Avec les blockchains et leur technologie de registres distribués, la tokenisation immobilière gagne rapidement en importance dans toute l’Europe. Elle permet d’abaisser le seuil d’investissement, de réduire les coûts de transaction et le nombre d’intermédiaires, tout en apportant des liquidités à une classe d’actifs généralement illiquide.

La digitalisation progresse toujours plus vite. Cela s’applique non seulement à la communication, aux ménages privés, à la politique et à l’économie, mais aussi aux marchés financiers et immobiliers. « Dans le cadre de la tokenisation, une fraction des participations dans un bien est représentée par un jeton basé sur une blockchain ».1 Cette tokenisation immobilière au moyen d’un jeton de titre est une vaste notion qui peut prendre diverses formes : représentation de parts d’un fonds de placement immobilier avec jeton, utilisation d’un jeton pour représenter des dettes ou conversion d’un bien immobilier en jeton2. Il convient toutefois de tenir compte des spécificités propres aux différents pays. Actuellement, en Allemagne, seule la participation est autorisée par des emprunts de second rang et des emprunts obligataires. Au Luxembourg, au Liechtenstein et en Suisse par exemple, il est toutefois déjà possible de participer via des actions. Les actifs numériques, structurés en tant qu’offres de jetons de titres (security token offering, STO) sont traités comme des titres et sont soumis aux lois et prescriptions correspondantes. C’est ce qui les distingue des offres initiales de jetons, qui évoluent majoritairement dans un environnement non réglementé.

Les STO augmentent la liquidité de l’immobilier
Le secteur de l’immobilier se heurte normalement à une barrière à l’entrée, car il nécessite des capitaux importants. Une STO peut permettre de l’abaisser et donner à de nouveaux groupes d’investisseurs la possibilité de participer à des actifs qui auraient été auparavant réservés aux investisseurs institutionnels et aux particuliers fortunés. Le fractionnement des placements immobiliers permet donc d’augmenter la liquidité de cette classe d’actifs. L’émission numérique et les placements via les STO peuvent faciliter l’activité commerciale et réduire le nombre de parties impliquées. Des contrats intelligents automatisés, des transactions transparentes basées sur des blockchains, une documentation intégrée sur le principe « connais ton client » et d’autres fonctions permettent également de réduire les coûts.3

Des obstacles subsistent pour les participations numériques
Certes, la tokenisation présente des avantages, mais il reste quelques haies à franchir. Il s’agit notamment de la digitalisation du registre foncier et du développement des marchés secondaires. C’est le seul moyen d’exploiter pleinement le potentiel de la tokenisation. En raison de la faiblesse des taux d’intérêt et de l’augmentation constante de la compression des taux dans le secteur immobilier, les réductions de coûts résultant de la tokenisation peuvent avoir un effet positif sur les rendements.4 Indépendamment de l’innovation, le sous-jacent reste un bien immobilier qui doit être géré par un gestionnaire de placements et d’actifs expérimenté afin d’exploiter pleinement son potentiel de hausse de valeur. La tokenisation devrait toutefois devenir un support supplémentaire important sur le marché de l’immobilier.

1 Tokenisation: The future of real estate investment? University of Oxford Research (2020)
2 Tokenisation: The future of real estate investment? University of Oxford Research (2020)
3 Etude sur la tokenisation de l’immobilier. Frankfurt School Blockchain Center et Hamburg Commercial Bank (2021)
4 Publication « digitalisation and tokenisation ». INREV (2021)

Autor: Philipp Holzmann, Product & Lifecycle Management, Swiss Life Asset Managers, Allemagne

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