Selbstbestimmte Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Klimawandel betreffen nicht nur langfristige Klimaziele und moralische Aspekte des Konsumverhaltens wie Flugreisen oder vegane Ernährung. Gerade bei Immobilienanlagen helfen Überlegungen mit Bezug auf den Klimawandel auch dabei, die richtigen Entscheidungen bei der Objektauswahl und beim Management von Portfolios zu treffen.

Mit ihrer fixen Lage und der langen Beständigkeit eignen sich Immobilien, insbesondere Anlagen mit offenen Fonds, für langfristige Investitionen mit Erhaltung oder Steigerung des Werts. Andererseits sind sie damit den physischen Risiken des Klimawandels und den mit dem Wandel verbundenen Transitionsrisiken stärker ausgesetzt als viele andere Anlageformen.

Physische Gefahren für Immobilienanlagen berücksichtigen
Zahlreiche mit dem Klimawandel verbundene Risiken können Immobilien physisch bedrohen. Dazu zählen extreme Wetterlagen, Hochwasser und der Anstieg des Meeresspiegels. Solche Gefahren wirken sich auch auf den Immobilienwert aus. Nach einer Schätzung durch Four Twenty Seven, einen Anbieter von Marktinformationen zu wirtschaftlichen Risiken des Klimawandels, aus dem Jahr 2019 waren 19% aller Verkaufsflächen und 16% aller Büroflächen in Europa einem Anstieg des Meeresspiegels oder/und Hochwasser ausgesetzt. Als weiteres Risiko wurde Hitzestress identifiziert. (427 Report «Real Estate Climate Risks: How Will Europe be Impacted?», September 2019.) Dabei werden all diese Risiken im 21. Jahrhundert zunehmend wahrscheinlicher – wodurch der Wert gefährdeter Objekte tendenziell fällt.

Wichtig im Umgang mit diesen Bedrohungen ist, Bestandsimmobilien entsprechend anzupassen und auch bei neu erworbenen Objekten mit Anpassungskosten zu kalkulieren. Typische Massnahmen zur Berücksichtigung physischer Gefahren durch den Klimawandel sind etwa:

  • Abbildung physischer Risiken für Portfolioanlagen
  • Beurteilung potenzieller physischer Risiken bei Neukäufen in der Due Diligence und Berücksichtigung dieser Beurteilung beim Investieren
  • Umsetzung sinnvoller physischer Anpassungen bei gefährdeten Lagen, etwa hochwassergeschützte Montage von Bürotechnik, Anbringen von Sonnenblenden und anderem Hitzeschutz oder Umgebungsbegrünung gegen urbane Hitzeinseln
Vor dem Hintergrund des Klimawandels bedrohen sowohl physische Gefahren wie Überflutungen als auch Transaktionsrisiken zukünftige Wertentwicklungen bei Immobilienanlagen. Mit einer vorausschauenden Strategie lassen sich frühzeitig die richtigen Entscheidungen in Bezug auf Neuerwerb und Bestandsimmobilien treffen.

Transitionsrisiken vorausschauend bewältigen
Eine weitere wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung im Zusammenhang mit dem Klimawandel spielt das Transitionsrisiko. Der Druck, CO2-Emissionen zu senken, nimmt stetig zu, und die daraus resultierenden Anforderungen an die Emissionssenkung bergen potenzielle Kosten für Investoren. Zugleich bedeutet ein erfolgreicher Umgang mit Transitionsrisiken, wie höhere Preise für fossile Brennstoffe oder die Besteuerung von Kohlenstoff, dass das Objekt langfristig attraktiv bleibt. Schliesslich werden auch die potenziellen Mieter angesichts steigender Energiepreise entsprechend wählerisch handeln, um ihre eigenen Betriebs- und Strassentransportkosten niedrig zu halten.

Daher ist es sinnvoll, bei einer Immobilienanlage Folgendes zu beachten:

  • Massnahmen, die im Zusammenhang mit der Transition zu sinkenden Betriebskosten beitragen, etwa das Ersetzen von Heizsystemen mit fossilen Brennstoffen, in die Capex-Prognosen integrieren
  • Fokus auf hoch energieeffiziente Gebäude sowie auf die Durchführung komplexerer Due Diligence, um Klimarisiken frühzeitig zu antizipieren und zu minimieren
Flood in Paris, extremely high water on the river Seine, road signs covered with water

Strategien für zukunftssichere Kapitalanlagen
Immobilienanlagen und Klimaüberlegungen sind beide mit langfristigen Erwartungen und Perspektiven verbunden. Daher glauben wir mit unserer langjährigen erfolgreichen Erfahrung daran, dass zwischen den folgenden Handlungen natürliche Synergien bestehen:

  1. Gesamtattraktivität der Objekte durch verantwortungsbewusstes Asset Management steigern
  2. Klimarisiken proaktiv überwachen und steuern
  3. Auf Anlagen- sowie Portfolioebene Dekarbonisierungsanalysen durchführen

Mit diesen Massnahmen können selbstbestimmt Potenziale zur Senkung von Risiken identifiziert und umgesetzt werden – das macht unsere Portfolios und Anlagen für das grössere Klimabewusstsein am Markt bereit und schafft Zukunftssicherheit für unsere Investoren.

Erstmals erschienen im Insights März 2021
Autor: Valérie de Robillard, Head ESG Real Assets, Swiss Life Asset Managers

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