Alors que les perspectives des rendements totaux de l’immobilier européen commencent à s’éroder, des stratégies de placement thématiques peuvent aider à construire des portefeuilles diversifiés surperformant les marchés sur le long terme. Et ce, tout en restant conformes aux objectifs ESG et zéro émission nette. Notre propre European Thematic Cities Index est un outil précieux axé sur la recherche qui appuie les décisions stratégiques dans le cadre d’investissements immobiliers à long terme.

Le sentiment actuel des investisseurs à l’égard de l’environnement bâti entraîne une polarisation des rendements
Dans le contexte des placements immobiliers que nous connaissons, les investisseurs institutionnels à long terme recherchent des biens favorablement alignés sur les changements futurs afin de garantir la résilience du portefeuille. Ils se concentrent de plus en plus sur les secteurs fortement alignés sur les changements structurels, entraînant une forte polarisation des performances entre les secteurs immobiliers, à savoir des rendements solides pour la logistique contre des rendements faibles pour les centres commerciaux.

Pour surmonter cette incertitude croissante sur le marché, Swiss Life Asset Managers applique une approche de placement thématique identifiant des thèmes primordiaux, les 5 C, qui porteront la performance immobilière dans un monde en constante mutation. Ces 5 C sont les suivants : changement & bouleversements, climat & environnement, communautés & rassemblement, consommateurs & mode de vie, et enfin connectivité. Swiss Life Asset Managers s’appuie sur plusieurs années d’expertise dans l’application des 5 C afin d’identifier les opportunités au niveau de divers pays, villes et actifs.

Le revenu est la force motrice de la performance de placement core à long terme
Les stratégies core/core+ à durée indéterminée ont généralement des objectifs de rendement absolu conformes à ce que les investisseurs de l’immobilier core peuvent attendre à long terme.  Selon l’indice MSCI Pan-European, calculé sur la base de la performance de plus de 37 000 actifs en Europe et d’une valeur du capital de plus de 894 milliards d’euros, le rendement total sans effet de levier de l’immobilier européen (tous biens confondus) à long terme (brut des frais de gestion et du coût du véhicule) est de 6,5% par an en termes nominaux (2001 à 2021).

Autre indice de référence livrant un éclairage précieux : l’INREV European Open End Diversified Core Equity Fund Index (« indice European ODCE »), qui mesure la performance de 16 fonds d’une valeur brute d’inventaire (VBI) de 46,4 milliards d’euros investissant en Europe et dans plusieurs secteurs.1 Il mesure le rendement net des fonds, déduction faite des frais et des coûts, et instaure la transparence et l’uniformité de l’analyse du rendement des groupes de pairs.  L’indice présente un rendement du revenu nominal distribué d’environ 3,3% par an et un rendement nominal total de 5,6% par an au cours des dix dernières années.

Les rendements du revenu distribués de l’indice European ODCE ont été en moyenne d’environ 3,3% au cours des 10 dernières années

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Source : INREV Open End Diversified Core Equity (ODCE) Fund Index – Indice T2 2022

L’immobilier reste un élément central des portefeuilles d’investissement institutionnels. Pour les investisseurs avec un horizon de placement à long terme, les rendements du revenu ont toujours été le moteur de performance majeur. Le rendement du revenu de l’immobilier européen, principalement lié à l’indice, reste intéressant par rapport aux autres classes d’actifs. Néanmoins, le contexte inflationniste requiert une concentration accrue sur la capacité des locataires à respecter les clauses contractuelles et un examen attentif des facteurs liés à la législation ainsi qu’à la réputation.

Historiquement, les rendements du revenu sont la principale source de rendements totaux à long terme

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Source : MSCI European All Property Index, décembre 2021 (au niveau du bien)

Rendements du revenu résilients grâce à un investissement et une gestion des risques rigoureux
Les gestionnaires de placements ont l’obligation fiduciaire d’adopter une approche d’investissement rigoureuse lorsqu’ils investissent pour le compte de clients tiers. Par conséquent, les investissements ne doivent pas s’écarter des paramètres de risque préétablis afin de respecter leur tolérance au risque. Plus précisément, il est périlleux pour les gestionnaires de réagir à la hausse des prix du marché en remontant sur la courbe du risque, car cela augmentera la volatilité et le risque de sous-performance future.
 
Nous sommes d’avis qu’en mettant en œuvre une stratégie core/core+, nous ne prendrons pas de risques sur les emplacements ou les fondamentaux des biens, mais nous profiterons des opportunités de gestion d’actifs pour améliorer les rendements à plus long terme là où le portefeuille sera en mesure de s’adapter. Cette prise de risque maîtrisée favorise des rendements cibles à plus long terme supérieurs aux rendements du revenu core moyens.  Nous sommes convaincus que nos réseaux au fin maillage et notre connaissance approfondie du marché local permettront à Swiss Life Asset Managers d’identifier les opportunités mal évaluées. 
 
Paramètres de risque attendus de l’immobilier diversifié européen core
Les paramètres suivants doivent être appliqués de façon systématique tout au long du cycle économique :
 
  • Effet de levier faible à modéré – ratio prêt-valeur inférieur à 40%
  • Priorité aux actifs stabilisés – développement spéculatif limité
  • Diversification des pays et des secteurs pour garantir un écart d’exposition
  • Priorité à l’Europe occidentale et aux marchés primaires offrant une liquidité importante
  • Maximiser la diversité des revenus et atténuer les risques de concentration des emplacements/actifs/locataires/expiration de baux
  • Micro-emplacements de haute qualité sur les sous-marchés établis et émergents

L’investissement thématique procure un avantage sur la concurrence
Une stratégie de placement thématique tient compte des changements structurels de l’économie et nous permet d’investir dans des actifs et des emplacements présentant un attrait durable pour les locataires, générant à leur tour des rendements du revenu résilients à long terme. En adoptant une approche thématique, nous investissons avec conviction tout au long du cycle du marché pour générer une surperformance à long terme.

C’est pourquoi le European Thematic Cities Index de Swiss Life Asset Managers est un outil important axé sur la recherche qui étaye les décisions stratégiques d’investissement immobilier à long terme. Cet indice développé en interne mesure les villes européennes en fonction de cinq thèmes centraux alignés sur les grandes tendances qui façonnent le marché immobilier des villes : dynamisme, bien-être, réseaux, cosmopolitisme et accessibilité.

En outre, l’accent mis sur les critères ESG et la trajectoire zéro émission nette des investisseurs est essentiel pour garantir la liquidité à long terme des marchés des actions et de la dette, tout en atténuant les risques de dépréciation du capital. Malgré une prise de conscience croissante, nous pensons que le marché n’évalue pas encore systématiquement correctement les facteurs ESG, faute de données disponibles, ce qui permet d’identifier davantage les actifs mal évalués.

La classe d’actifs « alternative living » est un facteur clé de diversification des portefeuilles immobiliers core
Le secteur résidentiel est considéré comme thématique, car il est sous-tendu par l’urbanisation, entraînant une forte croissance démographique dans les villes thématiques, et par l’évolution démographique se traduisant par l’augmentation du nombre de ménages individuels de tous âges. En conséquence, ces dernières années, le secteur de l’alternative living a représenté une part croissante des allocations tactiques dans l’immobilier des investisseurs core. Il est donc important, pour une stratégie véritablement diversifiée, de prévoir une allocation substantielle à long terme dans cette classe d’actifs.

Le secteur résidentiel offre des avantages intéressants en termes de diversification du portefeuille. La stabilité des revenus provient des revenus à très haute granularité, compte tenu du grand nombre de locataires sous-jacents, et produit une faible volatilité de la performance. Les actifs résidentiels sont également considérés comme une couverture efficace du passif en raison de leur forte corrélation avec l’inflation, ce qui soutient également l’appréciation de la valeur à long terme.

Etant donné le faible profil de risque de cette classe d’actifs, nous envisagerons de générer des rendements supérieurs à la moyenne en investissant, le cas échéant, dans des secteurs de l’alternative living, notamment le senior living, le micro-living et le co-living. Nous visons aussi des actifs résidentiels traditionnels dans des villes sélectionnées, aux fondamentaux solides, où il est possible d’obtenir des rendements supérieurs à ceux des capitales européennes. 

Les prévisions de rendements totaux de PMA soulignent les bénéfices attendus de l’intégration de l’immobilier résidentiel dans un portefeuille thématique diversifié. En effet, ce secteur devrait généré une performance plus stable que la logistique et les bureaux sur une période de cinq ans.

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Source : Prévisions PMA – Rendements totaux pour l’Europe (scénario principal, juin 2022)

Bilan
Malgré un contexte de rendement plus faible, les gestionnaires de stratégies core/core+ ne doivent pas s’écarter des paramètres risque/rendement prédéterminés et doivent veiller à construire des portefeuilles thématiques pour générer des rendements durables. L’importante plateforme paneuropéenne de Swiss Life Asset Managers dotée d’une expertise des marchés locaux et de solides capacités de recherche lui permet de profiter des inefficiences de prix et des opportunités de gestion d’actifs pour améliorer les rendements core/core+ là où les portefeuilles peuvent les intégrer.

Auteurs : Tim Munn, Chief Investment Officer, Mayfair Capital et Guillaume Lau, Portfolio Manager, Mayfair Capital

 INREV Open End Diversified Core Equity (ODCE) Fund Index – Index Q2 2022

Avec un horizon de réflexion à long terme et en agissant de manière responsable, nous développons des solutions de placement tournées vers l’avenir.

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