Fünf Thesen zum Schweizer Geschäftsimmobilienmarkt

Swiss Life Asset Managers erwartet in den nächsten Jahren eine niedrige Inflation und tiefe Zinsen sowie einen robusten Privatsektor im Schweizer Binnenmarkt. Davon profitieren Geschäftsimmobilien, insbesondere an zentraler Lage. Fünf Thesen zeigen auf, welche konjunkturellen und strukturellen Entwicklungen diesen Markt künftig prägen.

Trotz der volatilen Entwicklung im Aussenhandel zeigt sich die Schweizer Binnenwirtschaft stabil: Reallohnwachstum und gestiegener Aussenwert des Frankens stärken die Kaufkraft. Die Verkaufsumsätze sind konstant oder steigen, und die Beschäftigung im Dienstleistungssektor nimmt zu – getragen von Zuwanderung und einer überdurchschnittlichen Tourismusentwicklung.

Davon profitieren die Mieter von Verkaufsflächen durch höhere Umsätze unmittelbar; mittelbar steigt aber auch die Nachfrage nach Arbeits- und insbesondere Büroflächen. Gleichzeitig schafft das geldpolitische Umfeld mit tiefen Zinsen und stabilen Immobilienrenditen attraktive Voraussetzungen für Investitionen. 

Die anhaltend tiefe Inflation und der stärkere Franken sprechen mittelfristig für ein weiterhin günstiges Zinsumfeld. Gemäss unserem Basisszenario dürften die Renditen zehnjähriger Obligationen der Eidgenossenschaft unter 1% bleiben, während die mittleren Hypothekarzinsen für Immobiliengefässe zwischen 1% und 2% schwanken. Die daraus resultierenden höheren Spreads gegenüber Immobilienrenditen haben bereits zu Impulsen am Transaktionsmarkt für Geschäftsimmobilien geführt.

Im ersten Quartal 2025 sanken bei Ankäufen die Nettoanfangsrenditen gegenüber dem Vorjahr und liegen gemäss Wüest Partner aktuell zwischen 1,9% (Büros in Zürich) und 3,2% (Retail in Basel) – ein klares Zeichen für das anhaltende Interesse der Investoren.

Ein Blick zurück zeigt, dass Eigentümer von Bestandsliegenschaften im Geschäftssegment von leicht höheren und stabileren Einkommensrenditen profitierten als im weitaus grösseren Wohnsegment. Über die letzten zehn Jahre lagen sie bei 3,4% für Verkaufsobjekte und 3,5% für Büroobjekte, während Wohnliegenschaften lediglich 3,2% erreichten.

Diese Renditen hängen wesentlich von der Flächennachfrage ab. Und genau hier zeigt sich, dass die oft prognostizierte vollständige Verlagerung von Büroarbeitsplätzen ins Homeoffice und die Auflösung von Verkaufsflächen infolge des Onlinehandels nicht eingetreten sind.

Der «Remote Tracker» der meistbesuchten Jobplattform «Indeed», der Begriffe wie «Remote» oder «Hybrid» in Stellenanzeigen erfasst, zeigt: Der Homeoffice-Trend hat seinen Höhepunkt überschritten. In den USA ist der Anteil entsprechend ausgeschriebener Stellen seit Ende 2021 rückläufig und liegt aktuell bei rund 8%, in Deutschland bei etwa 15%. Selbst in Berufen, die keinerlei physische Anwesenheit erfordern – etwa in der Softwareentwicklung, liegt der Anteil heute bei unter 50%.

Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt stabil, da das soziale Arbeitsumfeld nach wie vor einen hohen Stellenwert hat. Moderne Büros bieten nicht nur funktionale Arbeitsplätze, sondern auch Raum für Austausch und Identifikation. In der Schweiz haben namhafte Büroflächenmieter bzw. Arbeitgeber bereits wieder Anwesenheitspflichten eingeführt – mit derzeit maximal zwei Tagen Homeoffice pro Woche.

Der Onlinehandel ersetzt den stationären Handel nur teilweise, denn «Shopping» ist fest im Alltag und in der Freizeit verankert, oft verbunden mit Erlebnissen und sozialem Status. Zudem ist ein grosser Teil des Einzelhandels nicht auf standardisierbare Massenware ausgerichtet. Laut Handelsverband Schweiz und GfK lag der Onlineanteil im Food-Bereich, der fast die Hälfte des Detailhandelsumsatzes ausmacht, 2024 bei lediglich 3,1% (nach einem Höchstwert von 3,8% im Jahr 2021). Auch im Non-Food-Bereich stagnierte der E-Commerce-Anteil bei 18,8%.

Die Nachfrage nach stationären Flächen bleibt damit stabil, insbesondere im Food-Segment. Bei Non-Food-Gütern differenziert sie sich: gefragt sind gut frequentierte Lagen mit Produkten, die ausprobiert werden möchten oder als Luxusgut ein Alleinstellungsmerkmal aufweisen. Diese Einmaligkeit schlägt sich auch in den lageabhängigen Marktdaten nieder.

Zentrale Geschäftsviertel und Hauptgeschäftsstrassen schneiden aufgrund ihrer Bekanntheit, besseren Erreichbarkeit und höheren Frequenz deutlich besser ab als periphere Lagen. Neu- und Wiedervermietungen sind hier einfacher, Leerstände seltener und die Mieten systematisch höher.

Laut dem Immobiliendienstleister CBRE lag die Angebotsquote in den sogenannten «Central Business Districts» (CBDs) im ersten Quartal 2025 bei rund 3,5% – das sind um die sechs Prozentpunkte weniger als in peripheren Lagen. Auch die Angebotsmieten zeigen eine klare Polarisierung: In städtischen Gemeinden grosser Agglomerationen liegen die Mieten – unabhängig vom Segment – rund 30% über dem Schweizer Durchschnitt. In den Stadtquartieren der fünf grössten Städte beträgt der Unterschied sogar rund 80%. Wer auf höhere Erträge und geringere Leerstandsrisiken setzt, sollte der Lage und der Qualität der Objekte besondere Aufmerksamkeit schenken.

Wenn die Vermietungssituation bei Geschäftsflächen herausfordernd ist, können gezielte Umnutzungen neue Perspektiven schaffen. Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit liegt eine Umnutzung zu dauerhaftem Wohnen nahe – oder, in Zonen mit eingeschränkter Wohnnutzung, zu bewirtschaftetem Wohnen.

Unsere Marktdaten zeigen: Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnflächen liegen über 20% über denen von Büroflächen und bieten somit an sich bereits das Potenzial zu einem Mehrertrag bei Neuvermietung. In Kombination mit der Erwartung, dass der Bedarf an Büroflächen in peripheren Lagen und im Altbestand weiter zurückgeht, gewinnen solche Umnutzungen zunehmend an Relevanz.

Allerdings erfordern sie über die wirtschaftliche Betrachtung hinaus eine sorgfältige Prüfung der baulichen und baurechtlichen Situation. Auch wenn die Hürden hier deutlich höher liegen als beim Neubau auf der grünen Wiese, gehen wir davon aus, dass dieses Potenzial künftig stärker ausgeschöpft wird. Davon könnten nicht nur die Eigentümer solcher Objekte profitieren, sondern auch die Wohnbevölkerung, da durch Umnutzungen im Bestand zwischen 100 000 und 200 000 neue Wohnungen entstehen könnten.

Der Schweizer Geschäftsimmobilienmarkt profitiert von einer robusten Binnenwirtschaft, tiefen Zinsen und einer anhaltenden Nachfrage nach zentral gelegenen Flächen. Trotz Digitalisierung und struktureller Veränderungen sind solche Flächen, insbesondere an Bestlagen, weiterhin begehrt.

Bei anspruchsvolleren Geschäftsimmobilien eröffnen gezielte Umnutzungen zusätzliches Potenzial. Sie können nicht nur zur Wertsteigerung für Eigentümer beitragen, sondern auch zur Entlastung des angespannten Wohnungsmarkts.

Quelle: Schweizer Personalvorsorge 09/25