Cinq thèses sur le marché suisse de l’immobilier commercial

Au cours des prochaines années, Swiss Life Asset Managers s’attend à une faible inflation et à des taux d’intérêt bas, ainsi qu’à un secteur privé solide sur le marché intérieur suisse. Cela profitera aux immeubles commerciaux, en particulier aux emplacements centraux. Cinq thèses mettent en évidence les évolutions conjoncturelles et structurelles qui marqueront ce marché.

Malgré l’évolution volatile du commerce extérieur, l’économie nationale suisse fait preuve de stabilité : La croissance des salaires réels et la hausse de la valeur extérieure du franc renforcent le pouvoir d’achat. Les ventes sont stables ou en hausse et l’emploi dans le secteur tertiaire connaît une augmentation, porté par l’immigration et un développement touristique supérieur à la moyenne.

Les locataires de surfaces de vente bénéficient ainsi d’une hausse de leur chiffre d’affaires, mais la demande de surfaces de travail, notamment de bureaux, augmente également. Dans le même temps, l’environnement monétaire, marqué par des taux d’intérêt bas et des rendements immobiliers stables, crée des conditions attrayantes pour les investissements.

La faiblesse persistante de l’inflation et l’appréciation du franc laissent présager un environnement de taux toujours favorable à moyen terme. Selon notre scénario de référence, les rendements des obligations à dix ans de la Confédération devraient rester inférieurs à 1%, tandis que les taux hypothécaires moyens pour les véhicules immobiliers devraient osciller entre 1% et 2%. La hausse des primes de risque qui en résulte par rapport aux rendements immobiliers a déjà stimulé le marché des transactions pour l’immobilier commercial.

Au premier trimestre 2025, les rendements initiaux nets des acquisitions ont baissé par rapport à 2022. Selon Wüest Partner, ils se situent actuellement entre 1,9% (bureaux à Zurich) et 3,2% (commerce de détail à Bâle), ce qui reflète clairement l’intérêt durable des investisseurs.

Il s’avère que dans le segment commercial, les propriétaires d’immeubles existants ont bénéficié de rendements des revenus légèrement plus élevés et plus stables que dans le segment résidentiel, qui est bien plus large. Sur les dix dernières années, ces rendements s’élevaient à 3,4% pour les objets de vente et à 3,5% pour les immeubles de bureaux, tandis que les immeubles résidentiels n’atteignaient que 3,2%.

Ces rendements dépendent largement de la demande de surfaces. C’est justement là que l’on constate que les prédictions voulant que les postes de travail en bureau se déplaceraient entièrement vers le télétravail et que le commerce en ligne mènerait à la disparition des surfaces de vente ne sont en fait pas devenues réalité.

Le « remote tracker » d’Indeed, la plateforme d’emploi la plus populaire, qui saisit des termes tels que « à distance » ou « hybride » dans les offres d’emploi, montre que la tendance au télétravail a atteint son point culminant. Aux Etats-Unis, la part d’offres d’emploi correspondantes est en recul depuis fin 2021 ; elle s’élève actuellement à environ 8%, contre environ 15% en Allemagne. Même dans les professions qui ne nécessitent aucune présence physique, par exemple dans le développement de logiciels, cette proportion est aujourd’hui inférieure à 50%.

La demande en surfaces de bureaux se maintient, car l’aspect social de l’environnement de travail reste important. Les bureaux modernes offrent non seulement des postes de travail fonctionnels, mais aussi un espace d’échange et d’identification. En Suisse, les employeurs et les locataires de surfaces de bureaux de renom ont déjà réintroduit des obligations de présence, avec actuellement un maximum de deux jours de télétravail par semaine.

Le commerce en ligne ne remplace qu’en partie le commerce stationnaire, car « faire les magasins » fait partie intégrante de la vie quotidienne et des loisirs des gens, souvent associé au plaisir de l'expérience et à un certain statut social. De plus, une grande partie du commerce de détail n’est pas axée sur les produits uniformisables en série. Selon l’Association de commerce.swiss et l’institut GfK, la part de produits alimentaires achetés en ligne n’était que de 3,1% en 2024 (après un pic de 3,8% en 2021), alors qu’elle représente près de la moitié des ventes au détail. Dans le secteur non alimentaire également, la part de l’e-commerce a stagné à 18,8%.

La demande de surfaces stationnaires reste ainsi stable, en particulier dans le segment alimentaire. La situation est un peu plus nuancée pour les biens non alimentaires : la demande est élevée pour les emplacements très fréquentés proposant des produits à tester ou présentant un argument clé de vente de par leur caractère luxueux. Cette singularité se reflète également dans les données du marché dépendant de la situation.

En raison de leur notoriété, de leur meilleure accessibilité et de leur fréquentation plus élevée, les quartiers d’affaires centraux et les principales rues commerçantes s’en sortent nettement mieux que les zones périphériques. Les relocations et nouvelles locations y sont plus simples, les vacances moins nombreuses et les loyers systématiquement plus élevés.

Selon le prestataire de services immobiliers CBRE, le taux d’offre dans les quartiers centraux d’affaires (QCA) était d’environ 3,5% au premier trimestre 2025, soit six points de pourcentage de moins que dans les zones périphériques. Les loyers affichés présentent eux aussi une nette polarisation : dans les communes urbaines de grandes agglomérations, les loyers sont environ 30% supérieurs à la moyenne suisse, quel que soit le segment. Dans les quartiers urbains des cinq plus grandes villes, la différence se monte même à environ 80%. L’emplacement et la qualité des biens s’avèrent décisifs pour atteindre des rendements plus élevés et des risques de vacance moindres.

Lorsque la situation locative de surfaces commerciales est complexe, des réaffectations ciblées peuvent ouvrir de nouvelles perspectives. Compte tenu de la pénurie persistante de logements, une réaffectation en logements durables ou, dans les zones à usage résidentiel restreint, en logements gérés semble évidente.

Nos données de marché montrent que les loyers affichés moyens des surfaces habitables sont supérieurs de 20% à ceux des surfaces de bureaux et offrent donc déjà un potentiel de rendement supplémentaire en cas de nouvelle location. Ces réaffectations gagnent en pertinence si l’on s’attend à une poursuite du recul des besoins en surfaces de bureaux dans les emplacements périphériques et dans les biens existants.

Toutefois, au-delà de l’aspect économique, elles exigent un examen minutieux de la situation architecturale et du droit de la construction. Même si les obstacles sont nettement plus élevés que pour les nouvelles constructions en pleine nature, nous pensons que ce potentiel sera davantage exploité à l’avenir. Cela pourrait profiter non seulement aux propriétaires de tels biens, mais aussi à la population résidante, car des réaffectations du portefeuille pourraient créer entre 100 000 et 200 000 nouveaux logements.

Le marché suisse de l’immobilier commercial profite d’une économie intérieure robuste, de la faiblesse des taux d’intérêt et de la demande persistante en surfaces centrales. Malgré la numérisation et les évolutions structurelles, ces surfaces restent prisées, en particulier lorsqu’elles affichent un emplacement idéal.

Pour les immeubles commerciaux plus exigeants, des réaffectations ciblées offrent un potentiel supplémentaire. Celles-ci peuvent non seulement augmenter la valeur pour les propriétaires, mais aussi soulager les tensions sur le marché du logement.

Source : Prévoyance Professionnelle Suisse 09/25