Réévaluer les stratégies d’investissement immobilier dans une économie britannique en mutation

Ces dix dernières années, les marchés ont évolué dans un contexte de faibles taux d’intérêt, les rendements des gilts chutant à un niveau où la prime de risque de l’immobilier était historiquement élevée. Sur cette période, les investisseurs ont justifié l’augmentation des allocations dans l’immobilier (et autres actifs réels) en raison de ses caractéristiques « obligataires » et de la hausse des rendements des revenus relatifs. 

L’évolution récente de la situation macroéconomique a transformé cet environnement opérationnel. Considérant la hausse des rendements des gilts à 10 ans, de 1,01% en janvier 2022 à 3,80% au 30 décembre 2022, il est devenu évident qu’une correction des prix de l’immobilier était nécessaire pour ramener la prime de risque à un niveau plus proche de l’écart de rendement moyen à long terme. Le marché a réagi rapidement, et les valeurs de capital ont chuté au deuxième semestre 2022. Ces baisses ont été plus marquées que sur d’autres marchés, le britannique étant plus dynamique. Toutefois, cela signifie également qu’il existe un potentiel de reprise plus forte une fois la récession et le cycle de resserrement monétaire achevés.

Comme les taux d’intérêt devraient évoluer latéralement ces prochains trimestres selon notre scénario de référence, des opportunités se présentent dans le sillage des mouvements de prix. Toutefois, dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, la caractéristique « obligataire » de l’immobilier n’est plus un argument convaincant. En conséquence, l’approche en matière d’investissement immobilier doit être réévaluée. Nous nous interrogeons sur la pertinence de l’approche de gestion d’actifs passive suivie par certains gestionnaires par le passé. Ils visaient la durée des baux et la solidité des engagements des locataires sans accorder beaucoup d’attention à la qualité et aux fondamentaux du bien ou à la résilience à long terme de l’investissement qui résulte de son alignement positif sur les tendances structurelles.

Selon nous, les investisseurs doivent adopter des stratégies plus actives qui leur permettent de créer de la valeur en ces temps d’évolution défavorable induite par le marché et de différencier le secteur des autres classes d’actifs. Nous estimons que les stratégies suivantes pourraient présenter des opportunités intéressantes au cours des douze prochains mois.

L’immobilier d’exploitation se généralise ; cela est notamment dû au profil de revenus attrayant et aux solides bases structurelles dans les secteurs offrant un modèle d’exploitation (hôtellerie, maisons de santé, résidentiel ou entreposage en libre-service). Toutefois, ce segment s’impose dans tous les secteurs immobiliers, car un investissement avec contrôle opérationnel permet de proposer un produit sur mesure, satisfaisant aux besoins de l’utilisateur final, ce qui rend l’investissement plus résilient.

On peut d’ores et déjà observer la polarisation rapide des valeurs locatives entre biens de haute qualité avec services et biens secondaires sans services. En adoptant un modèle d’exploitation, les propriétaires peuvent accroître le rendement en profitant des primes de location d’actifs bien gérés plutôt que de les transmettre à un fournisseur externe.

Les biens immobiliers sont des actifs physiques, ce qui signifie que les investisseuses et investisseurs peuvent stimuler la performance grâce à des stratégies de gestion active. Dans un contexte économique défavorable, les risques liés au développement restent élevés, et nous pensons que la plupart d’entre eux adopteront une approche prudente et se concentreront sur les investissements core. En conséquence, le prix des titres de moindre qualité nécessitant des dépenses d’investissement devrait subir une correction plus importante.

Toutefois, dans de nombreux secteurs du marché, les changements structurels de l’économie britannique ont entraîné une grave pénurie de biens modernes répondant à l’évolution des besoins des locataires. Les douze prochains mois pourraient offrir aux investisseuses et investisseurs plusieurs opportunités. Primo, profiter d’une surcorrection du prix pour des titres de rang secondaire. Secundo, acquérir des actifs qu’il est possible de repositionner en produits mieux adaptés à l’évolution de la demande locative, permettant de générer une hausse des loyers supérieure à la moyenne et une forte progression de capital.  

Les stratégies de gestion active de l’immobilier ne s’appliquent pas seulement aux initiatives traditionnelles, telles que les extensions et rénovations, mais aussi aux opportunités de créer une incidence ESG positive. Il peut s’agir, par exemple, de réduire les émissions de CO2 ou d’adopter une stratégie de valeur sociale qui profite à la collectivité où se trouve le bien. Nous prévoyons que les investisseuses et investisseurs continueront de se concentrer sur les qualités « vertes » d’un investissement et sur ses avantages environnementaux ou sociaux tangibles. Cette question occupant également une place de plus en plus importante pour les locataires, une stratégie active visant à améliorer la situation devrait être récompensée par une plus grande confiance dans une croissance des revenus plus forte et plus durable.