Les changements structurels de l’économie et de la consommation modifient la demande locative, rendant l’immobilier plus dynamique et exigeant sur le plan de l’exploitation. Cela stimule l’intérêt pour les opportunités d’investissement dans l’immobilier d’exploitation et créé de nouveaux défis et avantages pour les investisseurs en quête de portefeuilles de placements diversifiés et pérennes.
Le UK Investment Property Forum définit l’immobilier d’exploitation comme « un investissement immobilier dont le rendement est directement et délibérément lié aux revenus et aux bénéfices des activités réalisées dans ou à partir des locaux concernés. »
Autrefois segment de niche, l’immobilier d’exploitation s’étend et ce, pour différentes raisons. D’abord, le profil de revenus attrayant et les solides fondamentaux structurels des secteurs généralement basés sur un modèle d’exploitation (hôtellerie, maisons de santé, résidentiel ou entreposage en libre-service) séduisent.
Ensuite, les durées de bail plus courtes traduisent une demande croissante d’options plus flexibles axées sur les services. Les propriétaires doivent donc être plus attentifs et exploiter leurs biens plus activement pour préserver les flux de revenus. Cela réduit l’écart entre modèles de location traditionnels et immobilier d’exploitation.
Enfin, des « perturbateurs innovants » tels que les prestataires de bureaux flexibles offrant des équipements et des espaces « à la demande » ont fait émerger des modèles d’exploitation dans tous les secteurs.
Pourquoi investir dans ce secteur ?
Tirer parti des opportunités actuelles d’investissement immobilier avec une allocation dans l’immobilier d’exploitation permettra de créer des portefeuilles résilients et de capter les surperformances. Cela permettra de diversifier l’exposition à l’immobilier traditionnel, ce qui vous aidera à atteindre vos objectifs à long terme, l’un de nos principaux engagements chez Swiss Life.
Les investisseurs contrôlant l’exploitation des biens proposent des produits sur mesure aux utilisateurs finaux. Ils sont aussi davantage susceptibles d’attirer des occupants et de réduire les vacances. La moitié des nouveaux baux britanniques ayant porté sur cinq ans ou moins en 2020, c’est d’autant plus important. Il est évident que les valeurs locatives se polarisent rapidement entre espaces de haute qualité axés services et biens secondaires ne proposant qu’un service en particulier. Avec un modèle d’exploitation, les propriétaires peuvent accroître le rendement en profitant des primes de location d’actifs bien gérés plutôt que de les transmettre à un fournisseur externe. Il y a également des avantages environnementaux, car les investisseurs souhaitant s’orienter vers des positions « net zéro carbone » auront besoin d’un plus grand contrôle de l’exploitation.
Photo: Forge, à Woking, rénové par Mayfair Capital, offre des espaces de bureaux flexibles axés services
Et les risques ?
Il est facile de voir les opportunités offertes par la création de portefeuilles d’investissement diversifiés avec de l’immobilier d’exploitation, mais il est également essentiel de comprendre les défis.
L’immobilier d’exploitation comporte un risque de revenus et une volatilité plus élevés car le revenu n’est plus lié à un loyer fixe. Les coûts plus élevés d’une gestion d’actifs plus intensive et de plateformes d’exploitation internes constituent également des défis. Le risque associé à un partenariat avec un opérateur établi doit désormais être atténué grâce à une analyse stricte du risque de crédit et à une compréhension des tendances sectorielles plus larges. S’ils choisissent cette option, les investisseurs doivent élargir leurs compétences.
Des investisseurs toujours plus gourmands
Les changements structurels soutiennent la demande locative dans les secteurs « alternatifs » fonctionnant sur la base d’un modèle d’exploitation. Ces changements attireront de plus en plus de capitaux, et Swiss Life Asset Managers est bien positionnée pour offrir des opportunités d’investissement immobilier pertinentes et durables à long terme. En outre, la gestion des biens et les services détermineront de plus en plus le rendement des actifs sur l’ensemble du marché, l’immobilier passant d’un modèle d’investissement passif à un modèle plus opérationnel. Les investisseurs doivent comprendre les défis et opportunités pour profiter des perspectives de rendement et des avantages de la diversification pour leurs portefeuilles immobiliers.
Première publication dans Insights Real Estate, octobre 2021
Author: Frances Spence, Director, Research, Strategy and Risk, Mayfair Capital Investment Management
