La flexibilité, force de l’immobilier d’entreprise

Une combinaison de surfaces de production, de stockage, de prestation de services, de recherche et de bureaux sous un même toit ou sur un même site : voilà comment le secteur de l’immobilier d’entreprise regroupe les immeubles commerciaux à usage mixte abritant tout ou partie de ces types de surface. Les catégories de biens les plus fréquentes sont les parcs d’affaires, les locaux de production et les locaux de stockage. Cependant, il est souvent difficile de les distinguer clairement les uns des autres, car les surfaces peuvent être combinées individuellement. Bien que l’immobilier d’entreprise soit souvent assimilé à l’immobilier logistique, le secteur n’englobe ainsi pas les grands centres de distribution, mais uniquement des entrepôts de petite et moyenne taille (jusqu’à environ 10 000 m2). Les immobiliers de production offrent en revanche de plus grandes surfaces. 

Comme le sous-entend le qualificatif « de production », les locataires de biens immobiliers d’entreprise exercent des activités diverses et pas nécessairement industrielles, qui peuvent évoluer au fil du temps, parfois à court terme. L’immobilier d’entreprise est conçu de manière à pouvoir s’adapter à la diversité et au changement et à les accompagner. C’est cette faculté d’adaptation qui fait sa résilience. 

Actuellement, l'évolution de l’importance des différents secteurs économiques en Allemagne est particulièrement évidente dans la construction automobile. D’une part, les moteurs à combustion interne et les technologies associées sont progressivement abandonnés, et d’autre part, de nouvelles entreprises entrent sur le marché et des constructeurs bien établis se tournent vers l’électromobilité. En général, ce secteur devrait se contracter, tandis que d’autres devraient se développer ou émerger en raison de l’évolution écologique et démographique, comme la pharmaceutique et les sciences de la vie, les technologies vertes et la robotique. Pour l’immobilier d’entreprise, cela signifie que la hausse de la demande dans certains secteurs compense la baisse de la demande dans d’autres.  

La croissance des secteurs axés sur la technologie et la recherche stimule la demande de surfaces et de bâtiments dont la construction et les équipements techniques soutiennent une production et une recherche modernes. Une infrastructure énergétique et de données stable ainsi que la possibilité de construire des salles blanches en sont des exemples. La complexité requise exige des biens immobiliers (d’entreprise) et de leurs propriétaires des solutions innovantes et individuelles. Il s’agit ici de trouver le bon équilibre entre locataires et bailleurs. Un propriétaire peut par exemple mettre un bon équipement technique de base à disposition et créer les conditions pour que le locataire puisse aménager les surfaces en fonction de ses exigences spécifiques. Etant donné que les coûts d’investissement sont à la charge du locataire, celui-ci a un intérêt à louer les surfaces ou le site à long terme. Grâce à des clauses spécifiques, le propriétaire peut en outre s’assurer que les surfaces seront restituées entièrement vides à la fin du bail. 

Les adaptations de biens immobiliers (d’entreprise) aux critères ESG sont désormais la norme. Pour de nombreux locataires, la conformité ESG est un critère important dans la décision de louer. A cela s’ajoute l’objectif de neutralité climatique d’ici à 2050. Dans ce cadre, les mesures d’efficience énergétique du bien sont des éléments centraux. Pour les grands biens immobiliers notamment, l’immobilier d’entreprise présente l’avantage de pouvoir être élargi par des optimisations, des assainissements et une densification ultérieure des surfaces sans en condamner d’autres ou imposer une démolition et une reconstruction ultérieure des biens. Il est par ailleurs possible d’ouvrir des zones complètes intégrant des commerces, des restaurants ou des infrastructures sociales telles que des espaces de prise en charge d’enfants. 

Dans notre propriété située au Gross-Berliner Damm 82A à Berlin-Adlershof, un actif géré par BEOS AG, une vaste transformation de hangar industriel a été achevée en 2023. Le complexe immobilier s’étend au total sur quelque 8830 m2 de surface locative pour des usages de bureaux, de laboratoires, d’installations de production et de stockage. Avant les travaux de transformation, les environ 6500 m2 du hangar industriel servaient de cuisine et de dépôt d’archives à deux utilisateurs. Un nouveau locataire a pu être trouvé pour ce hangar et une barre de bureaux adjacente. Il y a aménagé un site de production en salles blanches et des surfaces logistiques. Aujourd’hui, on ne prépare plus de repas dans le hangar, mais on y conçoit et met au point des composants optiques et des systèmes pour la médecine dentaire et la chirurgie robotisée.