Strukturelle Veränderungen in der Wirtschaft, neue Technologien und ökologische Transformationen: Mieter stellen kontinuierlich neue Anforderungen an Immobilien. Unternehmensimmobilien, die breit aufgestellt sind, bieten dafür die nötige Flexibilität.
Eine Kombination aus Produktions-, Lager-, Service-, Forschungs- und Büroflächen unter einem Dach oder auf einem Areal – so fasst der Sektor Unternehmensimmobilien gemischt genutzte Gewerbeliegenschaften zusammen, die einige oder alle dieser Flächennutzungen vereinen. Die häufigsten Objektkategorien sind Gewerbeparks, Produktions- und Lagerimmobilien. Eine klare Abgrenzung fällt allerdings oft schwer, da die Flächen individuell kombiniert werden können. Wichtig: Auch wenn Unternehmensimmobilien häufig mit Logistikimmobilien zusammengefasst werden, umfasst der Sektor keine grossflächigen Distributionszentren, sondern nur kleinere und mittelgrosse Lagerhallen (bis etwa 10 000 m2). Grössere Flächen bieten hingegen Produktionsimmobilien.
Der Begriff «Produktion» deutet es bereits an: Die Mieter in Unternehmensimmobilien gehen vielfältigen, nicht nur industriell geprägten Tätigkeiten nach, die sich im Lauf der Zeit, manchmal auch kurzfristig ändern können. Unternehmensimmobilien sind so ausgerichtet, dass sie auf Vielfalt und Veränderung reagieren und den Wandel begleiten können. Diese Anpassungsfähigkeit macht ihre Resilienz aus.
Unternehmensimmobilien als Abbild des strukturellen Wandels
Die Verschiebung der Bedeutung einzelner Wirtschaftszweige ist in Deutschland derzeit besonders im Fahrzeugbau zu beobachten. Auf der einen Seite werden Verbrennungsmotoren und dazugehörige Technologien nach und nach verabschiedet, auf der anderen Seite treten neue Unternehmen in den Markt ein oder etablierte Hersteller entwickeln sich in Richtung Elektromobilität. Insgesamt ist davon auszugehen, dass diese Branche schrumpfen wird, während gleichzeitig andere Branchen aufgrund des ökologischen und demografischen Wandels expandieren bzw. neu entstehen, wie etwa Pharma / Life Sciences, grüne Technologien und Robotik. Für Unternehmensimmobilien bedeutet dies, dass die steigende Nachfrage anderer Branchen die sinkende Nachfrage schrumpfender Branchen ausgleicht.
Das Wachstum technologie- und forschungsorientierter Branchen steigert den Bedarf an Flächen und Gebäuden, deren Bauweise und technische Ausstattung moderne Produktion und Forschung unterstützen. Beispiele hierfür sind eine stabile Energie- und Dateninfrastruktur sowie die Möglichkeit zur Errichtung von Reinräumen. Die notwendige Komplexität erfordert von (Unternehmens-)Immobilien und ihren Eigentümern innovative bzw. individuelle Lösungskonzepte. Hier gilt es eine Balance zwischen Mieter und Vermieter zu finden. Der Eigentümer stellt z.B. eine gute technische Grundausstattung zur Verfügung und schafft die Voraussetzungen dafür, dass der Mieter die Flächen nach seinen spezifischen Anforderungen weiter ausbauen kann. Da diese Investitionskosten beim Mieter liegen, hat dieser einen Anreiz, die Flächen bzw. den Standort langfristig zu mieten. Mit Ausbauklauseln kann sich der Eigentümer zudem absichern, dass die Flächen bei Beendigung des Mietvertrags vollständig leer zurückgegeben werden.
ESG: ein Mehrwert nicht nur für die Mieter
Anpassungen von (Unternehmens-)Immobilien an ESG-Kriterien sind mittlerweile Standard. Für viele Mieter ist ESG-Konformität ein wichtiges Kriterium bei einer Mietentscheidung. Hinzu kommt das Ziel der Klimaneutralität bis 2050. Massnahmen zur Energieeffizienz am Objekt sind dabei zentrale Bausteine. Unternehmensimmobilien bieten insbesondere bei grösseren Liegenschaften den Vorteil, dass durch Optimierung, Sanierung und Nachverdichtung das Flächenangebot erweitert werden kann, ohne weitere Flächen zu versiegeln oder auf Abriss und Neubau angewiesen zu sein. Zudem lassen sich Areale öffnen, indem Geschäfte, Restaurants oder soziale Infrastruktur wie Kinderbetreuung integriert werden.
Praxisbeispiel: erfolgreiche Transformation einer Industriehalle
In unserer Liegenschaft am Gross-Berliner Damm 82A in Berlin-Adlershof, einem Objekt im Asset Management der BEOS AG, wurde 2023 eine umfassende Umwandlung einer Industriehalle abgeschlossen. Der Gebäudekomplex umfasst insgesamt um die 8830 m2 Mietfläche für Büro-, Labor-, Produktions- und Lagernutzung. Vor dem Umbau dienten die ca. 6500 m2 der Industriehalle zwei Nutzern als Grossküche bzw. Archivlager. Für diese Halle und einen angrenzenden Büroriegel konnte ein neuer Mieter gewonnen werden, der eine Reinraum-Produktion und Logistikflächen eingerichtet hat. Heute werden in der Halle keine Mahlzeiten mehr zubereitet, sondern optische Komponenten und Systeme für die Zahnmedizin und die roboterassistierte Chirurgie entwickelt und gefertigt.
Laufende Anpassungen durch aktives Asset Management
Unternehmensimmobilien müssen flexibel sein und sich den kontinuierlichen Veränderungen anpassen, um ein attraktives Investment zu sein. Einige Voraussetzungen sind dafür entscheidend. So soll die bauliche Substanz sich für Umbauten und die Integration neuer technischer Anforderungen eignen. Darüber hinaus gewährleistet ein Standort in Ballungsräumen oder wirtschaftsstarken Grossstädten ein breites Mieterpotenzial. Massgeblich jedoch ist letztlich der menschliche Faktor: Ein aktives Asset- und Property Management steht in engem Austausch mit den Mietern, um deren Bedürfnisse frühzeitig zu erkennen und entsprechende Massnahmen einzuleiten. Ein Aufwand, der sich für alle Beteiligten auszahlt.
