière de services de livraison rapide. A plus long terme, la croissance du commerce en ligne de 6% à 10% d’ici 2028 sur les marchés clés européens (PMA) soutiendra la demande, notamment de logistique urbaine et d’unités de transport plus importantes. Swiss Life Asset Managers est convaincue que la croissance des loyers des secteurs de l’industrie et de la logistique sera nettement supérieure au taux d’inflation sur la période de prévision.
Compte tenu de la base de locataires dans le secteur résidentiel, ce dernier réagit moins fortement aux ralentissements conjoncturels que les segments de l’immobilier commercial. Swiss Life Asset Managers évalue donc positivement les actifs résidentiels, notamment en raison de la sous-offre chronique sur les marchés européens. De plus, les dernières hausses de taux ont impacté les taux hypothécaires, entraînant une perte de pouvoir d’achat et aggravant le déséquilibre déjà sérieux entre l’offre et la demande. A long terme, la demande d’espace locatif (maisons individuelles et immeubles, résidences étudiantes, co-living) sera soutenue par des évolutions favorables telles que la migration et la croissance démographique.
