L’hôtellerie comme classe d’actifs n’est plus un secteur de niche. En effet, en Europe, ce secteur s’impose désormais comme plus « mainstream » grâce à sa résilience, son agilité et sa capacité de diversification dans le cadre d’une allocation à long terme. En 2022, les rendements en capital du secteur ont observé un fort rebond. La France est un sous-marché clé en Europe.
Une solide reprise et une forte diversification en Europe
En 2022, selon MSCI1, les rendements en capital pour l’hôtellerie sont restés positifs dans la quasi-totalité des pays européens, à contre-courant des secteurs des bureaux et de la logistique dont les rendements en capital se sont contractés. Sans surprises, les marchés exposés à une demande d’affaire ont enregistré des rendements en capital négatifs comparativement aux marchés plus loisir comme la France, l’Italie ou le Portugal.
Performances de l’hôtellerie européenne par pays (2019–2022)
En 2022, les performances globales du secteur hôtelier ont été en termes réels, positives, en Norvège, France, Portugal, Italie, Suède et contrairement au Royaume-Uni. Compte tenu du niveau élevé de l’inflation, de telles performances sont significatives. De manière plus générale, la hausse des rendements en capital depuis 2021 compense la baisse observée en 2020, durant la crise sanitaire.
Performances de l’hôtellerie européenne par segment (2019–2022)
Une analyse par segment montre que les rendements en capital ont été positifs dans l’hôtellerie de luxe, l’hôtellerie haut de gamme, contrairement aux segments low cost et milieu de gamme (une tendance sans doute provoquée par une surpondération du Royaume-Uni2).
En termes de volume de transaction, depuis 2022, le secteur de l’hôtellerie fait preuve d’une réelle résilience comparativement aux autres classes d’actifs. Le rebond des transactions s’explique par la capacité de l’industrie hôtelière européenne à s’être adaptée aux changements structurels pour répondre aux nouvelles exigences de la demande depuis la pandémie (lifestyle, bleisure3 et responsabilité environnementale).
Fait notable, le travail hybride s’avère favorable au secteur de l’hôtellerie, puisqu’il permet à chacun de travailler de n’importe où en Europe. Le travail hybride permet de lisser la traditionnelle volatilité liée aux effets saisonniers de la demande d’antan.
Désormais, les investisseurs associent le secteur européen de l’hôtellerie comme une classe d’actifs plus standard, avec une allocation à part entière au sein de leur poche immobilier. Les dernières enquêtes de MSCI suggèrent que 17% des investisseurs institutionnels sont désormais disposés à investir dans le secteur de l’hôtellerie européenne, contre 10% au cours des dix dernières années.
L’hôtellerie française ouvre la voie
Le marché hôtelier français surperforme tous les autres en matière d’arrivées de voyageurs. En 2022, il a opéré un fort rebond, tiré par les demandes domestique et internationale. Le prix moyen d’une chambre a augmenté de 16%4 depuis 2019, soit une augmentation de 10% en termes réels, soit après correction de l’inflation.
Augmentations des prix sur le marché hôtelier français par destination (2019–2022)
En France, malgré un contexte de hausse de l’inflation et des taux d’intérêt, l’année 2022 a été marquée par d’agréables surprises sur de nombreux segments et régions. En effet, le revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) en France affichait une hausse de 9% par rapport à 2019, 3% en termes réels, soit l’une des performances les plus remarquables en Europe. En 2022, le marché hôtelier haut de gamme et celui du luxe ont enregistré une augmentation des prix de 27% en moyenne par rapport à 2019. La croissance du chiffre d’affaires s’est accélérée à Paris (+18%), sur la Côte d’Azur (+18%), et même pour des destinations moins touristiques (+7%).
En 2023, les premiers chiffres de l’été sont très positifs. Les voyageurs américains, japonais et chinois sont de retour, même si ces derniers restent moins nombreux qu’en 2019. Le chiffre d’affaires est tiré par les touristes français et européens qui adoptent un tourisme plus local et intra-européen. A court terme, la Coupe du monde de rugby et les Jeux olympiques de 2024 contribueraient à soutenir le secteur en dépit d’un ralentissement de la croissance mondiale.
A moyen et à long termes, la France devrait rester la destination préférée des investisseurs. En effet, c’est le troisième plus grand marché hôtelier en Europe en termes de nuitées, derrière l’Espagne et l’Italie. C’est un marché dont l’offre est moderne et diversifiée avec un équilibre en termes de demande (tourisme d’affaires et de loisir tant international que domestique) – des facteurs clés pour rassurer les anticipations des investisseurs sur le marché hôtelier français dans son ensemble.
1 MSCI est l’un des principaux fournisseurs d’outils et de services essentiels d’aide à la décision pour la communauté mondiale des investisseurs
2 Un effet d’échantillonnage de l’indice MSCI européen, très exposé au Royaume-Uni (42%)
3 Contraction de business et leisure, soit pour tourisme d’affaires et de loisir
4 D’après In-Extenso
