Le monde entier s’étant mis à travailler à la maison, des changements monumentaux sont à l’œuvre sur le marché immobilier. La pandémie a transformé la dynamique du secteur, et de nouveaux modèles de travail ont profondément modifié les attentes des gens à l’égard des espaces qu’ils occupent. Nous nous penchons sur ce qui a changé, sur ce qui n’a pas changé, et sur les opportunités à saisir pour réaliser des investissements immobiliers stables sur le long terme.

La pandémie de Covid-19 continue de fortement impacter les marchés immobiliers européens. Bien que le déploiement des vaccinations ait donné un coup de pouce salutaire au monde, la majeure partie de l’Europe est restée confinée la moitié de l’hiver et une bonne partie du printemps. Cela a indéniablement ralenti le redressement économique que nous commencions à observer. Heureusement, de nombreux grands programmes d’aide gouvernementaux ont été étendus, et la Banque centrale a réagi avec sagesse. Ces deux éléments devraient contribuer à stabiliser les prix des actifs à court terme.

Toutefois, l’impact de la pandémie s’est fait ressentir de manière très différente selon les pays et les secteurs en Europe. Les pays ayant subi une crise de santé publique majeure, comme la France, l’Espagne, l’Italie et le
Royaume-Uni, ont également vu leur confiance financière fortement ébranlée. En Espagne, les volumes d’investissement ont chuté de 69% en glissement annuel, tandis qu’étonnamment, les mêmes chiffres affichent une hausse de 5% en Allemagne.

Avec le maintien de certains confinements en Europe, la pression baissière sur les revenus locatifs devrait peser lourdement sur la croissance du capital. Toutefois, en cas de forte baisse de la valeur des actifs aux revenus menacés (à tort ou à raison), des opportunités s’offriront aux investisseurs avisés, qui pourront acquérir des actifs mal évalués. Contrairement à la crise financière mondiale, où les marchés matures avec des niveaux de liquidité plus élevés comme l’immobilier s’étaient redressés les premiers, la pandémie de Covid-19 devrait complètement transformer les fondamentaux de l’immobilier.

L’émergence de bureaux hybrides
Cela n’apparaît nulle part plus clairement que dans le secteur des espaces de bureaux. Les bureaux représentent environ 50% de l’allocation moyenne d’actifs réalisée par les investisseurs core dans l’immobilier européen. Nous expérimentons actuellement la phase de travail à domicile la plus vaste et la plus radicale de l’histoire, et les résultats prouvent que les collaborateurs sont capables de rester productifs sans devoir se rendre physiquement au bureau.

Malgré les affirmations de certains milieux, il est toutefois peu probable que le travail à domicile devienne la « nouvelle norme ». L’émergence d’un modèle hybride offrant plus de flexibilité aux collaborateurs semble plus probable. Les bureaux physiques resteront nécessaires à la promotion de l’identité des entreprises et à l’établissement de leur capital social. Les occupants de ces bureaux auront peut-être besoin de moins d’espace, mais ces espaces devront être équipés de meilleures infrastructures afin de pouvoir accueillir davantage de réunions, d’améliorer la collaboration et de permettre de bonnes interactions sociales.

Il convient de souligner que, vu le nombre limité de nouveaux développements ces dernières années et par rapport aux fluctuations cycliques habituelles, les taux de vacance sont restés faibles sur les principaux marchés de bureaux européens. Nous considérons que les risques sont plus importants sur les marchés d’Europe centrale et orientale, où les nouveaux développements ont été moins limités. Les taux de vacance devraient y augmenter plus rapidement du fait du recul de la demande de bureaux. En vue de réaliser des investissements résilients, nous privilégions donc ceux dans les bureaux des marchés d’Europe du Nord et de l’Ouest, qui sont à la fois vastes et liquides.

Les bureaux physiques resteront nécessaires à la promotion de l’identité des entreprises et à l’établissement de leur capital social.

La résilience de l’habitat et des entrepôts
Pour ce qui est des biens logistiques, ce secteur a en fait tiré profit de la pandémie. En réaction à l’essor des ventes en ligne, la demande placée pour ces locaux s’est révélée incroyablement forte, et les taux de vacance des principaux marchés logistiques européens sont historiquement bas.

La crise a mis l’accent sur l’importance d’assurer la résilience de la chaîne d’approvisionnement, accélérant une tendance qui était déjà en cours. Cela passe par le renforcement du stockage et la diversification des fournisseurs, en plus de l’accroissement de l’automatisation et l’utilisation de la robotique ainsi que des installations de stockage frigorifique. Nous prévoyons une hausse de la demande pour les emplacements de premier ordre et des investissements considérables dans les bâtiments existants, ce qui profitera à terme aux investisseurs « core ».

L’immobilier résidentiel est également perçu comme une « valeur refuge » pour les investissements, avec des prix et des volumes de logements locatifs privés toujours stables. Les principaux moteurs qui animaient le secteur avant la pandémie, à savoir une pénurie structurelle de logements et une population urbaine croissante, demeurent également présents. Au vu de sa performance stable et de ses opportunités en termes de revenus et de diversification résilients, ce secteur devrait attirer d’autres investisseurs cherchant une compression supplémentaire des taux de rendement.

Il reste cependant quelques défis à relever à court terme. La morosité des perspectives économiques, susceptible de peser sur la richesse des particuliers et l’accessibilité du logement, pourrait accentuer les pertes locatives dans les prochains mois. Malgré cela, et au vu des nombreuses évolutions structurelles favorables et des facteurs d’investissement avantageux, nous continuerons à fortement investir dans ce secteur dans le cadre de notre stratégie « core » diversifiée.

Si la logistique et l’immobilier résidentiel ont fait preuve d’une résistance et d’une résistance remarquables, c’est le contraire qui se produit pour le commerce de détail. La pandémie a accéléré les changements structurels qui s’étaient déjà faits jour suite à la croissance du commerce électronique. Avec la baisse des loyers affichés et la réticence des détaillants à s’engager dans des contrats de location à long terme, les évaluations resteront sous pression, et nous pensons qu’il est sage de sous-pondérer ce secteur.

Une diversification essentielle
En période de volatilité, comme celle que nous avons connue durant la pandémie, une approche diversifiée est essentielle pour investir dans l’immobilier sur le marché européen. Un portefeuille varié permet aux investisseurs d’atténuer l’impact négatif ressenti par les secteurs les plus touchés, tout en tirant le meilleur de chaque région et de chaque classe d’actifs.

La diversification nous permet également de réagir avec souplesse aux tendances émergentes, telles que l’impact inévitable des changements démographiques et de la digitalisation. Cette agilité permet aux investisseurs de se placer du bon côté de la transformation et d’exploiter à leur avantage le pouvoir du changement. Il en résulte une stabilité des investissements à long terme et des rendements constants et résilients, quelles que soient les évolutions du marché.

Première publication le 1er mai 2021 dans Institutional Real Estate 
Auteurs : Maureen Mahr von Straszewski, Senior Pan-European Fund Manager, Mayfair Capital et Tom Duncan, Senior Associate, Research, Strategy and Risk, Mayfair Capital 

Vous trouverez ici de plus amples informations sur notre activité immobilière.

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