Während sich der Ausblick für Total Returns auf europäischen Immobilien verschlechtert, können mithilfe von thematischen Anlagestrategien diversifizierte Portfolios aufgebaut werden, die eine langfristige Outperformance erzielen und gleichzeitig die ESG- und die Netto-null-Ziele einhalten. Unser European Thematic Cities Index ist ein wichtiges forschungsorientiertes Tool, das langfristige Immobilienanlageentscheidungen unterstützt.
Die aktuelle Stimmung der Anleger im Hinblick auf die gebaute Umwelt führte zu einer Polarisierung der Renditen
Im aktuellen Umfeld von Immobilienanlagen streben langfristig ausgerichtete institutionelle Anleger nach Immobilien, die positiv auf künftige Veränderungen eingestellt sind, um die Widerstandsfähigkeit des Portfolios zu gewährleisten. Vor diesem Hintergrund konzentrieren sie sich zunehmend auf Marktbereiche, die stark von strukturellen Veränderungen geprägt sind. Dies führte zu einer deutlichen Polarisierung der Performance zwischen Immobiliensektoren, nämlich hohen Renditen für Logistik und schwachen Renditen für Einkaufszentren.
Als Leitprinzip zur Bewältigung dieser grösseren Ungewissheit am Markt verfolgt Swiss Life Asset Managers einen thematischen Anlageansatz, der fünf übergeordnete Themen identifiziert, welche die Immobilienperformance in einer sich stets wandelnden Welt antreiben werden. Die fünf Themen sind: Veränderung und Disruption, Klima und Umwelt, Gemeinden und Clustering, Konsumenten und Lifestyle sowie Konnektivität. Swiss Life Asset Managers baut bei der Anwendung der fünf Themen auf langjähriges Know-how und identifiziert Möglichkeiten in Ländern, Städten und Objekten.
Ertrag ist auf lange Sicht die treibende Kraft hinter der Performance von Core-Anlagen
Offene Core/Core+-Strategien mitunbegrenzter Laufzeit verfolgen in der Regel Absolute-Return-Ziele, die dementsprechen, was die Anleger in Core-Immobilien auf lange Sicht erwartenkönnen. Laut dem MSCI Pan-European Index, der anhand der Performance von über37 000 Objekten in ganz Europa mit einem Kapitalwert von über EUR 894 Mrd. berechnet wird, lag der langfristige ungehebelte Total Return auf Objektebene (vor Managementgebühren und Vehikelkosten) für europäische Immobilien (alle Immobilien) nominal bei 6,5% p. a. (2001–2021).
Eine weitere aufschlussreiche Benchmark ist der INREV European Open End Diversified Core Equity Fund Index («European ODCE Index»), der die Performance von 16 Fonds mit einem Bruttoinventarwert (GAV) von EUR 46,4 Mrd. misst, die europaweit und sektorübergreifend investieren.1 Der Index misst die Fondsperformance abzüglich Gebühren und Kosten und sorgt für Transparenz und Einheitlichkeit bei der Analyse der Performance von Referenzgruppen. Er wies in den letzten zehn Jahren eine nominale ausgeschüttete Cashflow-Rendite von ca. 3,3% p. a. und einen nominalen Total Return von 5,6% p. a. aus.
Die ausgeschütteten Cashflow-Renditen im European ODCE Index lagen in den letzten zehn Jahren bei durchschnittlich ca. 3,3%
Quelle: INREV Open End Diversified Core Equity (ODCE) Fund Index – Index Q2 2022
Immobilien bleiben eine Schlüsselkomponente von institutionellen Anlageportfolios. Für langfristig ausgerichtete Anleger waren Cashflow-Renditen in der Vergangenheit die wichtigsten Performancetreiber. Die vorwiegend indexgebundene Cashflow-Rendite europäischer Immobilien bleibt insbesondere bei höherer Inflation gegenüber anderen Anlageklassen attraktiv. Dennoch verlangt die hohe Inflation einen stärkeren Fokus auf solide Mieter-Covenants und eine sorgfältige Berücksichtigung gesetzlicher und reputationsbezogener Faktoren.
Die Cashflow-Renditen waren in der Vergangenheit die Haupttreiber langfristiger Total Returns
Quelle: MSCI European All Property Index Dezember 2021 (Objektebene)
Robuste Cashflow-Renditen erfordern ein diszipliniertes Investment- und Risikomanagement
Die Investment Manager haben die treuhänderische Pflicht, bei Anlagen für Drittkunden einen disziplinierten Anlageansatz zu verfolgen. Die Anlagen sollten daher nicht von vorab vereinbarten Risikoparametern abweichen, damit die Risikotoleranz der Anleger eingehalten wird. Insbesondere ist es für Manager gefährlich, auf höhere Marktpreise zu reagieren und die Risikokurve emporzuklettern, da dies die Volatilität und das Risiko einer künftigen Underperformance erhöht.
Wir gehen bei der Umsetzung einer Core/Core+-Strategie keine Risiken in Bezug auf Standorte oder Fundamentaldaten zu Objekten ein, sondern nutzen Chancen im Asset Management, um längerfristige Renditen dort zu steigern, wo das Portfolio dies zulässt. Diese kontrollierte Risikobereitschaft unterstützt längerfristige Zielrenditen, die über den durchschnittlichen Core-Cashflow-Renditen liegen. Wir sind überzeugt, dass Swiss Life Asset Managers dank ihren umfangreichen Netzwerken und fundierten Kenntnissen der lokalen Märkte Fehlbewertungen identifizieren kann.
Erwartete Risikoparameter diversifizierter europäischer Core-Immobilien
Folgendes muss über den Konjunkturzyklus hinweg konsequent angewandt werden:
- Geringe bis mittlere Fremdfinanzierung – Belehnungsquote von unter 40%
- Fokus auf stabilisierte Anlagen – Einschränkungen bei der spekulativen Entwicklung
- Länder- und Sektordiversifikation zur Sicherstellung eines Exposure-Spread
- Fokus auf Westeuropa und Emissionsmärkte mit hoher Liquidität
- Maximierung der Ertragsvielfalt und Minderung der Standort-/Objekt-/Mieter-/Mietablauf- und Clusterrisiken
- Hochwertige Mikrolagen in etablierten und aufstrebenden Teilmärkten
- Langfristige Ertragssicherheit durch vorwiegend starke Covenants zur Erzielung stabiler Cashflow-Renditen
Thematisches Investieren bringt Wettbewerbsvorteil
Unsere thematische Anlagestrategie berücksichtigt den strukturellen Wandel in der Wirtschaft und stellt sicher, dass wir in Objekte und Standorte investieren, die für Mieter attraktiv bleiben, die wiederum robuste langfristige Cashflow-Renditen generieren. Mit einem thematischen Ansatz investieren wir mit Überzeugung über den Marktzyklus hinweg, um eine langfristige Outperformance zu erzielen.
Deshalb ist der European Thematic Cities Index von Swiss Life Asset Managers ein wichtiges forschungsorientiertes Tool, das langfristige Immobilienanlageentscheidungen unterstützt. Dieser Index von Swiss Life Asset Managers misst europäische Städte an fünf Kernthemen, die auf die wichtigsten Trends abgestimmt sind, die den Immobilienmarkt einer Stadt prägen: Dynamik, Gesundheit, Netzwerke, Weltoffenheit und Zugänglichkeit.
Ausserdem ist der Fokus auf ESG und dem Netto-null-Pfad der Anleger zentral, um die langfristige Liquidität an den Aktien- und den Anleihenmärkten zu gewährleisten und gleichzeitig das Risiko einer Kapitalwertminderung abzuschwächen. Trotz zunehmender Sensibilisierung glauben wir, dass der Markt ESG-Überlegungen aufgrund fehlender Datenverfügbarkeit noch nicht systematisch korrekt einpreist, was Chancen bietet, fehlbewertete Anlagen genauer zu identifizieren.
Die Anlageklasse Alternative Living ist für die Diversifikation von Core-Immobilienportfolios zentral
Der Wohnimmobiliensektor gilt als thematisch, da er durch die Urbanisierung, die ein starkes Bevölkerungswachstum in thematischen Städten bewirkt, und den demografischen Wandel durch das Wachstum von Einzelpersonenhaushalten im gesamten Altersspektrum unterstützt wird. Daher stieg der Anteil des Alternative-Living-Sektors an den taktischen Immobilienallokationen von Core-Anlegern in den letzten Jahren an und es ist für eine wirklich diversifizierte Strategie wichtig, eine substanzielle langfristige Allokation in dieser Anlageklasse zu haben.
Der Wohnimmobiliensektor bietet attraktive Diversifikationsvorteile. Die Ertragsstabilität stammt von äusserst differenzierten Erträgen angesichts der Vielzahl zugrunde liegender Mieter und senkt die Volatilität der Performance. Wohnimmobilien gelten auch als effiziente Absicherung von Verbindlichkeiten, da sie stark mit der Inflation korrelieren, was auch die langfristige Wertsteigerung unterstützt.
Angesichts des geringen Risikoprofils der Anlageklasse wollen wir überdurchschnittliche Renditen erzielen, indem wir gegebenenfalls in Alternative-Living-Sektoren wie Senior Living, Micro-Living und Co-Living sowie traditionelle Wohnimmobilien in ausgewählten Städten mit starken Fundamentaldaten investieren, wo höhere Renditen im Vergleich zu europäischen Hauptstädten erzielt werden können.
Die PMA-Prognosen zum Total Return verdeutlichen die erwarteten Vorteile einer Integration von Wohnimmobilien in ein thematisch ausgerichtetes diversifiziertes Portfolio, denn vom Sektor wird über den Prognosezeitraum von fünf Jahren eine stabilere Performance erwartet als von Logistik- und Büroobjekten.
Quelle: PMA-Prognosen– Total Returns Europa (Hauptszenario, Juni 2022)
Fazit
Trotz des renditeschwächeren Umfelds dürfen die Manager von Core/Core+-Strategien nicht von vorab vereinbarten Risiko-Rendite-Parametern abweichen und sollten thematisch ausgerichtete Portfolios aufbauen, die auf lange Sicht nachhaltige Renditen erwirtschaften. Swiss Life Asset Managers kann dank ihrer grossen paneuropäischen Plattform mit lokaler Marktkompetenz und starker Research-Expertise Preisineffizienzen und die Möglichkeiten im Asset Management nutzen, um die Core/Core+-Renditen dort zu steigern, wo die Portfolios dies zulassen.
Autoren: Tim Munn, Chief Investment Officer, Mayfair Capital und Guillaume Lau, Portfolio Manager, Mayfair Capital
1 INREV Open End Diversified Core Equity (ODCE) Fund Index – Index Q2 2022
Durch langfristiges Denken und verantwortungsbewusstes Handeln entwickeln wir zukunftsorientierte Anlagelösungen.
