En période d’incertitude conjoncturelle, les investissements immobiliers reposant sur des tendances structurelles à long terme permettent de bénéficier de stabilité. Or, les biens logistiques et d’entreprise modernes remplissent ces conditions, comme le montre l’exemple de l’Allemagne.
De vastes pans de la vie économique, tels que l’approvisionnement de la population ou la production de marchandises, reposent sur l’utilisation de biens logistiques et d’entreprise. Le secteur de la logistique s’étend des grands centres de distribution interrégionaux aux petits biens immobiliers du dernier kilomètre pour l’approvisionnement rapide des consommatrices et consommateurs. L’immobilier d’entreprise offre un large éventail de surfaces destinées à la production, à la recherche et au développement, au stockage et aux bureaux, avec des proportions différentes pour chaque objet. Les biens immobiliers de ce type se retrouvent dans tout le pays, mais principalement dans les zones économiques clés.
L’affaiblissement des chaînes d’approvisionnement accroît les stocks
En Allemagne, comme dans d’autres pays européens, les besoins pour ce type de biens immobiliers augmentent depuis des années en raison de changements fondamentaux. Face à la montée des différends géopolitiques, à la guerre en Ukraine et aux problèmes qui existaient déjà auparavant dans les chaînes d’approvisionnement, Etats et acteurs économiques mettent actuellement tout en œuvre pour réduire les dépendances. Cela vaut en particulier pour les économies comptant de nombreuses entreprises actives à l’échelle mondiale. Si la production nationale est renforcée ou des sites sont rapatriés de l’étranger (relocalisation), les besoins locaux en surface augmentent. Pour renforcer les chaînes d’approvisionnement, de nombreuses entreprises misent actuellement sur des stocks plus importants. Les entreprises sont aussi nombreuses à rapatrier des pans de leur production, comme le montrent des enquêtes menées auprès d’entreprises manufacturières.
Mesures de sécurité des chaînes d’approvisionnement
Source: Herchenbach Supply Chain Institute (enquête menée auprès de 320 instances décisionnaires issues de différents secteurs en Allemagne, en France et en Grande-Bretagne, mai 2023)
La hausse des chiffres d’affaires en ligne fait grimper les besoins en surfaces
Rapide, pratique, économique: depuis des années, le commerce en ligne stimule la demande en surfaces logistiques, avec une évolution particulièrement dynamique durant les confinements en période de pandémie. Dans le contexte économique actuel, en raison de la forte inflation et de l’absorption du pouvoir d’achat par les produits énergétiques, non seulement les chiffres d’affaires du commerce de détail traditionnel sont en recul, mais aussi, pour la première fois, ceux du commerce en ligne, bien que ces derniers soient partis d’un niveau élevé en raison d’une année 2021 très solide. Selon les spécialistes du commerce, le chiffre d’affaires du commerce en ligne devrait toutefois poursuivre sa croissance ces prochaines années, entraînant une nouvelle hausse de la demande en surfaces logistiques. La règle de base est que chaque hausse d’un milliard d’euros des chiffres d’affaires en ligne, les besoins en surface augmentent d’environ 100 000 m².
Le mode de production continue de transformer en particulier le secteur manufacturier, et crée un besoin supplémentaire en surfaces de production modernes, qui font partie du secteur de l’immobilier d’entreprise: la digitalisation des processus de production (dans le contexte de l’industrie 4.0) implique des sites de production plus petits, adaptés aux besoins de la clientèle et nécessite un équipement de haut niveau technologique des biens immobiliers. Parmi les principaux sites européens avec des clusters industriels 4.0 figurent de nombreuses zones économiques allemandes avec les agglomérations de Munich, Berlin et Stuttgart.
Les premières régions d’Europe en termes d’industrie 4.0
Source: Balland et Boschma (2021)
La diversité des locataires se révèle un atout
L’exemple des entreprises de production qui utilisent l’immobilier d’entreprise souligne la très grande diversité des locataires de ce genre de biens, tant en termes de taille que de secteur de l’entreprise. Cela va des start-ups pour de nouveaux produits aux entreprises de services en tous genres, en passant par les institutions publiques. Bien que de grands groupes comptent également parmi les locataires, l’accent est mis sur les entreprises de taille moyenne. Dans le contexte actuel d’incertitudes liées à la conjoncture, à l’approvisionnement énergétique et aux coûts, cette diversité de locataires démontre aussi toute son importance: de nombreuses PME ressentent certes les effets de la hausse des coûts de l’énergie, mais pour la plupart, ceux-ci sont supportables, car leur production n’est pas gourmande en énergie et qu’elles ne sont par exemple touchées «que» par la hausse des coûts d’exploitation en tant qu’utilisatrices de bureaux ou de surfaces de stockage. Quel que soit l’environnement actuel, les mutations structurelles générales en cours apportent une stabilisation dans la mesure où des secteurs en forte croissance comme les sciences de la vie, l’électromobilité ou la robotique peuvent compenser une baisse de la demande de surfaces dans d’autres secteurs économiques.
Les évolutions actuelles montrent que les secteurs des biens logistiques et d’entreprise peuvent eux aussi être temporairement affectés par les fluctuations conjoncturelles. Pour les investisseuses et investisseurs, les perspectives à long terme, qui semblent toujours prometteuses et variées pour l’immobilier industriel et logistique, sont toutefois déterminantes. Sur le marché de l’investissement, la forte hausse des volumes de transaction témoigne du virage vers ce secteur. Néanmoins, en raison de la diversification sectorielle, il reste sous-représenté dans les portefeuilles de la plupart des investisseuses et investisseurs. Pour des investissements réussis, il faut que les biens soient modernes, bien gérés et adaptables aux besoins des utilisatrices et utilisateurs. Les mesures ESG sont ici très importantes, en particulier le respect des normes énergétiques, afin de réduire au maximum les charges pour les locataires.
En 2020, Swiss Life Asset Managers a élargi sa gamme de produits destinée aux investisseurs institutionnels en y ajoutant une solution de placement pour l’immobilier d’entreprise et l’immobilier logistique en Europe, afin de permettre aux investisseurs une diversification européenne des recettes locatives ainsi que des usages flexibles dans ces deux secteurs.
