Globale Trends sorgen für eine stetig hohe Mieternachfrage nach Logistikimmobilien: Diese Objekte sind Dreh- und Angelpunkte des Online-Handels und der digitalen Transformation. Zugleich sind Investitionen in Logistikimmobilien mit verschiedenen spezifischen Risiken verbunden.

Die verschiedenen Sektoren des Immobilienmarkts sind durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie in unterschiedlicher Weise betroffen. Es gibt aber auch Nutzungsarten, die von den Bedingungen profitieren. Dazu zählen unter den gewerblich genutzten Immobilien vor allem Logistikobjekte. Auch Unternehmensimmobilien sind, etwa in Deutschland, neben Wohnimmobilien bislang mit am besten durch die Krise gekommen.

Zunächst einmal erscheint diese Entwicklung nachvollziehbar. Die COVID-19-Pandemie hat die grosse Bedeutung des Online-Handels und sein Wachstumspotenzial sichtbar gemacht. Und für diesen Wachstumsmarkt spielen Logistikimmobilien eine entscheidende Rolle. Sie verbinden die Produzenten mit den Endkunden. Das macht sie zu den Warenhäusern von morgen – wobei eine effiziente Lagerhaltung, Kommissionierung und Distribution von Waren über den Erfolg entscheiden. Logistikimmobilien verzeichneten schon in den letzten zehn Jahren einen stark wachsenden Zuspruch. Nach Angaben des Analysehauses PMA hatte sich das Investitionsvolumen bei Logistikimmobilien in Europa zwischen 2011 und 2019 bereits mehr als verdreifacht und betrug allein im vergangenen Jahr ganze 41 Mrd. Euro. Dabei treiben globale Trends wie der Online-Handel und die digitale Transformation in der Produktion die steigende Nachfrage von Mietern in diesen Sektoren.

Mit der richtigen Strategie in Logistikimmobilien investieren
Auch Investitionen in Logistikimmobilien sind trotz dieser Situation mit gewissen Risiken verbunden. Da es nur eine begrenzte Anzahl an Grosslogistikern gibt, ist der potenzielle Mietermarkt überschaubar. Dieses Risiko kontrollieren professionelle Investoren meist über objektspezifische Merkmale und Massnahmen. Swiss Life Asset Managers hat ein Konzept entwickelt, welches das spezielle Risiko bei Logistikimmobilien auch auf Portfolioebene glättet. Hierfür wird gleichzeitig in ein Marktsegment investiert, das derzeit noch im Schatten der Logistikimmobilien steht, ihnen aber durchaus ähnlich ist: in gemischt genutzte gewerbliche Objekte. In diesem Segment kommt es entscheidend auf die laufende Nachvermietung an. Dabei sorgen eine breite Streuung der Mieterschaft sowie die Drittverwendungsfähigkeit der Flächen für Stabilität auf der Einnahmen- und Wertseite. Die Anzahl möglicher Investmentanlagen ist in diesem Marktsegment noch überschaubar, denn die vergleichsweise aufwändige Objektbewirtschaftung schreckt viele Immobilienfirmen ab.

Gemischte Fondsportfolios mit Industrie- und Logistikimmobilien
Bisher ist es nicht unbedingt erforderlich gewesen, die beiden Marktsegmente Industrie- und Logistikimmobilien in einem Fondsportfolio zu mischen. Doch das ändert sich: Investoren fragen nun eine grössere regionale Bandbreite nach. Damit wollen sie dem gestiegenen Investitionsvolumen in beiden Marktsegmenten Rechnung tragen – mindestens auf europäischer Ebene. Vor diesem Hintergrund hat Swiss Life Asset Managers vor knapp einem Jahr eine Produktinnovation für institutionelle Anleger auf den Markt gebracht. Dieser Ansatz verspricht eine überdurchschnittliche Rendite bei unterdurchschnittlicher Schwankungsanfälligkeit der Erträge, verglichen mit reinen Logistikimmobilien-Anlagen. Der Fonds verbindet grosse Logistikobjekte mit kleinteiligen Industrieimmobilien. So umfasst er eine grössere Anzahl Objekte. Die Kombination von Logistik- und Industrieimmobilien in einem Anlageportfolio ergibt eine hohe Marktliquidität und attraktive Renditeaussichten. Dabei sorgt die hohe Anzahl Mieter aus verschiedenen Branchen für eine breite Risikodiversifizierung. 

Hier erfahren Sie mehr über den Anlageansatz von Swiss Life Asset Managers.

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