L’immobilier spécialisé dans les sciences de la vie se développe, avec des opportunités croissantes pour les investisseurs immobiliers commerciaux. Swiss Life Asset Managers s’engage pour des solutions qui allient innovation et responsabilité dans la réalisation d’objectifs de placement à long terme. L’évolution du paysage immobilier dans le secteur des sciences de la vie est une opportunité pour un portefeuille durable.

Le secteur qualifié de « sciences de la vie » couvre un large éventail de domaines scientifiques et peut être largement décrit comme l’application de la biologie et de la technologie à l’étude de l’amélioration de la santé. Les sciences de la vie englobent la recherche et la production pharmaceutiques, les diagnostics médicaux, la cartographie du génome ainsi que la mise au point et la production d’appareils médicaux.

Ce type de recherche et développement étant vital, les entreprises actives dans les sciences de la vie préfèrent souvent s’implanter à proximité d’établissements de recherche publics et privés. Dans le même temps, de nouvelles entreprises émergent constamment de ces organisations, stimulant la demande des occupants locaux.

D’un point de vue immobilier, les entreprises du secteur nécessitent un mélange de bureaux, d’espaces de laboratoires et de sites de production, Elles ont souvent besoin de biens offrant des fonctions spécialisées (salles blanches ou site de R&D p. ex.). Si les entreprises nationales établies possèdent leur propre parc immobilier, les start-up louent plus souvent les espaces nécessaires. Les start-up sont toujours plus actives, la technologie étant de plus en plus intégrée aux services de santé via la biotech et la medtech.

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Compte tenu des bonnes perspectives de rendement ajusté du risque, les allocations dans les sciences de la vie peuvent être un moyen intéressant de diversifier des portefeuilles immobiliers pour obtenir des rendements stables à long terme.

Un secteur qui plaît aux locataires intéressants
Il importe de tenir compte des différences régionales, étant donné que les entreprises d’Europe continentale rechignent plus à louer qu’au Royaume-Uni. Pour les investisseurs, un taux d’occupation élevé par les propriétaires implique un manque de biens disponibles, qui peut se régler par des accords de « sale-and-lease-back ». Le secteur de l’immobilier dédié aux sciences de la vie offre aux propriétaires des locataires intéressants : de nombreuses entreprises bénéficient de bonnes notations de crédit et négocient des baux à long terme. Cela leur permet de s’attacher stratégiquement des biens immobiliers spécialisés dans les sciences de la vie, portés par les investissements de leurs occupants dans des équipements individuels.

Le marché européen des placements immobiliers dans les sciences de la vie est moins mature et plus difficile à mesurer que son pendant américain. Selon l’Urban Land Institute, les volumes de transactions dans le secteur ont représenté moins de 1% des 275 milliards d’euros investis en 2020. Une forte part des biens échangés l’ont été par des investisseurs transfrontaliers. Les taux de rendement initial dépassent d’environ 100 pb le niveau des actifs résidentiels et de bureaux « prime ».

Un secteur stimulé par plusieurs facteurs
Compte tenu des bonnes perspectives de rendement ajusté du risque, les allocations dans les sciences de la vie peuvent être un moyen intéressant de diversifier des portefeuilles immobiliers pour obtenir des rendements stables à long terme. Via BEOS AG, spécialiste allemand de l’immobilier d’exploitation, Swiss Life Asset Managers gère des portefeuilles d’investissement comptant des biens flexibles occupés par des locataires adaptés mais classés dans la catégorie des biens « industriels et logistiques ». En 2020, BEOS AG a acquis un bâtiment de bureaux et de laboratoires dans le parc commercial et technologique Essener Bogen à Hambourg. Ce bien, d’une superficie locative d’environ 11 000 m², sert de siège à une société de biotechnologie. Un autre bâtiment de 11 000 m² de bureaux et de laboratoires doit être construit pour cette société sur un site adjacent.

L’immobilier dédié aux sciences de la vie est encore une catégorie naissante en Europe, mais pour les investisseurs, les avantages des biens conçus et occupés par de tels locataires sont évidents. Le changement démographique, la hausse des dépenses de santé et les nouvelles technologies alimentent le secteur, et les biens présentent un profil risque/rendement intéressant grâce à une diversification des produits et des locataires. Avec notre approche de gestion d’actifs intégrant la gestion des risques, nous pouvons vous aider à atteindre une performance durable dans toutes les conditions de marché.

Première publication dans Insights Real Estate, octobre 2021.
Auteur: Andri Eglitis, Head Research, Swiss Life Asset Managers Allemagne

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