La région logistique de Hanovre gagne en importance

De manière générale, le besoin en immobilier logistique a nettement augmenté ces dernières années. La croissance du commerce en ligne, la multiplication du « friend shoring » et de l’« on-shoring » en raison de la situation politique mondiale, ainsi qu’une division du travail renforcée, y compris dans l’économie en sont les principaux moteurs. La demande en espaces de stockage est devenue d’autant plus grande. En parallèle, les surfaces disponibles, notamment dans les agglomérations attrayantes, sont de plus en plus rares.

Cette pénurie se fait également ressentir dans la région de Hanovre, notamment pour les grandes surfaces (>50 000 m²), dont l’offre est limitée. Les responsables politiques répondent à ce défi en exigeant une utilisation plus durable des sols. De plus en plus, des friches industrielles et des zones commerciales existantes doivent être revitalisées, réaffectées et développées grâce à des solutions intégrées. En d’autres termes, le développement « brownfield » est prioritaire. Il permet non seulement de remédier à la pénurie de surfaces, mais aussi de combler les lacunes dans le paysage urbain. En revanche, l’affectation de surfaces dans les campagnes n’intervient que de manière ciblée et parcimonieuse.

Néanmoins, les développements « greenfield » ne sont pas impossibles si les développeurs de projets peuvent présenter un concept convaincant, et surtout durable sur les plans économique et environnemental. Swiss Life Asset Managers y est parvenue avec le nouveau projet de développement « Hanover North I » à Wietze (agglomération de Hanovre). Sur un terrain de 77 000 m² récemment acquis, un centre logistique de plus de 43 000 m² sera construit, avec des équipements modernes et de haute qualité. Il déploiera également un concept énergétique fondé sur des normes ESG internationales.

La durabilité écologique, mais aussi économique, joue un rôle important pour l’ensemble des parties prenantes. Il ne suffit pas de mettre en œuvre le minimum requis en matière de mesures : les critères ESG doivent être ancrés dans l’ADN de tous les projets. Il en va de l’intérêt des municipalités également. Les communes ont intérêt à ce que les entreprises adaptées s’installent à long terme et génèrent une valeur ajoutée correspondante grâce à la taxe professionnelle et à des emplois modernes. Par conséquent, les promoteurs et investisseurs doivent s’adresser aux bonnes entreprises et convaincre grâce à des biens haut de gamme à des emplacements exceptionnels.

Les biens logistiques dotés d’équipements modernes sont très prisés des investisseurs et des locataires. Parmi ces équipements figurent la production d’énergie et de chaleur par des installations photovoltaïques, des pompes à chaleur et des sondes géothermiques. Autant d’éléments permettant une exploitation à la consommation sobre. Cela réduit les charges pour les locataires et offre une marge de manœuvre supplémentaire en matière d’adaptation des loyers.

Le concept de grands entrepôts joue également un rôle important dans le développement des biens logistiques. Comme ils sont toujours conçus selon le même type de bâtiment, ils offrent une scalabilité nettement plus élevée que d’autres biens. C’est également un atout parce que la demande de surfaces de stockage va continuer d’augmenter.

La situation géographique centrale favorise cette région logistique, composée de l’agglomération de Hanovre et des villes limitrophes à l’est Salzgitter, Braunschweig et Wolfsburg. C’est un carrefour majeur et un centre de distribution pour le transport national et international de marchandises. Grâce à son aéroport (dont l’exploitation est autorisée 24 heures sur 24), ses quatre autoroutes fédérales, ses quatre ports intérieurs et la proximité de trois ports de la mer du Nord (Hambourg, Bremerhaven et Wilhelmshaven), Hanovre dispose d’une excellente desserte, notamment le centre de transport de marchandises (GVZ) à Lehrte. La Deutsche Bahn l’a d’ailleurs salué comme étant « la station de transbordement la plus moderne d’Europe ». Hanovre offre donc des conditions optimales, non seulement pour le transport national et transfrontalier de marchandises, mais aussi pour les entreprises logistiques qui y sont implantées.

La situation géographique, associée à une infrastructure solide, rend la région particulièrement intéressante pour les entreprises qui souhaitent approvisionner efficacement les marchés allemand et européen. Il s’agit notamment d’entreprises des secteurs du commerce en ligne, de l’industrie automobile et du commerce. Ces atouts, alliés aux tendances actuelles telles que la transition énergétique et la transformation du secteur de la mobilité, entraînent une demande élevée et constante de surfaces correspondantes. C’est aussi la conclusion d’une étude de l’institut Fraunhofer : en 2023, la région de Hanovre a atteint la deuxième place du classement national avec un volume de nouvelles constructions d’environ 250 000 m², alors qu’elle occupait encore le 14e rang en 2022. Selon Wirtschaftsförderung Hannover, l’organisation de promotion économique de la ville, les projets prévus pour 2024 à 2026 totaliseront environ 440 000 m² de surface couverte. Certes, la croissance du chiffre d’affaires du principal moteur de la demande, l’e-commerce, a ralenti et s’est stabilisée après le boom induit par la pandémie. Toutefois, le commerce en ligne devrait continuer de dominer le marché de l’immobilier logistique en matière de besoins de surfaces.

Outre les nombreux nouveaux développements de projets, l’attractivité de la région de Hanovre se reflète également dans l’évolution des loyers : fin 2023, ils étaient passés à 6,20 euros le mètre carré, soit une hausse de 40 centimes. Une tendance qui s’est poursuivie en 2024, avec un loyer « prime » de 6,40 euros le mètre carré. Des loyers encore plus élevés sont possibles, en particulier pour les biens modernes aux équipements haut de gamme situés dans des emplacements centraux.