Bien que les personnes âgées préfèrent passer leurs vieux jours dans un environnement encadré, il n’est pas improbable qu’elles s’installent plus tard dans un établissement médico-social. L’idéal serait de combiner les deux formes de logement, et ce, du point de vue à la fois médical et économique.

En Allemagne, on compte près de 915 000 places de soins stationnaires contre 360 000 logements encadrés (état 20211). Par conséquent, l’offre ne répond pas au souhait de la majorité des seniors, c’est-à-dire vivre le plus longtemps possible en toute liberté de choix, même si c’est dans un logement encadré.

Une enquête2 réalisée en 2020 montre qu’une personne sur cinq de la génération 50+ souhaiterait vivre dans un appartement avec encadrement, voire avec rattachement à un EMS. En revanche, seuls 15% des personnes interrogées souhaitent vivre dans un établissement médico-social.

Il manque plus d’un million de logements encadrés
Les expertes et experts en immobilier estiment qu’en Allemagne, le besoin en logements encadrés est de 4,5% pour les plus de 65 ans. Avec environ 18,6 millions d’habitants dans cette tranche d’âge (état actuel), il en résulte à ce jour un besoin de 840 000 logements encadrés. Il existe aujourd’hui 360 000 logements, et par conséquent un besoin supplémentaire de 480 000 logements encadrés. En raison de l’évolution démographique, il faudra même plus d’un million de logements encadrés d’ici 2035, soit un besoin supplémentaire d’environ 680 000 logements.

Selon Wüest Partner, le besoin de places en EMS en Allemagne devrait également augmenter de 157 000 places d’ici 2035, pour atteindre un peu plus d’un million. Si l’on compare le besoin supplémentaire d’établissements médico-sociaux (+17%) à celui de logements encadrés (+189%) d’ici 2035, on constate pour ce dernier un énorme retard à rattraper.

Besoins en logements pour seniors

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Sources: PM Pflegemarkt, Rat der Immobilienweisen, Wüest Partner, Oxford Economics, Swiss Life Asset Managers

Réaction du secteur de la construction
Le secteur de la construction ne reste pas inactif et répond à la fois aux besoins et aux préférences du public cible. Fin décembre 2021, la plus grande partie (environ 40%) des établissements de soins en construction et en planification étaient des logements encadrés. 

Nouveaux projets en cours de construction et de planification, état décembre 2021

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Source: PM Pflegemarkt

Avantages pour les résidents et les exploitants
La combinaison du logement encadré avec l’établissement médico-social présente différents avantages. D’une part, le passage de l’un à l’autre s’effectue plus facilement dans le cadre des soins médicaux et de l’encadrement spécialisé. C’est notamment le cas des personnes atteintes de démence, dont près d’une personne sur deux vit aujourd’hui en EMS. C’est ainsi que le ministère fédéral compétent classe le logement encadré des personnes atteintes de démence comme un passage aux soins hospitaliers de longue durée.

D’autre part, l’association des deux options d’encadrement est judicieuse du point de vue économique, ce que les gros exploitants ont déjà compris. Selon Jones Lang LaSalle, le nombre d’EMS reliés non seulement aux soins, mais aussi à une maison pour personnes âgées ou à des logements encadrés est en augmentation depuis des années.

Compétitivité accrue, hausse du chiffre d’affaires
A l’heure actuelle, 15% de toutes les nouvelles constructions prévues dans le secteur de la santé allemand combinent logements encadrés et établissements médico-sociaux. Les exploitants d’institutions combinant les deux types de logement peuvent non seulement offrir des services plus complets et plus diversifiés, mais aussi bénéficier de synergies en matière de gestion des ressources humaines. Tout cela améliore la compétitivité, le chiffre d’affaires et le rendement.

Certains exploitants vont encore plus loin en proposant des chambres ou des appartements à leurs employés.  En cette période de pénurie de main d’œuvre, ce sont des atouts considérables dans le recrutement de personnel. L’effet secondaire positif des logements pour le personnel : ils comblent les vacances internes et garantissent le flux de trésorerie.

Au vu des évolutions attendues dans le secteur, la combinaison du logement encadré et des soins stationnaires, éventuellement complétée par des logements pour le personnel, devrait continuer de s’imposer sur le marché. 
 

1 pm Pflegemarkt.com GmbH
2 BundesBauBlatt

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