Gerade in Zeiten konjunktureller Unsicherheit bieten Immobilieninvestments Stabilität, da sie auf langfristigen strukturellen Trends beruhen. Moderne Logistik- und Unternehmensimmobilien erfüllen diese Voraussetzungen, wie ein Blick nach Deutschland zeigt.
Weite Teile des Wirtschaftslebens, etwa die Versorgung der Bevölkerung oder die Güterproduktion, beruhen auf der Nutzung von Logistik- und Unternehmensimmobilien. Der Logistiksektor reicht von grossflächigen, überregional ausgerichteten Distributionszentren bis hin zu kleinen Last-Mile-Immobilien für die zeitnahe Belieferung von Verbrauchern. Unternehmensimmobilien bieten einen breiten Mix aus Flächen für Produktion, Forschung und Entwicklung, Lagerung und Büro, die in jedem Objekt unterschiedliche Anteile haben können. Immobilien dieser Art finden sich bundesweit, jedoch hauptsächlich in den wirtschaftlichen Kernräumen.
Schwächelnde Lieferketten führen zu mehr Lagerhaltung
Der Bedarf an diesen Immobilientypen wächst in Deutschland, wie in anderen europäischen Ländern, seit Jahren aufgrund fundamentaler Veränderungen. Derzeit setzen Staaten und Wirtschaftsakteure angesichts der zunehmenden geopolitischen Gegensätze, des Ukrainekriegs und zuvor bereits bestehender Probleme in den Lieferketten alles daran, Abhängigkeiten zu reduzieren. Dies gilt insbesondere für Volkswirtschaften mit vielen global agierenden Unternehmen. Wird die inländische Produktion verstärkt ausgebaut oder aus dem Ausland rückgeführt (Reshoring), steigert das entsprechend den lokalen Flächenbedarf. Um die Lieferketten zu stärken, setzen zurzeit viele Unternehmen auf mehr Lagerhaltung, nicht wenige holen aber auch mehr Produktion ins eigene Unternehmen zurück, wie Umfragen unter Betrieben im verarbeitenden Gewerbe verdeutlichen.
Massnahmen zur Sicherung der Lieferketten
Quelle: Herchenbach Supply Chain Institute (Befragung von 320 Entscheidern aus verschiedenen Branchen in Deutschland, Frankreich und Grossbritannien, Mai 2023)
Steigende Online-Umsätze treiben Flächenbedarf an
Schnell, bequem, günstig: Der Onlinehandel ist seit Jahren Wachstumstreiber für die Nachfrage nach Logistikflächen, wobei er sich während der Lockdowns in der Pandemie besonders dynamisch entwickelte. Im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld gehen aufgrund der hohen Inflation und Absorption von Kaufkraft durch Energieprodukte nicht nur die allgemeinen respektive stationär erzielten Einzelhandelsumsätze zurück, sondern erstmals auch die Umsätze im Onlinehandel, wobei diese aufgrund eines sehr starken Jahres 2021 von einem hohen Niveau herunterkommen. Der Umsatz im Onlinehandel dürfte seinen Wachstumspfad nach Einschätzung von Handelsexperten jedoch in den nächsten Jahren fortsetzen, sodass der Bedarf an Logistikflächen weiter zunimmt. Als Faustformel gilt dabei, dass mit einem Anstieg der Online-Umsätze um eine Milliarde Euro der Flächenbedarf um rund 100 000 Quadratmeter wächst.
Weiterhin verändert die Art des Produzierens vor allem das verarbeitende Gewerbe und schafft zusätzlichen Bedarf an modernen Produktionsflächen, die Teil des Sektors Unternehmensimmobilien sind: Werden Produktionsprozesse digitalisiert (Stichwort Industrie 4.0), zieht das eine kleinere, bedarfsgerechte Produktion in Kundennähe nach sich und erfordert eine technisch hochstehende Ausstattung der Immobilien. Unter den europäischen Topstandorten mit Industrie-4.0-Clustern befinden sich mit den Grossräumen München, Berlin und Stuttgart zahlreiche deutsche Wirtschaftsräume.
Europas Topregionen in der Industrie 4.0
Quelle: Balland und Boschma (2021)
Mietervielfalt erweist sich als Stärke
Das Beispiel produzierender Betriebe als Nutzer von Unternehmensimmobilien unterstreicht die sehr grosse Bandbreite der Mieter in solchen Objekten, sowohl mit Blick auf die Unternehmensgrösse als auch auf deren Branchenzugehörigkeit. So reicht das Spektrum von Start-ups für neue Produkte über Dienstleistungsbetriebe aller Art bis hin zu öffentlichen Einrichtungen. Obwohl auch grosse Konzerne einen Anteil an der Mieterschaft haben, stehen Unternehmen aus dem Mittelstand im Fokus. Diese Vielfalt an Mietern spielt auch im aktuellen Umfeld mit Unsicherheiten um Konjunktur und Energieversorgung respektive -kosten ihre Stärke aus: Viele mittelständische Unternehmen spüren zwar die Auswirkungen steigender Energiekosten, für die meisten sind diese jedoch tragbar, weil sie nicht energieintensiv produzieren, sondern zum Beispiel «nur» als Nutzer von Büro- oder Lagerflächen von steigenden Betriebskosten betroffen sind. Unabhängig vom aktuellen Umfeld sorgt der laufende allgemeine Strukturwandel für Stabilisierung, indem stark wachsende Branchen wie Life Science, E-Mobilität oder Robotik eine nachlassende Nachfrage nach Flächen in anderen Wirtschaftszweigen ausgleichen können.
Die aktuellen Entwicklungen verdeutlichen, dass auch die Sektoren Logistik- und Unternehmensimmobilien temporär von konjunkturellen Schwankungen betroffen sein können. Für Investoren sind jedoch die langfristigen Perspektiven entscheidend, welche bei Industrie- und Logistikimmobilien weiterhin aussichtsreich und vielfältig erscheinen. Am Investmentmarkt zeigen stark gestiegene Transaktionsvolumen die Hinwendung von Anlegern zu diesem Sektor. Allerdings bleibt dieser in den Portfolios der meisten Investoren bezüglich der sektoralen Diversifikation nach wie vor unterrepräsentiert. Voraussetzung für die erfolgreiche Anlage sind dabei moderne, gut verwaltete Objekte, die sich auch künftig an die Anforderungen der jeweiligen Nutzer anpassen lassen. Grosse Bedeutung kommt dabei ESG-Massnahmen zu, insbesondere der Erfüllung energetischer Standards, um die Nebenkosten für die Mieter so gering wie möglich zu halten.
Swiss Life Asset Managers hat im Jahr 2020 die Produktpalette für institutionelle Investoren um eine Anlagelösung für Unternehmens- und Logistikimmobilien in Europa erweitert, um Anlegern auch eine europäische Diversifizierung der Mieteinnahmen sowie flexible Nutzungen in diesen beiden Sektoren zu ermöglichen.
