Le secteur du stockage privé représente une opportunité d’investissement intéressante, malgré les secousses macroéconomiques actuelles qui vont croissant. En dépit de l’évolution des difficultés, une stratégie active peut générer des rendements locatifs intéressants.
Au fil de l’année, les perspectives économiques se sont nettement dégradées. Les attentes d’inflation et de taux d’intérêt ont augmenté à mesure du ralentissement de la croissance du PIB. Cette détérioration des perspectives a sans nul doute affaibli le moral des investisseurs et poussé les gestionnaires de portefeuille à réévaluer leurs stratégies. Même s’il subsiste des opportunités dans les immeubles commerciaux traditionnels, les perspectives plus résilientes du secteur des placements alternatifs sont au centre des préoccupations de ceux qui cherchent à diversifier et à saisir la croissance. Le stockage privé attire les investisseurs grâce à la solidité des fondamentaux de marché sous-jacents.
L’évolution des pratiques commerciales soutient la demande
Le stockage privé devrait bénéficier des changements structurels du commerce de détail. Les consommateurs privilégient de plus en plus les petits détaillants locaux ou indépendants, les médias sociaux et les technologies de paiement électronique offrant aux PME une plateforme pour vendre des biens en ligne et soutenir la croissance moyennant des frais minimes. Le stockage privé permet à ces exploitants de stocker leurs réserves à proximité des consommateurs et à des conditions plus souples que pour les unités industrielles traditionnelles. En effet, 63% des entreprises du Royaume-Uni ayant recours au stockage privé comptent moins de 3 salariés et 84% moins de 10 salariés.
Taille des entreprises recourant au stockage privé au Royaume-Uni : nombre de salariés
Le stockage privé constitue une solution pour PME à des conditions plus souples que dans l’immobilier traditionnel
La demande des utilisateurs nationaux est également en hausse en réaction aux tendances du secteur résidentiel, notamment en raison de la réduction de la taille des maisons et des nouveaux modèles locatifs émergents. Environ la moitié des utilisateurs domestiques déclarent utiliser le stockage privé en raison du manque d’espace chez eux. Avec l’augmentation des taux d’intérêt et des coûts du logement, il est probable que moins de ménages seront en mesure d’occuper des unités d’habitation plus grandes, ce qui favorisera la croissance de ces utilisateurs à court terme.
Raréfaction du choix
En parallèle, le choix pour les utilisateurs se réduit comme peau de chagrin. Les taux d’occupation augmentent régulièrement, atteignant 83,3% en 2021, le niveau le plus élevé depuis que la Self-Storage Association britannique a commencé à recueillir des données en 2004. En outre, le Royaume-Uni manque cruellement d’espace, et ce de manière fondamentale. Les Etats-Unis sont un marché plus mature et fournissent environ 9,44 pied carré (0,9 m2) d’espace libre de stockage par habitant, contre à peine 0,73 pied carré (0,07 m2) au Royaume-Uni, laissant augurer d’une importante capacité d’expansion future. L’opportunité est encore plus marquée en Europe continentale, où il n’y a que 0,21 pied carré (0,02 m2) d’espace libre par habitant.
Surface de stockage par habitant
Le Royaume-Uni et l’Europe affichent un manque cruel et fondamental d’unités par rapport aux marchés plus matures
Etant donné que le secteur bénéficie de la possibilité d’augmenter à l’envi les tarifs de location au lieu de se limiter à l’expiration ou à la révision du bail, les conditions actuelles de l’offre et de la demande favorables aux exploitants laissent entrevoir un fort potentiel de croissance des revenus à court terme, qui pourrait servir de couverture contre l’inflation. Dans le même temps, la granularité des revenus accroît la résistance dans un contexte économique affaibli.
Des avantages durables
Le secteur est également favorable à l’ESG. Les actifs consomment peu d’énergie et leurs grands toits plats conviennent généralement bien aux panneaux photovoltaïques. Par conséquent, il devrait être possible de produire de l’énergie excédentaire et d’atteindre l’objectif d’une exploitation neutre en carbone. L’ajout de points de recharge pour véhicules électriques est également important pour accompagner la transition vers la mobilité électrique.
Gestion du risque opérationnel
Le risque principal est d’ordre opérationnel, car les sites de stockage privé sont généralement des actifs plutôt gérés que loués, de sorte que les investissements sont susceptibles de nécessiter une gestion intensive. Il est également essentiel d’obtenir des tarifs de location corrects, en particulier lorsque l’on envisage des augmentations. Une attention particulière à l’évolution du taux d’occupation peut permettre de maximiser la hausse des loyers en adaptant la configuration du site aux unités les plus demandées.
Le déséquilibre offre-demande est favorable à l’investissement, mais le resserrement des revenus discrétionnaires des ménages et la pression des coûts sur les entreprises permettent de rétorquer à des hausses trop offensives par une forte baisse du taux d’occupation. Une stratégie de marque et une tactique numérique solide devraient également figurer au cœur du plan d’exploitation, car les entrepôts dédiés au stockage privé dépendent fortement de Google pour générer des recettes. Une enquête de la Self-Storage Association a par exemple révélé que 73% des personnes interrogées au Royaume-Uni utiliseraient Internet pour trouver de l’espace de stockage privé.
Ce risque opérationnel exige une solide équipe de direction pour maintenir le taux d’occupation. Toutefois, les fondamentaux sous-jacents de l’offre et de la demande font du secteur une opportunité d’investissement intéressante et fiable dans des immeubles commerciaux sur le long terme.
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