Der Logistikbereich profitiert derzeit von langfristigen strukturellen Trends und ermöglicht risikoarme Investitionen. Zugleich bieten auch Gewerbeimmobilien zunehmend attraktive Anlagemöglichkeiten mit vielfältigen Mietern. Durch eine sorgfältig gewählte Kombination beider Bereiche profitieren langfristige Anleger von sicheren und dauerhaften Erträgen.

Mit geringerem Risiko in Gewerbeimmobilien und Logistik investieren
Der Logistikbereich wird zwar bei Investoren immer beliebter, ist aber derzeit nicht gerade renditestark. Eine auf ähnlichen Grundlagen aufgebaute Mischung aus kleinteiligen Industrie- sowie grossflächigen Logistikimmobilien bietet Anlegern mehr Möglichkeiten und bessere Renditen.

Auf Logistik und Industrie ruhen nicht nur grosse Teile der Wirtschaft, sondern auch die Versorgung von Haushalten und Unternehmen. Aus Immobiliensicht sind hier vor allem zwei Bereiche interessant:

  • Logistikimmobilien: grossflächige Objekte ab 10 000 m² in Ballungsräumen sowie an günstigen dezentralen Standorten 
  • Gewerbeimmobilien: gemischt genutzte Gewerbeobjekte (z. B. mit Lager, Büro, Fertigung, Forschung und Entwicklung) mit mehreren Mietern vor allem in wirtschaftlich starken Ballungsgebieten

Dabei sind langfristige strukturelle Trends entscheidend dafür, dass sich die Nachfrage nach solchen Immobilien positiv entwickelt. Die für Investoren wichtigsten Trends sind derzeit:

  1. Zunehmender Online-Handel, der mehr Platz für Lagerung, Lieferung und Rücksendungen benötigt
  2. Zunehmende Bedeutung der letzten Meile sowie der Einbindung von Logistik in Gebieten mit Mischnutzung aufgrund begrenzter Fläche in Städten
  3. Verdrängung grosser Fabriken durch moderne Fertigung in kleineren, dezentralen Produktionsstätten (Industrie 4.0)
Logistics and transportation of Container Cargo ship and Cargo plane with working crane bridge in shipyard at sunrise, logistic import export and transport industry background

Der Gewerbe- und Logistikbereich in Europa konzentriert sich vor allem auf die wirtschaftsstarken Ballungsräume. Entsprechend lohnen sich Investitionen dort besonders. Aber auch einige kleinere Regionen haben sich einen Namen als technologiebasierte, moderne Industrie-Hotspots gemacht. Die Standorte für grössere Logistikeinrichtungen hingegen werden meist strategisch gewählt.

Mischung aus Logistik und Gewerbe bot Investoren bisher starke Performance
Insgesamt umfasst der Bestand an Industrie- und Logistikimmobilien in Europa ganze 30% aller Gewerbeimmobilien. Vor allem im Industriesektor stehen viele dieser Objekte aber nicht für Investoren zur Verfügung: Sie gehörten den Nutzern selbst, die traditionell nicht gern mieten. Diese Haltung ändert sich allerdings langsam.

Das ist einer der Gründe dafür, dass der Industriesektor aus Investorensicht noch nicht so etabliert ist wie der Logistikbereich. Insgesamt wird aber in beiden Bereichen immer mehr investiert: Laut RCA gibt es in Europa einen stetigen Anstieg von EUR 11,4 Milliarden im Jahr 2010 auf EUR 36,4 Milliarden im Jahr 2019. Mehr als zwei Drittel dieser Investitionen sind in die beliebten Märkte Grossbritannien, Frankreich, Deutschland und die Niederlande geflossen.

Eine Mischung aus Logistik und Industrie bot Investoren bisher eine starke Performance: Der jährliche Total Return lag laut MSCI in den letzten zehn Jahren bei einem Durchschnittswert von 10,3%, für den Zeitraum seit 2001 noch bei 8,8%, und Investoren konnten sich über eine Cashflow-Rendite von 6,3% freuen. Inzwischen werden aufgrund veränderter Preise etwas niedrigere Erträge erwartet: Laut PMA sind die durchschnittlichen Spitzenrenditen zwischen 2010 und 2019 von 7,1% auf 4,5% gesunken. In Deutschland und Grossbritannien sanken sie sogar unter 4%. Für den Industriesektor einzeln betrachtet, ergeben sich aber immer noch durchschnittliche Renditen von 5%, wobei der Durchschnitt bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien etwas höher ausfällt.

Diese Entwicklungen zeigen: Eine Kombination von Logistik- und Industrieimmobilien bietet Anlegern eine gute Chance, attraktive Renditen zu erzielen und zugleich Risiken zu reduzieren. Dabei profitieren Investoren von einer grossen und stetig wachsenden Anzahl investierbarer Objekte. Ausserdem bieten gemischt genutzte Industrieimmobilien mit einer Vielfalt von Mietern aus unterschiedlichen Branchen langfristige Sicherheit.

Erstmals erschienen in "Insights Oktober 2020"

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Unsere Flagship-Publikation zum internationalen Immobilienmarkt zeigt unsere Expertise, aktuelle Trends und Entwicklungen in unseren Core-Märkten Schweiz, Frankreich, Grossbritannien und Deutschland auf.

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