In einer sich wandelnden europäischen Wirtschaft werden Logistikimmobilien in Bezug auf Beschäftigung, Wettbewerbsfähigkeit und Wachstum eine zentrale Rolle spielen. Dabei verfügt Frankreich über unbestreitbare Trümpfe, um von diesem allgemeinen Trend zu profitieren.
Seit der Gesundheitskrise gab es zahlreiche Schocks, die mit geopolitischen Verwerfungen und Umwälzungen einhergingen und sich auf alle Anlageklassen auswirkten. Vor allem wegen des Aufwärtstrends der Zinssätze ab 2022 war der Logistiksektor stark von Wertverlusten betroffen, hat sich aber seit Ende 2023 im Markt für börsennotierte und nicht börsennotierte Immobilien schnell wieder erholt. Vor dem Hintergrund eines wirtschaftlichen Abschwungs, insbesondere seit der Geofragmentierung des Handels, spiegelt die Geschwindigkeit, mit der sich der Sektor erholt hat, die mittel- und langfristigen Erwartungen der Investoren hinsichtlich des Potenzials der Immobilienbranche und des gesamten Logistiksektors wider.
Frankreichs Position war aufgrund seiner geografischen Lage und der Qualität seiner Autobahn-, Flughafen- und maritimen Infrastruktur schon immer ein Trumpf für den Logistiksektor. Die zwei Faktoren – Gesundheitskrise und strategische Lage – erklären die Attraktivität Frankreichs. Die Notwendigkeit, eine grössere europäischen Souveränität über Liefer- und Produktionsketten in Schlüsselsektoren zu erlangen – gemeinsam mit Wirtschaftspartnern wie Deutschland, Spanien, Italien, Belgien und der Schweiz –, macht Frankreich zum strategischen Knotenpunkt für eine «essenzielle» Umverteilung von Gütern in Teilen der Eurozone und Europas.
Es gibt Zahlen, die die Beschleunigung der Aktivität seit der Gesundheitskrise und dem Krieg in der Ukraine belegen: In Frankreich nahm der Onlinehandel von 9,9% im Jahr 2019 auf rund 15% im Jahr 2024 zu. Der Umsatz im Frachtverkehr stieg im Jahr 2024 gegenüber 2020 um fast 40%. Der Umsatz der Post- und Kurierdienste im Zusammenhang mit dem Onlinehandel nahm um fast 50% zu, vor allem im B2C-Bereich, wobei die Zustellung für den Verbraucher ab einem bestimmten Betrag kostenlos ist.
Der Umsatz von Transport und Lagerung stieg im Vergleich zu 2020 um 50%. Dabei nahm allein der Umsatz in der Lagerung gegenüber 2020 um 30% zu (+18% bei der Kühllagerung, +32% bei der Nicht-Kühllagerung); der Umsatz im Hafenumschlag nahm um fast 30% zu, im Nicht-Hafenumschlag um fast 55%.
Grundpfeiler der Logistik in einem gebietsbezogenen Ansatz
Die strukturelle Beschleunigung der Nachfrage wurde durch die Qualität des Angebots aufgefangen. Die 3700 Logistikplattformen mit mehr als 10 000 m2 und einer Gesamtfläche von 90 Mio. m2 sind ein Plus, zumal ihre Verteilung auf die verschiedenen etablierten Knotenpunkte (18% in der Region Île-de-France, 17% in Hauts-de-France, 13% in Auvergne-Rhône-Alpes, 11% in Grand Est), um Paris, Lille, Lyon und Marseille sowie die übrigen Gebiete (durchschnittlich 5% in den übrigen französischen Regionen) ausgewogen ist. Während sich der Bestand an Flächen wegen der zentralen Lage auf die Île-de-France konzentriert, verzeichnete Marseille in den letzten zehn Jahren mit fast 14% den stärksten Anstieg an neu erstellten Flächen.
Abgesehen von der geografischen Verteilung und der damit verbundenen Erschliessung des Geländes zeugt die sektorale Verteilung der Branche auch von der funktionalen Vielseitigkeit der Plattformen und ihrer Wettbewerbsfähigkeit im gesamten Land. Laut Angaben von France Logistique1 entfallen 32% der beförderten Produkte auf den Handel, 20% auf die Industrie, 25% auf den Transport, 14% auf die Lagerung und 9% auf andere Nutzungen. Bei den Transportaktivitäten der Logistikplattformen betreffen 30% verarbeitete Erzeugnisse, 27% Nahrungsmittel, 15% Baumaterialien und 28% andere verarbeitete Industrieerzeugnisse.
Vom Humankapital zur künstlichen Intelligenz
Offiziell werden laut France Logistique 10% der Arbeitsplätze mit dem Logistiksektor im engeren Sinn in Verbindung gebracht. Eine Analyse der einzelnen Wirtschaftszweige legt jedoch einen umfassenderen Beitrag des Logistiksektors in Bezug auf die Beschäftigung und den Beitrag zum BIP nahe. Tatsächlich lag nach unseren Berechnungen der Beitrag zwischen 2000 und 2023 durchschnittlich bei mindestens 18% bzw. 22% des BIP, wenn man den sektorübergreifenden Charakter der Logistik berücksichtigt. Die Branche umfasst 25 Berufe, von Ingenieuren (je nach Region 1 bis 2,2%) über Fahrer und Kuriere (25 bis 30% für Fahr-, 15 bis 21% für Kurierdienste) bis hin zu qualifizierten Lagerarbeitern (je nach Region 12 bis 15%).
Die zunehmende Komplexität der Plattformen und der Lieferketten und die Maximierung der Produktivität erklären, warum immer öfters Personen aus den Bereichen Ingenieurwesen, Industrierobotik2, Digitalisierung und künstliche Intelligenz rekrutiert werden: Die Akteure müssen Lösungen für die Steuerung, Überwachung und Kontrolle von Risiken im Kontext des Klimawandels und der Nachhaltigkeit entwickeln. In diesen Bereichen behauptet sich die französische Forschung und Entwicklung gut, und es gibt zahlreiche verantwortungsvolle industrielle Anwendungen (insbesondere im «E»-Bereich von ESG). Entsprechend müssen wir unseren Pool an Talenten pflegen oder, wie Voltaire gesagt hätte, «unseren Garten bestellen», indem wir ihnen die Chancen und den interdisziplinären Gestaltungsspielraum geben, die der Sektor bietet.
Der 2016 veröffentlichte Bericht «France Logistique 2025»3, der von den Ministerien für Wirtschaft (Industrie und Digitales), Umwelt (und Klima) und Verkehr gemeinsam verfasst wurde, ging davon aus, dass die Infrastruktur des Sektors und seine gebietsbezogene Verteilung Schlüsselfaktoren für Wachstum und Energiewende sein könnten. Während 2016 noch von «grünem Wachstum» die Rede war, machen seit 2022 die Herausforderungen der Souveränität und des technologischen Wandels – einschliesslich der Bedeutung der künstlichen Intelligenz in vielen Bereichen der Logistik – deutlich, dass dem Sektor bei der «Reindustrialisierung» und der «Hyperindustrialisierung» eine Hauptrolle für nachhaltiges Wachstum zukommt. Neben dieser produktionsintensiven Logistik sind auch die Logistik der letzten Meile, die Stadt- Parkplatz- und Verkehrslogistik erforderlich, um «eine Stadt auf der Stadt» zu errichten; dies im Sinn eines funktionalen Ansatzes für eine nachhaltigere Stadt.
Der französische Logistiksektor wird von den Investoren aufgrund seines Beitrags zu Beschäftigung, industrieller Wettbewerbsfähigkeit und potenziellem Wachstum als verantwortungsbewusster Performancetreiber angesehen. Aber Achtung: Dies ist eine notwendige Voraussetzung, reicht allein jedoch nicht aus – von entscheidender Bedeutung sind die Unterstützung durch die öffentliche Hand und die politische Stabilität.
1 France Logistique wurde 2020 gegründet. Der Verband vertritt die privaten Akteure der Logistik und des Gütertransports in Frankreich. Seine Gründungsmitglieder sind Berufsverbände (Afilog, AUTF, CGF, OTRE und Union TLF).
2 Logistiker, 3PL-Dienstleister, grosse Vertriebskonzerne (Decathlon, Uniqlo) und sogar die Akteure des Onlinehandels verwenden Roboterlösungen, wie sie von Exotec entwickelt werden, einem Unternehmen, das seit 2015 Vorreiter in diesem Bereich ist.
3 Die nationale Strategie «France Logistique 2025» beruhte auf fünf Stossrichtungen: 1. die Plattform Frankreich zu einer globalen Referenz machen; 2. das Humankapital entwickeln; 3. die digitale Transformation zu einem Treiber der Logistikperformance machen; 4. die Logistik als Hebel für die Transformation der Industriepolitik und für die Energiewende nutzen; 5. eine Governance aufbauen und fördern, Logistik integrieren.
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