Mit der Blockchain und ihrer Distributed-Ledger-Technologie gewinnt die Immobilien Tokenisierung in ganz Europa rasant an Aufmerksamkeit. Sie senkt die Anlageschwellen, reduziert die Transaktionskosten sowie die Zahl der Vermittelnden und versorgt eine typischerweise illiquide Anlageklasse mit Liquidität.

Die Digitalisierung schreitet immer schneller voran. Dies gilt nicht nur für Kommunikation, Privathaushalte, Politik und Wirtschaft, sondern mittlerweile auch für Finanz- und Immobilienmärkte. «Bei der Tokenisierung wird ein Bruchteil der Eigentumsanteile an einem Objekt mit einem Blockchain-basierten Token abgebildet.»1 Diese Immobilien-Tokenisierung mittels Security-Token ist ein breit gefasster Begriff und kann verschiedene Formen annehmen: die Abbildung von Anteilen an einem Immobilienanlagefonds mit Token, die Verwendung eines Tokens zur Darstellung von Schulden oder die Umwandlung einer einzelnen Immobilie in Token2. Zu beachten gilt es dabei aber, dass es in den verschiedenen Ländern Besonderheiten gibt. Derzeit ist in Deutschland nur die Teilnahme über nachrangige Darlehen und Anleihen zulässig. In Luxemburg, Liechtenstein und der Schweiz etwa ist jedoch schon eine Teilnahme über Aktien möglich. Digital Assets, strukturiert als Security-Token-Offerings (STO), werden wie Wertschriften behandelt und unterliegen damit Gesetzen und Vorschriften. Das unterscheidet sie von Initial-Coin-Offerings, die vor allem in einem unregulierten Umfeld operieren.

STO steigern die Liquidität im Immobiliensektor
Der Immobiliensektor hat normalerweise eine hohe Eintrittsbarriere, da er viel Kapital erfordert. Ein STO kann die Barriere senken und neuen Anlegergruppen die Chance geben, sich an Vermögenswerten zu beteiligen, die früher institutionellen Anlegenden und vermögenden Privatanlegenden vorbehalten gewesen wären. Daher kann mit der Fraktionierung von Immobilienanlagen die Liquidität der Anlageklasse erhöht werden. Die digitale Ausgabe und Anlagen über STO können die Geschäftstätigkeit vereinfachen und die Zahl der beteiligten Parteien reduzieren. Auch automatisierte Smart Contracts, transparente auf Blockchain basierende Transaktionen, integrierte Know-your-Customer-Dokumentationen und andere Funktionen können die Kosten senken.3

Ein paar Hürden bleiben für die digitalen Eigentumsanteile
Neben allen Vorteilen der Tokenisierung müssen allerdings noch verschiedene Hürden überwunden werden. Dazu zählen die Digitalisierung des Grundbuchs und die Entwicklung von Sekundärmärkten. Nur so kann das gesamte Potenzial der Tokenisierung ausgeschöpft werden. Aufgrund des Niedrigzinsumfelds und der stetig steigenden Renditekompression im Immobiliensektor können sich die Kosteneinsparungen aus der Tokenisierung positiv auf die Rendite auswirken.4 Unabhängig von der Innovation bleibt der Basiswert nach wie vor eine Immobilie, die von einem erfahrenen Investment- und Asset-Manager verwaltet werden muss, um ihr volles Wertsteigerungspotenzial auszuschöpfen. Die Tokenisierung dürfte aber im Immobilienmarkt zu einem wichtigen zusätzlichen Medium werden.

1 Tokenisation: The future of real estate investment? University of Oxford Research (2020)
2 Tokenisation: The future of real estate investment? University of Oxford Research (2020)
3 Studie zur Tokenisierung von Immobilien. Frankfurt School Blockchain Center und Hamburg Commercial Bank (2021)
4 Technologie Studie Digitalisierung und Tokenisierung. INREV (2021)

Autor: Philipp Holzmann, Product & Lifecycle Management, Swiss Life Asset Managers, Deutschland

Hier erfahren Sie mehr über die Immobilien Nutzungsklassen in welche Swiss Life Asset Managers investiert ist.

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