Der Einzelhandel ist bei Anlegenden weniger beliebt als der Onlinehandel. Nun scheint er aber erstmals seit 2016 den Bürosektor zu schlagen. Dahinter steckt eine Polarisierung im sich wandelnden Einzelhandel, die allmählich Gewinner hervorbringt.

Störungen durch den wachsenden Onlinehandel haben dazu geführt, dass der Einzelhandel in den letzten Jahren bei den Anlegenden in Ungnade gefallen ist. Vor dem Hintergrund der Pandemie und der darauffolgenden Zunahme des Onlinehandels ist es dann eher überraschend, dass laut MSCI-Daten der Einzelhandel 2021 erstmals seit 2016 besser performt hat als die Büros (14,6% vs. 5,1%). Ein genauerer Blick offenbart dann aber ein differenzierteres Bild. Fachmarktzentren und Supermärkte entwickelten sich mit 24,9% bzw. 14,7% am besten. Die Robustheit von Supermärkten als unverzichtbare Einzelhandelsgeschäfte mit geringerer Online-Penetration ist verständlich. Interessanter sind die starken, von der Anlegernachfrage getriebenen Fachmarktzentren. Im zweiten Halbjahr 2021 beeinflusste die Renditekompression die Kapitalwerte mit 14,8% positiv.

Wieso sind Fachmarktzentren so attraktiv?
Unsere thematische Research-Einheit hat die Gründe für die Attraktivität von Fachmarktzentren freigelegt: Robuste Einzelhandelsstandorte bieten Komfort, Preiswürdigkeit, Erlebnis oder idealerweise eine Mischung davon. Der Erfolg von Fachmarktzentren steht in Einklang damit, dass Konsumierende nach Komfort und Preiswürdigkeit streben. Ausserdem gibt es eine steigende Nachfrage nach Drive-through-Restaurants. Die Passantenfrequenz in Zentren mit Food- oder Discounter-Anker ist robust. Der Leerstand liegt unter dem Durchschnitt des Einzelhandels und die Betreiber expandieren. Preiswerte Einzelhandelsketten wie Aldi, B&M und Home Bargains gehören zu den erwerbsfreudigsten. Zudem dürften Fachmarktzentren von Störungen im Sektor profitieren, auch vom Wachstum im Onlinehandel und im «Quick Commerce», wo der Einzelhandel bei den Lieferzeiten konkurriert.

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Unsere thematische Research-Einheit hat die Gründe für die Attraktivität von Fachmarktzentren freigelegt: Robuste Einzelhandelsstandorte bieten Komfort, Preiswürdigkeit, Erlebnis oder idealerweise eine Mischung davon.
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Der städtische Convenience-Einzelhandel dürfte beim Q-Commerce eine Rolle spielen. Stadt: Southgate

Der Onlinehandel hat einen doppelten positiven Einfluss. Erstens werden Fachmarktzentren für die Onlineabwicklung genutzt, da der Zugang zu praktischen Parkplätzen «Click & Collect» unterstützt und Läden dank grösseren Einheiten zu Teillagern für «Last-Mile Delivery» werden können. Zweitens können Fachmarktzentren an dicht besiedelten Lagen umgenutzt werden, um einen Mix aus Einzelhandels- und Citylogistik-Einheiten anzubieten. Beim Quick-Commerce, oder Q-Commerce, werden Waren innerhalb von einer Stunde nach Bestellung geliefert. Dies erfordert die Lagerung von Produkten in der Nähe der Endverbrauchenden. Fachmarktzentren in Stadtgebieten eignen sich gut als solche Pseudo-Lager. Dieser Trend erhöht zudem auch die Attraktivität anderer Convenience-Einzelhändler. So werden lokale kleine Lebensmittelgeschäfte an gut erschlossenen Lagen ebenfalls mithalten können.

Was sind die Risiken beim Anlegen?
Mögliche Fallgruben für Anlegende gibt es weiterhin. Auch bei Fachmarktzentren nimmt die Polarisierung zu. Die Lage, einschliesslich Einzugsgebiet und Erreichbarkeit, bleibt entscheidend. Bei einer Neupositionierung müssen die Zentren den Citylogistik-Bedürfnissen der Nutzenden entsprechen, zum Beispiel mit Hinblick auf Hoftiefe und Ladekonfiguration. Die aktuellen Mieten sind ebenfalls kritisch, da sie in vielen Fällen umbasiert wurden und Overrenting noch weit verbreitet ist. Dennoch gibt es für Anlegende, die verstehen, wie Störungen die Nachfrage der Nutzenden in diesem Sektor beeinflussen, Gewinnmöglichkeiten im sich wandelnden Einzelhandelssektor.

Autor: Frances Spence, Director, Research, Strategy and Risk, Mayfair Capital

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