Les décisions prises en lien avec le changement climatique ne concernent pas seulement les objectifs climatiques à long terme mais aussi certains aspects moraux de nos habitudes de consommation, tels que les voyages en avion ou les régimes véganes. En particulier dans l’investissement immobilier responsable, les considérations liées au changement climatique nécessitent la prise de décisions avisées en termes de sélection d’actifs et de gestion de portefeuille.
En raison de leur emplacement fixe et de leur longévité, les biens immobiliers, notamment les investissements à fonds ouverts, conviennent à des investissements à long terme, impliquant une préservation ou une appréciation de la valeur. Inversement, ces biens sont davantage exposés aux risques physiques et de transition liés au changement climatique que de nombreuses autres formes d’investissement.
Prise en compte des dangers physiques dans le cadre de placements immobiliers
De nombreux risques liés au changement climatique peuvent représenter un risque physique pour les biens immobiliers. Il s’agit notamment de conditions météorologiques extrêmes, d’inondations et de la montée du niveau de la mer. De tels dangers peuvent affecter la valeur du bien. En 2019, Four Twenty Seven, un fournisseur d’indices sur le risque économique lié au changement climatique, a estimé que 19% des surfaces de vente et 16% des bureaux en Europe étaient exposés aux inondations et/ou à la montée du niveau de la mer. Un autre risque est le stress thermique. (427 Report «Real Estate Climate Risks: How Will Europe be Impacted?», septembre 2019.) La probabilité de voir ces risques se réaliser augmentera au cours du XXIe siècle et tous les actifs qui y sont exposés auront tendance à voir leur valeur diminuer.
Gérer ces risques physiques consiste à adapter les biens existants et à réduire et anticiper les coûts d’adaptation des biens nouvellement acquis. Afin de prendre en compte les dangers physiques dus au changement climatique, il existe des mesures typiques visant à:
- recenser les expositions aux risques physiques
- évaluer, au cours des processus de due diligence, l’exposition potentielle aux risques physiques des nouvelles acquisitions et investir en conséquence
- prendre des mesures d’adaptation physique pour les biens à risque (en transférant p. ex. les équipements vers les étages à l’abri des inondations et en améliorant la résilience des biens aux canicules à l’aide de pare-soleil et d’une végétalisation pour éviter des îlots de chaleur)
Gestion prévoyante des risques de transition
Le risque de transition joue lui aussi un rôle crucial dans l’évaluation immobilière liée au changement climatique. La pression pour réduire les émissions de CO2 augmente et les exigences qui en résultent entraînent des coûts potentiels pour les investisseurs. Dans le même temps, gérer les risques de transition (taxe carbone, hausse des prix des énergies fossiles…) tend à préserver l’attrait d’un actif. Enfin, face à l’augmentation des prix de l’énergie, les locataires potentiels peuvent se montrer plus sélectifs afin de maintenir leurs propres frais d’exploitation et de transport routier à un niveau bas.
Par conséquent, tout investissement immobilier devra:
- intégrer dans les prévisions Capex des mesures susceptibles de réduire les coûts d’exploitation en raison des mesures de transition (p. ex. remplacement de chauffages à combustibles fossiles)
- acquérir des biens à haute efficacité énergétique et envisager des procédures de due diligence plus complexes pour faire face aux risques climatiques le plus tôt possible.
Stratégies pour des placements sûrs et pérennes
Les perspectives et anticipations à long terme sont au cœur des pratiques d’investissement immobilier et des considérations climatiques. En raison de notre expérience à long terme, nous croyons aux synergies naturelles entre:
- l’amélioration de l’attrait global des biens par une gestion responsable des actifs
- la surveillance et la gestion proactives des risques climatiques
- l’analyse de décarbonisation au niveau des actifs et du portefeuille
Ces mesures permettent d’identifier et de déployer en toute liberté de choix des potentiels de réduction des risques afin d’assurer l’avenir des actifs et des portefeuilles pour le compte des investisseurs.
Paru pour la première fois dans Insights mars 2021
Auteur: Valérie de Robillard, Head ESG Real Assets, Swiss Life Asset Managers
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