Der Mietlagersektor (Selfstorage) stellt selbst im zunehmenden makroökonomischen Gegenwind eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. Trotz der sich wandelnden Herausforderungen kann eine aktive Strategie attraktive Netto-Cashflow-Renditen erzielen.
Im Lauf des Jahres hat sich der Konjunkturausblick deutlich eingetrübt. Mit dem abflauenden BIP-Wachstum sind die Inflations- und die Zinserwartungen gestiegen. Dieser düsterere Ausblick hat die Anlegerstimmung zweifellos getrübt und die Portfoliomanager dazu veranlasst, ihre Strategien zu überdenken. Zwar gibt es bei traditionellen Gewerbeliegenschaften noch viele Möglichkeiten, aber der robustere Ausblick für den alternativen Sektor hat die Aufmerksamkeit derjenigen, die diversifizieren und vom Wachstum profitieren wollen, auf sich gezogen. In diesem Sektor ziehen Mietlager aufgrund ihrer soliden Marktgrundlagen Investoren an.
Weiterentwickelte Geschäftspraktiken stützen die Nachfrage
Mietlager dürften von strukturellen Veränderungen im Einzelhandelsmarkt profitieren. Konsumenten bevorzugen immer stärker kleinere lokale oder unabhängige Einzelhändler, da Social Media und E-Payment-Technologien kleinen und mittleren Unternehmen eine Plattform bieten, um Waren online zu verkaufen und ihr Wachstum mit minimalen Gebühren zu fördern. Mietlager sind eine Lösung für diese Betreiber. Sie können so ihr Inventar nahe an den Verbrauchern lagern, und das zu flexibleren Bedingungen als bei herkömmlichen Industrieflächen. Dies spiegelt sich auch in den Nutzerstatistiken wider, die zeigen, dass 63% der Unternehmen in Grossbritannien, die Mietlager nutzen, weniger als drei Mitarbeitende haben und 84% weniger als zehn.
Grösse der Unternehmen, die in Grossbritannien Mietlager nutzen: Anzahl Mitarbeitende
Mietlager sind eine Lösung für KMU, die flexiblere Bedingungen bietet als herkömmliche Immobilien.
Auch die Nachfrage von privaten Haushalten steigt infolge der Trends im Wohnimmobiliensektor, unter anderem wegen kleinerer Hausgrössen und aufkommender Mietmodelle. Rund die Hälfte der privaten Haushalte gibt an, aufgrund von Platzmangel zu Hause Mietlager zu nutzen. Aufgrund steigender Zinsen und Wohnkosten dürften weniger Haushalte in der Lage sein, aufzustocken, was kurzfristig das weitere Wachstum von diesen Mietern unterstützt.
Immer weniger Auswahl
Gleichzeitig haben die Mieter immer weniger Auswahl. Die Vermietungsquoten nehmen stetig zu und erreichten 2021 mit 83,3%, den höchsten Stand seit Beginn der Datenerhebung durch die Self-Storage Association im Jahr 2004. Zudem ist Grossbritannien nach wie vor fundamental unterversorgt. Die USA sind ein reiferer Markt und bieten pro Kopf etwa 9,44 Quadratfuss (0,9 m2) Mietlagerfläche verglichen mit 0,73 Quadratfuss (0,07 m2) in Grossbritannien, was auf beträchtliches Expansionspotenzial hindeutet. Noch grösser ist das Potenzial in Kontinentaleuropa, wo es pro Kopf gar nur 0,21 Quadratfuss (0,02 m2) Mietlagerfläche gibt.
Lagerfläche pro Kopf
Grossbritannien und Europa sind im Vergleich zu reiferen Märkten fundamental unterversorgt.
Da der Sektor die Mietpreise beliebig erhöhen kann und nicht auf das Auslaufen oder die Überprüfung des Mietvertrages beschränkt ist, deuten die derzeit günstigen Angebots- und Nachfragebedingungen auf grosses Potenzial für kurzfristiges Ertragswachstum hin, das als Inflationsschutz dienen kann. Gleichzeitig bietet die Granularität der Erträge zusätzliche Widerstandsfähigkeit in einem schwächelnden Wirtschaftsumfeld.
Nachhaltige Vorteile
Der Sektor ist auch ESG-freundlich. Die Anlagen verbrauchen wenig Strom und ihre grossen Flachdächer eignen sich tendenziell gut für Photovoltaikanlagen. Daher sollte es möglich sein, überschüssigen Strom zu erzeugen und beim Betrieb netto null CO2-Emissionen zu erreichen. Die Installation von Ladestationen für Elektrofahrzeuge ist ebenfalls wichtig, um die Umstellung auf diese Art Fahrzeuge zu unterstützen.
Steuerung des operationellen Risikos
Das grösste Risiko liegt im Operationellen, da Mietlagereinrichtungen in der Regel verwaltete und nicht vermietete Objekte sind, sodass Investitionen verwaltungsintensiv sein können. Wichtig ist auch, dass die Mietpreise stimmen, insbesondere bei Erhöhungen. Wenn wir die Vermietungstrends genau beobachten, können wir das Mietwachstum maximieren, indem wir die Standortkonfiguration auf Flächengrössen ausrichten, welche die grösste Nachfrage verzeichnen.
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wirkt sich positiv auf Investitionen aus, aber der Druck auf das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte und der Kostendruck auf die Unternehmen bedeuten, dass zu aggressive Mieterhöhungen zu einem starken Rückgang der Belegung führen könnten. Ein starkes Branding und eine digitale Strategie sollten ebenfalls zentrale Überlegungen im Businessplan sein, da Mietlager bei der Umsatzsteigerung stark von Google abhängig sind. Eine Umfrage der Self-Storage Association zum Beispiel ergab, dass 73% der Befragten in Grossbritannien das Internet nutzen würden, um Mietlagerflächen zu finden.
Dieses operationelle Risiko erfordert ein starkes Managementteam, um die Belegung aufrechtzuerhalten. Ist dies jedoch gegeben, bieten die zugrunde liegenden Fundamentaldaten von Angebot und Nachfrage eine gute Möglichkeit, um auf lange Sicht zuversichtlich in Gewerbeliegenschaften zu investieren.
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