Spezialisierte Life-Science-Immobilien expandieren – mit immer mehr Möglichkeiten für Anleger in Gewerbeimmobilien. Swiss Life Asset Managers setzt sich für Lösungen ein, die Innovation und Verantwortung, langfristige Anlageziele zu erreichen, vereinen. Die sich wandelnde Life-Science-Immobilien-Landschaft ist eine Chance für ein nachhaltiges Portfolio.
Der als «Life Sciences» bekannte Sektor deckt ein breites Spektrum wissenschaftlicher Gebiete ab und kann allgemein als die Anwendung von Biologie und Technologie zur Erforschung der Gesundheitsverbesserung bezeichnet werden. Life Sciences umfassen verschiedene Bereiche wie Pharmaforschung und -herstellung bis hin zu medizinischer Diagnostik, Genomkartierung und zur Entwicklung und zur Herstellung medizinischer Geräte.
Wegen der Bedeutung dieser Art von Forschung und Entwicklung lassen sich Life-Science-Firmen häufig in der Nähe öffentlicher und privater Forschungseinrichtungen nieder. Dabei entstehen aus diesen Organisationen laufend neue Firmen, was die lokale Mieternachfrage ankurbelt.
Aus Immobiliensicht benötigen Life-Science-Firmen einen Mix aus Büro-, Labor- und Produktionsflächen. Oft brauchen sie Immobilien mit spezialisierten Funktionen wie Reinräume oder F&E-Einrichtungen. Etablierte, inländische Firmen haben oft eigene Flächen, Start-ups hingegen dürften einen Grossteil ihrer Flächen mieten. Letztere werden immer aktiver, da Technologie über Biotechnologie und Medizintechnik in die Gesundheitsdienstleistungen integriert wird.
Der Sektor zieht attraktive Mieter an
Regionale Unterschiede sollten beachtet werden, da Firmen aus Kontinentaleuropa beim Mieten zurückhaltender sind als britische. Für Anleger bedeutet eine hohe Eigennutzung einen Produktmangel, dem etwa durch Sale-and-lease-back-Vereinbarungen begegnet werden kann. Der Life-Science-Immobiliensektor bietet Vermietern attraktive Mieter: Viele Firmen haben eine starke Bonität und, getrieben durch die Mieterinvestitionen in individuelle Ausstattung, lange Mietverträge, um sich spezialisierte Immobilien strategisch zu sichern.
Anders als in den USA ist der Life-Science-Anlagemarkt in Europa weniger ausgereift und nur schwer messbar. Laut dem Urban Land Institute lag das Transaktionsvolumen in Life Sciences 2020 bei weniger als 1% der insgesamt investierten EUR 275 Milliarden. Der Flächenhandel zeichnete sich durch einen hohen Anteil grenzüberschreitender Anleger aus. Die Anfangsrenditen liegen rund 100 BP über dem Niveau erstklassiger Büro- oder Wohnimmobilien.
Mehrere Faktoren treiben die Branche an
Life-Science-Allokationen können aufgrund der Aussicht auf attraktive risikobereinigte Renditen interessant sein, um Immobilienportfolios zwecks stabiler, langfristiger Erträge zu diversifizieren. Swiss Life Asset Managers verwaltet über ihre deutsche Betriebsimmobilienspezialistin BEOS AG Investitionsprogramme mit diversen flexiblen Objekten mit geeigneten Mietern, die aber dem Industrie- und Logistiksektor zugeordnet sind. 2020 erwarb BEOS ein Büro- und Laborgebäude im Business- und Technologiepark Essener Bogen in Hamburg. Das Grundstück mit ca. 11 000 m² Mietfläche ist Hauptsitz einer Biotech-Firma, ein Gebäude mit weiteren 11 000 m² Büro- und Laborfläche soll auf einem angrenzenden Grundstück errichtet werden.
Der Life-Science-Sektor ist in Europa zwar noch jung, aber die Vorteile von Immobilien, die von solchen Mietern entworfen und genutzt werden, sind für Anleger klar. Der demografische Wandel, steigende Gesundheitskosten und neue Technologien treiben die Branche an. Die Immobilien weisen dank Diversifikation zwischen Produktarten und Mietern ein attraktives Risiko-Rendite-Profil auf. Mit einem in unseren Vermögensverwaltungsansatz eingebetteten Risikomanagement helfen wir Ihnen, unter allen Marktbedingungen eine nachhaltige Performance zu erzielen.
Erstmals erschienen in Insights Real Estate Oktober 2021.
Autor: Andri Eglitis, Head Research, Swiss Life Asset Managers Deutschland
