Build-to-rent: eine Antwort auf das Wohndilemma in Grossbritannien und eine attraktive Anlage

In Grossbritannien war der jüngste Boom im Build-to-rent-(BTR)-Sektor – zweckmässig gebaute, professionell verwaltete Wohnungen, die für die Vermietung und nicht für den Verkauf bestimmt sind – ein grosser Schritt in der Bekämpfung der Wohnungsknappheit. Es gibt bedeutende strukturelle Grundlagen, die dieser Anlageklasse zugutekommen, aber die Entwickler fangen erst an, darauf aufzubauen, um echtes expansives Wachstum zu erzielen.

Build-to-rent-Entwickler sehen enorme Nachfrage
Grossbritannien hat den BTR-Sektor erst in den letzten Jahren entdeckt, daher hinkt das Land bei der Bereitstellung von entsprechenden Wohnungen hinterher. In Grossbritannien sind nur 2% der Mietobjekte nach dem BTR-Prinzip gebaut, in den USA beispielsweise sind es 12% – trotz enorm gestiegener Nachfrage nach Mietwohnungen in den letzten Jahren.

Seit 1997 wird Wohneigentum in Grossbritannien immer unerschwinglicher, wobei die durchschnittlichen Hauspreise vom 3,5-Fachen des durchschnittlichen Jahreseinkommens auf das 9,1-Fache gestiegen sind. Im gleichen Zeitraum ist die Anzahl Mieterhaushalte um 93% gewachsen, während Wohneigentum lediglich um 3% zugenommen hat. Trotz diesem Trend ist die Wohneigentumsquote mit 65% eine der höchsten Westeuropas und bietet viel Spielraum für weiteres Wachstum im BTR-Markt.

Um die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen zu decken, muss das Angebot anziehen – und zwar schnell. Aber zurzeit geht es in die andere Richtung. Seit dem ersten Quartal 2017 wurden über 180 000 Buy-to-let-(BTL)-Hypotheken zurückgezahlt, offensichtlich aufgrund veränderter Hypothekensteuervorschriften, die private Vermieter abschrecken, und das Angebot an Mieteinheiten sinkt weiter.

Diese Bedingungen haben zu einem Boom bei institutionellen BTR-Anlagen geführt. Im Jahr 2021 wurden rekordhohe GBP 4,4 Mrd. in den BTR-Sektor investiert und es deutet alles darauf hin, dass es 2022 trotz erheblicher makroökonomischer Herausforderungen wie Inflation und Fremdkapitalkosten noch mehr sein wird. Die Entwicklungszunahme im BTR-Sektor bringt zwar gesellschaftliche Vorteile mit sich – etwa ein grösseres Angebot an hochwertigem, effizient verwaltetem, gut gelegenem Wohnraum gepaart mit Vermietungsflexibilität –, stellt aber auch für Immobilienanleger eine vielversprechende Möglichkeit dar.

Potenzial im Wohnungssektor
Anlagen in Wohnimmobilien bieten attraktive Diversifikationsvorteile, zuverlässigere Cashflows und wachsendes Engagement in einem Sektor, der sich als langfristige Absicherung gegen die Inflation erwiesen hat. Das aktuell hohe Inflationsniveau dürfte zwar die Gewinne von Geschäftsmietern schmälern, was ihre Fähigkeit beeinträchtigt, höheren Mietpreisen standzuhalten, aber die Inflation dürfte das Mietwachstum im Wohnbereich ankurbeln. Steigende Hypothekarkosten führen zu mehr Mietern, da die steigenden Baukosten das bereits begrenzte Angebot unter Druck setzen.

Institutionelle Anleger haben Wohnimmobilien lange gemieden und hielten sie für eine zu fragmentierte und zu verwaltungsintensive Anlageklasse. So entgehen ihnen aber attraktive Renditen. Seit 1980 verzeichnet der Wohnimmobiliensektor ein jährliches reales Wachstum von 5% auf dem Kapital und 2% auf den Mietpreisen. Demgegenüber stehen Immobilienrenditen für den gesamten Immobilienmarkt von –0,8% auf dem Kapital und –0,3% auf den Mietpreisen.

Qualität ist König
Gestützt auf die Erfahrung im breiteren Wohnimmobiliensektor hat Mayfair Capital strenge Anforderungen an Umwelt, Standort, Objektspezifikation und Ausstattung formuliert, um BTR-Anlegern Vertrauen in die Nachhaltigkeit ihrer Anlageentscheidungen zu geben. Wie in jedem Sektor können langfristig ausgerichtete Immobilienanleger robustere Netto-Cashflow-Renditen mit höherwertigen Objekten erwarten. Die besten BTR-Objekte bieten den Mietern die richtigen Spezifikationen und die physische Flexibilität, um sich an die sich wandelnden Bedürfnisse anzupassen, unterstützt durch reaktionsschnelle Dienstleistungen und ein effektives Facility Management.