Der wirtschaftliche und konsumbezogene Strukturwandel verändert die Mieternachfrage, was Immobilien dynamischer und betriebsintensiver macht. Dies steigert das Interesse an Anlagen in Betriebsimmobilien und stellt Anleger, die zukunftssichere und diversifizierte Anlageportfolios anstreben, vor Herausforderungen und bietet neue Vorteile.

Das UK Investment Property Forum definiert Betriebsimmobilien wie folgt: «Immobilie, bei der die Rendite direkt und bewusst mit den Erträgen des in den Räumlichkeiten betriebenen Geschäfts verbunden ist.»

Als Nischensegment etablieren sich Betriebsimmobilien aus folgenden Gründen immer mehr:
Erstens stossen das attraktive Ertragsprofil und die starken strukturellen Fundamentaldaten in Sektoren mit einem Betriebsmodell wie in Hotels, Pflegeheimen, Wohnimmobilien oder Mietlagern auf Interesse.

Zweitens deuten kürzere Mietdauern auf eine grössere Nachfrage nach flexibleren, dienstleistungsorientierten Angeboten hin. Daher müssen Vermieter aufmerksamer werden und die Betriebsintensität erhöhen, um die Erträge aufrechtzuerhalten. Damit verkleinert sich die Lücke zwischen traditionellen Mietmodellen und Betriebsimmobilien.

Schliesslich führten innovative Disruptoren wie Anbieter flexibler Büros, die Annehmlichkeiten und Flächen «auf Abruf» bereitstellen, zur Entstehung von Betriebsmodellen in allen Sektoren.

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Betriebsimmobilien, einst ein Nischensegment, etablieren sich

Wieso in diesen Sektor investieren?
Die Nutzung der aktuellen Immobilienanlagechancen mit einer Allokation in Betriebsimmobilien schafft robuste Portfolios, die an Überperformance partizipieren. Das traditionelle Immobilienexposure wird diversifiziert und dies hilft Ihnen, Ihre langfristigen Ziele zu erreichen – eine unserer wichtigsten Verpflichtungen bei Swiss Life Asset Managers.

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Anleger mit operativer Kontrolle können Produkte liefern, die genau auf die Endnutzer zugeschnitten sind. Sie dürften mehr Erfolg haben, Mieter anzuziehen und Leerstand zu reduzieren. Da 2020 die Hälfte der neuen Mietverträge in Grossbritannien fünf Jahre oder weniger dauerten, wird das immer wichtiger. Zwischen hochwertigen, dienstleistungsorientierten Flächen und sekundären reinen Dienstleistungsprodukten ist eine Polarisierung der Mieten zu beobachten. Mit einem Betriebsmodell können Vermieter ihre Renditen steigern, indem sie die Vorteile in Form von Mietprämien aus gut geführten Objekten nutzen, statt sie an Externe weiterzugeben. Auch die Umwelt profitiert. Anleger mit einem Netto-Null-Ziel brauchen eine stärkere operative Kontrolle.

Bild: Die Renovierung von Forge, Woking, durch Mayfair Capital bietet flexible, dienstleistungsorientierte Büroflächen.

Welches sind die Risiken?
Ungeachtet der Möglichkeiten, ein diversifiziertes Anlageportfolio mit Betriebsimmobilien zu schaffen, muss man auch die Herausforderungen kennen.

Betriebsimmobilien weisen ein grösseres Ertragsrisiko und stärkere Volatilität auf, da die Erträge nicht an fixe Mieten gebunden sind. Auch die höheren Kosten für eine intensivere Verwaltung und interne Betriebsplattformen sind zu beachten. Das Risiko einer Partnerschaft mit einem etablierten Betreiber muss derweil mit einer genauen Kreditrisikoanalyse und einem Verständnis der allgemeinen Sektortrends gemindert werden. Dazu müssen die Anleger ihre Fähigkeiten erweitern.

Das Anlegerinteresse steigt
Strukturelle Veränderungen kurbeln die Mieternachfrage in «alternativen» Sektoren, die innerhalb eines Betriebsmodells tätig sind, an. Das zieht mehr Kapital an und Swiss Life Asset Managers ist gut positioniert, um entsprechende Anlagechancen zu bieten, die auf lange Sicht nachhaltig sind. Zudem werden Gebäudeverwaltung und -technik am Markt immer mehr über die Renditen entscheiden, da Immobilien von einer passiven Anlage zu betriebsintensiveren Modellen übergehen. Die Anleger müssen die Herausforderungen und die Chancen verstehen, um die Performanceaussichten und die Diversifikationsvorteile für ihre Immobilienportfolios zu erkennen.

Erstmals erschienen in Insights Real Estate Oktober 2021
Author: Frances Spence, Director, Research, Strategy & Risk, Mayfair Capital Investment Management

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