Logistikregion Hannover gewinnt weiter an Relevanz

Der Bedarf an Logistikimmobilien hat in den vergangenen Jahren allgemein deutlich zugenommen. Treiber dafür sind das Wachstum des Online-Handels, ein vermehrtes «Friend-shoring» und «On-shoring» aufgrund der weltpolitischen Lage sowie eine verstärkte Arbeitsteilung auch in der Wirtschaft. Entsprechend gross ist die Nachfrage nach Lagerungsangeboten. Gleichzeitig sind vor allem in attraktiven Ballungsräumen verfügbare Flächen zunehmend ein rares Gut.

Auch in der Region Hannover ist diese Knappheit spürbar, insbesondere bei grossflächigen Arealen
(>50 000 m²) ist das Angebot begrenzt. Die Politik begegnet dieser Herausforderung, indem sie eine nachhaltigere Flächennutzung fordert. Vermehrt sollen Industriebrachen und bestehende Gewerbegebiete mit integrierten Lösungen revitalisiert, umgenutzt und weiterentwickelt werden. Das bedeutet, dass die «Brownfield»-Entwicklung Vorrang geniesst. Damit lässt sich nicht nur der Flächenknappheit entgegenwirken, sondern es können auch Lücken im Stadtbild geschlossen werden. Die Ausweisung von Flächen auf der grünen Wiese hingegen erfolgt derzeit nur gezielt und sparsam.

Dennoch sind Greenfield-Entwicklungen nicht unmöglich, sofern die Projektentwickler ein überzeugendes – und vor allem ökonomisch und ökologisch nachhaltiges – Konzept vorweisen können. Dies ist Swiss Life Asset Managers mit der neuen Projektentwicklung «Hanover North I» in Wietze (Grossraum Hannover) gelungen. Hier entsteht auf einem kürzlich erworbenen, 77 000 m² umfassenden Grundstück ein über 43 000 m² grosses Logistikzentrum mit einer modernen und qualitativ hochwertigen Ausstattung sowie einem auf internationalen ESG-Standards basierenden Energiekonzept.

Gerade die ökologische, aber auch die ökonomische Nachhaltigkeit spielt für alle Beteiligten eine wichtige Rolle. Es reicht nicht, die nötigsten Massnahmen zu implementieren, sondern ESG muss in der DNA aller Projekte verankert sein. Das liegt auch im Interesse der Kommunen. Sie wünschen sich, dass sich passende Unternehmen langfristig ansiedeln und durch Gewerbesteuer und moderne Arbeitsplätze einen entsprechenden Mehrwert erzeugen. Das bedeutet für Entwickler und Investorinnen, dass sie die richtigen Unternehmen ansprechen und durch hochwertige Immobilien an hervorragenden Lagen überzeugen müssen.

Logistikimmobilien mit moderner Ausstattung sind bei Investorinnen und Mietern sehr begehrt. Zu dieser Ausstattung gehört, dass Energie und Wärme über Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Erdsonden erzeugt werden und ein verbrauchsarmer Betrieb möglich ist. Dadurch fallen die Nebenkosten für die Mieterinnen tiefer aus und es ergibt sich ein zusätzlicher Handlungsspielraum bei der Anpassung der Mieten.

Eine wichtige Rolle bei der Entwicklung von Logistikimmobilien spielt ausserdem das Konzept der «Big Boxes». Indem sie nach immer dem gleichen Gebäudetyp entwickelt werden, besitzen sie im Vergleich zu anderen Immobilien eine deutlich höhere Skalierbarkeit. Dies ist auch deshalb positiv, weil der Bedarf an Lagerflächen in Zukunft weiter steigen wird. 

Die zentrale geografische Lage begünstigt die Logistikregion Hannover – bestehend aus dem Grossraum Hannover und den östlich angrenzenden Städten Salzgitter, Braunschweig und Wolfsburg. Sie ist ein wichtiger Knotenpunkt und ein Verteilzentrum für den nationalen und internationalen Güterverkehr. Hannover verfügt dank seines Flughafens (mit 24-Stunden-Betriebserlaubnis), vier Bundesautobahnen, vier Binnenhäfen und der Nähe zu drei Nordseehäfen (Hamburg, Bremerhaven und Wilhelmshaven) über hervorragende Verkehrsanbindungen; dazu zählt auch das Güterverkehrszentrum (GVZ) in Lehrte, das von der Deutschen Bahn als «modernste Umschlaganlage Europas» gepriesen wird. Das sind beste Voraussetzungen nicht nur für den einheimischen und grenzüberschreitenden Warentransport, sondern ebenso für die hier angesiedelten Logistikunternehmen.

Die geografische Lage, verbunden mit einer soliden Infrastruktur, macht die Region besonders interessant für Unternehmen, die den deutschen und europäischen Markt effizient beliefern wollen. Dazu zählen insbesondere Unternehmen aus den Bereichen E-Commerce, Automobilindustrie und Handel. In Kombination mit aktuellen Trends wie Energiewende und Transformation der Mobilitätswirtschaft führt dies zu einer andauernden, hohen Nachfrage nach entsprechenden Flächen. Das zeigt auch eine Studie des Fraunhofer Instituts: Die Region Hannover erreichte 2023 mit einem Neubauvolumen von rund 250 000 m² den zweiten Platz im bundesweiten Vergleich, während sie im Jahr 2022 noch auf Rang 14 lag. Der Wirtschaftsförderung Hannover zufolge summieren sich die für 2024 bis 2026 geplanten Projekte auf rund 440 000 m² Hallenfläche. Das Umsatzwachstum des wichtigen Nachfragetreibers E-Commerce hat sich nach dem pandemiebedingten Boom zwar verlangsamt und stabilisiert, trotzdem ist davon auszugehen, dass der Online-Handel den Logistikimmobilienmarkt hinsichtlich des Flächenbedarfs weiterhin massgeblich bestimmen wird.

Neben den vielen neuen Projektentwicklungen zeigt sich die Attraktivität der Region Hannover auch in der Entwicklung der Mieten: Bis Ende 2023 stiegen sie auf 6.20 Euro pro Quadratmeter. Das macht ein Plus von 40 Cents. Dieser Trend setzte sich 2024 mit einer Spitzenmiete von 6.40 Euro pro Quadratmeter fort. Insbesondere für moderne und hochwertig ausgestattete Objekte an zentraler Lage sind sogar noch höhere Mieten möglich.