Da die ganze Welt von zu Hause aus arbeitet, sind auf dem Immobilienmarkt seismische Verschiebungen im Gange. Durch die Pandemie hat sich die Dynamik des Sektors gewandelt und neue Arbeitsmodelle haben die Erwartungen der Menschen an die Räume, die sie belegen, grundlegend verändert. Wir untersuchen, was sich verändert hat, was nicht und wo die Chancen liegen, wenn es um stabile, langfristige Anlagen in Immobilien geht.

Die COVID-19-Pandemie hat nach wie vor grosse Auswirkungen auf die europäischen Immobilienmärkte. Die Einführung des Impfstoffs verlieh der Welt zwar einen dringend benötigten Aufschwung, aber der Grossteil Europas verbrachte immer noch den halben Winter und den Anfang des Frühjahrs im Lockdown. Es besteht wenig Zweifel daran, dass dies die wirtschaftliche Erholung verlangsamt hat, die wir nun beobachten. Glücklicherweise wurden viele wichtige staatliche Unterstützungsprogramme verlängert und die Zentralbanken reagierten vernünftig. Beide Faktoren werden kurzfristig zu einer Stabilisierung der Immobilienpreise beitragen.

Die Auswirkung der Pandemie zeigte sich jedoch in den Ländern und den Sektoren in ganz Europa sehr unterschiedlich. In Ländern, die eine schwere Gesundheitskrise erlitten haben, – wie Frankreich, Spanien, Italien und das Vereinigte Königreich – erhielt auch die finanzielle Zuversicht einen Dämpfer. So ist das Investitionsvolumen in Spanien im Jahresvergleich um 69% gesunken, während es in Deutschland erstaunlicherweise um 5% zugenommen hat.

Da es in ganz Europa weiterhin Lockdowns gibt, dürfte der Abwärtsdruck auf den Mieterträgen die Wertänderungsrenditen stark belasten. Gibt es jedoch bei Objekten mit realem oder vermeintlichem Ertragsrisiko erhebliche Abschläge, schafft dies für clevere Investoren die Möglichkeit, fehlbewertete Objekte zu erwerben. Anders als in der globalen Finanzkrise, in der sich die reiferen Märkte mit höherem Liquiditätsniveau wie Immobilien zuerst erholten, dürfte die COVID-19-Pandemie die Fundamentaldaten von Immobilien grundlegend verändern.

Aufstrebendes Hybrid-Office
Nirgends wird dies deutlicher als bei Büroflächen. Auf Büros entfallen rund 50% der durchschnittlichen Asset Allocation von Core-Investoren in europäischen Immobilien. Wir erleben derzeit das grösste und radikalste Home-Office-Experiment der Geschichte – und dieses hat gezeigt, dass die Mitarbeitenden ihre Produktivität aufrechterhalten können, ohne physisch im Büro anwesend zu sein.

Trotz der Behauptungen aus einigen Kreisen ist es jedoch unwahrscheinlich, dass das Arbeiten von zu Hause aus zur «neuen Normalität» wird. Viel wahrscheinlicher ist, dass sich ein hybrides Modell entwickelt, das den Mitarbeitenden mehr Flexibilität gibt. Physische Büros werden weiterhin benötigt, um die Corporate Identity eines Unternehmens zu fördern und sein Sozialkapital aufzubauen. DieMieter benötigen zwar weniger Platz, brauchen aber qualitativ hochwertigere Räumlichkeiten, die auf eine grössere Anzahl Meetings, eine bessere Zusammenarbeit und eine positive soziale Interaktion ausgerichtet sind.

Zu beachten ist, dass die Leerstandsquoten aufgrund der beschränkten Neuentwicklung in den letzten Jahren in grossen Büromärkten Europas tief geblieben sind – verglichen mit den üblichen zyklischen Schwankungen. Mehr Risiko sehen wir in den Märkten Mittel- und Osteuropas, wo die Neuentwicklung weniger eingeschränkt war. Mit der rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen dürften die Leerstandsquoten in diesen Regionen schneller steigen. Wir streben robuste Investitionen an und bevorzugen deshalb in den Märkten Nord- und Westeuropas grosse und liquide Büroanlagen.

Physische Büros werden weiterhin benötigt, um die Corporate Identity eines Unternehmens zu fördern und ihr Sozialkapital aufzubauen.

Wohn- und Logistikimmobilien im Aufwind
Logistikimmobilien haben von der Pandemie profitiert. Aufgrund des starken Onlineverkaufs war der Flächenumsatz der Mieter unglaublich hoch und die Leerstandsquoten in den wichtigsten europäischen Logistikmärkten sind so tief wie nie zuvor.

Die Krise hat den Fokus auf die Sicherstellung der Lieferketten verlagert, was einen bereits vorhandenen Trend beschleunigt hat. Dazu gehören die Stärkung des Inventars und die Diversifizierung der Lieferanten, aber auch die zunehmende Automatisierung sowie der Einsatz von Robotik und Kühlhäusern. Wir erwarten eine steigende Flächennachfrage an erstklassigen Lagen und erhebliche Investitionen in bestehende Gebäude – wovon Core-Investoren profitieren werden.

Auch Wohnimmobilien gelten als «sicherer Hafen» für Anlagen, denn Preise und Volumen bei privaten Mietwohnungen sind stabil geblieben. Die Treiber des Sektors aus der Vor-Corona-Zeit – struktureller Wohnungsmangel und wachsende städtische Bevölkerung – sind nach wie vor vorhanden. Mit seiner stabilen Performance und den Möglichkeiten, die er für robuste Erträge und Diversifikation bietet, wird dieser Sektor bestimmt mehr Anleger anziehen, die eine zusätzliche Renditekompression anstreben.

Es gibt jedoch kurzfristige Herausforderungen. Da sich der schwache Wirtschaftsausblick auf das individuelle Vermögen und die Bezahlbarkeit von Wohnraum auswirken wird, könnten sich in den kommenden Monaten Mietausfälle abzeichnen. Trotzdem und angesichts der zahlreichen günstigen strukturellen Trends und der vorteilhaften Anlagefaktoren werden wir in diesem Sektor im Rahmen unserer diversifizierten Core-Strategie weiterhin bedeutende Anlagen tätigen.

Während Logistik- und Wohnimmobilien bemerkenswerte Stärke und Widerstandsfähigkeit an den Tag legen, ist im stationären Einzelhandel das Gegenteil der Fall. Die Pandemie hat die strukturellen Veränderungen beschleunigt, die sich bereits als Folge des wachsenden Onlinehandels abzeichneten. Da die Angebotsmieten sinken und die Einzelhändler keine langfristigen Mietverträge eingehen wollen, wird der Druck auf den Bewertungen anhalten. Wir halten es für klug, in diesem Sektor ein Untergewicht anzustreben.

Diversifikation zentral
In volatilen Zeiten – wie wir sie in der Pandemie erlebt haben – ist ein diversifizierter Ansatz bei Immobilienanlagen im europäischen Markt zentral. Mit einem vielseitigen Portfolio können Anleger die negativen Auswirkungen in den am stärksten betroffenen Sektoren abfedern und trotzdem von den Vorteilen jeder Region und jeder Anlageklasse profitieren.

Die Diversifikation erlaubt uns auch, flexibel auf aufkommende Trends wie die unvermeidliche Auswirkung des demografischen Wandels und der Digitalisierung zu reagieren. Mit dieser Agilität wird sichergestellt, dass sich die Investoren auf der richtigen Seite des Wandels befinden und die Kraft der Veränderung zu ihrem Vorteil nutzen können. Das Resultat sind langfristige Anlagestabilität und konsistente, robuste Renditen – egal welche Wendungen der Markt nimmt.

Erstveröffentlichung am 1. Mai 2021 in Institutional Real Estate 
Autoren: Maureen Mahr von Straszewski, Senior Pan-European Fund Manager, Mayfair Capital und Tom Duncan, Senior Associate, Research, Strategy and Risk, Mayfair Capital 

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