Besonders während der COVID-19-Krise zeigen sich die Vorteile von Anlagen im Bereich privater Wohnimmobilien. Anleger profitieren von dessen krisensicherem Charakter sowie steigender Nachfrage und steigenden Immobilienwerten in europäischen Metropolen. Zugleich kann durch Investitionen in diesen Sektor auch positiv zur Umwelt und zur Selbstbestimmung beigetragen werden.
Zu den wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19 zählt, dass bestehende Trends und Veränderungen im Immobiliensektor beschleunigt werden. Grundsätzlich bleiben Wohnimmobilien als krisensichere Anlageform eine sichere Wahl in Bezug auf Risiko und Rendite. Swiss Life Asset Managers ist als Pionier in diesem Bereich europaweit nach wie vor sehr aktiv.
An den europäischen Börsen zeigt sich der Wohnsektor seit Beginn der Corona-Krise besonders widerstandsfähig: Der EPRA-Wohnimmobilienindex, in dem auch europäische Real Investment Trusts enthalten sind, musste weniger Einbussen beklagen als andere Bereiche. Sowohl in Europa als auch in den USA und in Asien hat der börsennotierte Wohnimmobilienmarkt inzwischen wieder das gleiche Niveau wie vor der Krise erreicht.
Weltweit gesehen hat der Wohnsektor sogar andere Anlageklassen überholt. Denn für andere Bereiche wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist die Krise noch nicht überstanden. Das macht Wohnimmobilien derzeit zur stärksten Anlageklasse in diesem Bereich. Vorteile sind ihre Überperformance in Zeiten des Abschwungs sowie ihre Vielfalt. Ausserdem sind sie weniger von Aktien und Geschäftsimmobilien abhängig.
Rendite gleicht Risiko zuverlässig aus
Die Gesamtrendite des Wohnimmobiliensektors betrug in den letzten zehn Jahren jährlich 7,8% und in den letzten fünf Jahren jährlich sogar 10,4 %, gemessen am europäischen MSCI-Index inklusive nicht börsennotierter Vehikel. Dabei schwankt die Gesamtrendite im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen nur wenig und liegt risikobereinigt in ganz Europa deutlich über dem Wert von 1,0. Hier zeigt sich, dass die Rendite das Risiko zuverlässig ausgleicht. Vor allem trifft dies auf europäische Grossstädte zu, in denen die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot übertrifft.
Besonders das stetige Mietwachstum in jenen Städten Europas, die die meiste Arbeit bieten, treibt in den letzten zehn Jahren die Cash-Flow-Renditen:
- 2,6 % p.a. z.B. in London, Paris, Lyon
- 3,1 % p.a. z.B. in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München
- 3,5 % p.a. z.B. in niederländischen Metropolen
- 3,0 % p.a. in Genf
- 3,4 % p.a. in Zürich
Darüber hinaus steigen die Renditen auch durch ständige Wertsteigerung – einzige Ausnahme ist hierbei London, wo Immobilien seit dem Brexit an Wert verlieren.
Neue Massstäbe in der Stadtentwicklung: Das neu errichtete Wohnhochhaus in Zürich Altstetten.
Zahl der Wohnimmobilienaktien und -fonds nimmt zu
Für Rentenversicherer und Pensionskassen sind der private Mietwohnungsbereich und der Bereich des «affordable housing», also des bezahlbaren Wohnraums, wegen ihrer sicheren Rendite und ihrer stabilen Erträge besonders interessant. Beide Bereiche sind auch gleichermassen von Demografie- und Urbanisierungstrends betroffen, vor allem von der steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen und bezahlbarem Wohnraum in den Metropolen. Dabei ergänzen sie sich sinnvoll. Zudem sind beide Bereiche für die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit sowie für das soziale Gleichgewicht in der Zeit nach COVID-19 von Bedeutung.
Seit 2018 nimmt die Zahl der Wohnimmobilienaktien und -fonds zu. Dieser Trend dürfte sich wegen der
vom Wirtschaftswachstum unabhängigen Natur der Anlageklasse weiter fortsetzen. Ausserdem bieten sich damit auch Möglichkeiten, etwas Gutes für die Natur und die Gesellschaft zu tun: Erstens verringert die Urbanisierung den CO2-Fussabdruck. Zweitens kann der Immobiliensektor verantwortungsvolle und institutionelle Investitionen in den Bereich von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum lenken. Damit kann er in den Grossstädten dazu beitragen, die Spannung zwischen dynamischem Arbeitsmarkt und tragbaren Lebenshaltungskosten zu verringern und so ein selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen.
Swiss Life Asset Managers profitiert als Investor mit starker Präsenz in ganz Europa von rechtlichem Fachwissen in den einzelnen Ländern sowie von Kostenvorteilen durch Grösse. Das bedeutet einen klaren Wettbewerbsvorteil im Bereich der privaten sowie bezahlbaren Mietwohnungen.
Autorin: Beatrice Guedj, Head of Research & Innovation, Swiss Life Asset Managers, France
Quelle: Erstmals erschienen in "Insights Oktober 2020".
