Immobilier industriel et logistique : un duo idéal

Les différents secteurs du marché immobilier ne sont pas tous touchés de la même manière par les conséquences de la pandémie de Covid-19. Il existe toutefois des types d’usage qui tirent profit des nouvelles conditions. Parmi les biens à usage commercial, il s’agit notamment des biens logistiques. Outre les actifs résidentiels, l’immobilier d’entreprise a bien traversé la crise jusqu’à présent, par exemple en Allemagne.

A priori, cette évolution paraît logique. La pandémie de Covid-19 a mis en évidence l’importance du commerce en ligne et son potentiel de croissance. Et pour ce marché de croissance, les biens logistiques jouent un rôle décisif. Ils font le lien entre les producteurs et les clients finaux. Cela fait d’eux les grands magasins de demain, bien qu’un stockage, une préparation des commandes et une distribution efficaces des marchandises en déterminent le succès. Depuis dix ans déjà, les biens logistiques jouissent d’une forte popularité. Selon le cabinet d’analyse PMA, le volume d’investissement dans l’immobilier logistique en Europe avait déjà plus que triplé entre 2011 et 2019, et s’est élevé à 41 milliards d’euros rien que l’année dernière. Dans ce contexte, les tendances mondiales telles que le commerce en ligne et la transition numérique dans la production entraînent une demande croissante de locataires dans ces secteurs.

Investir dans des biens logistiques avec la bonne stratégie
Malgré cette situation, les investissements dans des biens logistiques sont eux aussi liés à certains risques. Comme le nombre de grands spécialistes de la logistique est limité, le marché locatif potentiel est restreint. Un risque que contrôlent généralement les investisseurs professionnels via des caractéristiques et des mesures spécifiques aux biens. Swiss Life Asset Managers a mis au point un concept entraînant un lissage du risque spécifique aux biens logistiques, y compris au niveau du portefeuille. A cet effet, on investit également dans un segment de marché pour l’instant dans l’ombre des biens logistiques, mais qui leur est tout à fait comparable, à savoir celui des biens commerciaux à usage mixte. Dans ce segment, le renouvellement constant de la location est décisif. Ici, une large répartition des locataires et la possibilité d’adapter les surfaces à d’autres utilisations assurent la stabilité des revenus et de la valeur. Dans ce segment de marché, le nombre de placements possibles est encore limité, car la gestion de ces biens, comparativement fastidieuse, décourage de nombreuses sociétés immobilières.

Portefeuilles de fonds mixtes avec biens industriels et logistiques
Jusqu’à présent, il n’était pas absolument nécessaire de mélanger les deux segments de marché de l’immobilier industriel et logistique dans un portefeuille de fonds. Mais cela est en train de changer : les investisseurs recherchent désormais une plus large marge régionale. Ils entendent ainsi tenir compte de l’augmentation du volume d’investissement dans les deux segments de marché, au moins au niveau européen. Dans ce contexte, Swiss Life Asset Managers a lancé un produit innovant destiné aux investisseurs institutionnels il y a près d’un an. Par rapport aux placements dans des biens purement logistiques, cette approche promet un rendement supérieur à la moyenne pour des revenus soumis à des fluctuations inférieures à la moyenne. Le fonds allie de grands biens logistiques à des biens industriels plus petits. Il englobe ainsi un plus grand nombre de biens. La combinaison de biens logistiques et industriels dans un portefeuille de placements résulte sur une liquidité de marché élevée et des perspectives de rendement attrayantes. Le nombre élevé de locataires de différents secteurs garantit pour sa part une large diversification des risques.