Wohltätigkeitsorganisationen mit Immobilien – Herausforderungen und Chancen

Die Verwaltung direkt gehaltener Immobilienportfolios ist für Wohltätigkeitsorganisationen und Stiftungen in den letzten Jahren erheblich schwieriger geworden. Pandemie, hohe Inflation und gestiegene Lebenshaltungskosten haben die Situation verschärft und die Polarisierung zwischen den einzelnen Sektoren verstärkt, am auffallendsten im Bürosektor, wo infolge der Zunahme hybrider Arbeitsformen ein anhaltender Strukturwandel stattfindet.

Dieses sich laufend verändernde wirtschaftliche und soziale Umfeld macht deutlich, wie wichtig es ist, die Anlagen zu diversifizieren und in Marktbereiche zu investieren, die es dank Mietwachstum erlauben, widerstandsfähige und wachsende Einnahmen zu erzielen. Entsprechend müssen sich Wohltätigkeitsorganisationen intensiv damit auseinandersetzen, wie und wo sie in Immobilien investieren: Sind Investitionen in direkte Immobilienanlagen angesichts der täglichen Verwaltungsaufgaben sinnvoll? Oder empfiehlt sich eher der indirekte Ansatz eines kollektiven Immobilieninvestmentfonds («pooled funds») mit einem spezialisierten Manager, der die Komplexität von Immobilien und die steigenden Anforderungen an das operative Asset Management kennt?

Vor 2012 verhielten sich alle Immobiliensektoren sehr ähnlich und folgten der jeweiligen Wirtschaftskonjunktur. Ab 2012 fand jedoch im Einzelhandel ein Strukturwandel hin zum Onlinehandel statt, der sich nachteilig auf Einkaufszentren und Läden an High-Street-Lagen auswirkte, jedoch vorteilhaft auf Lagerhaltung und Logistik (Industrie). Das widerspiegelte sich auch in den entsprechenden Anlageerträgen aus Einzelhandels- und Industrieimmobilien.

In jüngerer Zeit hat die Entwicklung hin zum hybriden Arbeiten auch zu einem Strukturwandel bei den Büroimmobilien geführt: Es gibt eine zunehmende Polarisierung zwischen hochwertigen Büros (Klasse A), die mit viel Licht, Raum, Annehmlichkeiten und ESG-Referenzen punkten, und eher zweitklassigen Bürogebäuden, die Mitarbeitende nicht von zu Hause wegzulocken vermögen. Diese Polarisierung führt zu einer drastischen Neubewertung der Büromieten, und viele zweitklassige Bürogebäude laufen Gefahr, zu «Stranded Assets» zu werden und stark an Wert zu verlieren.

Diversifizierung ist deshalb für jedes Immobilienportfolio unerlässlich – nicht nur zwischen, sondern ebenso innerhalb der Sektoren. Gleichzeitig ist es notwendig, die strukturellen Veränderungen zu verstehen, die sich in der Gesellschaft rund um die drei grossen Themen Technologie, Demografie und Infrastruktur vollziehen. Ein solchermassen thematischer Ansatz bei der Investitionsanalyse ermöglicht ein klares Verständnis für die Wirtschaftsbereiche und Immobiliensektoren, die die künftige Mieternachfrage ankurbeln und letztlich die Mieteinnahmen und die langfristigen Immobilienrenditen antreiben werden.

Eine Folge der oben genannten Trends ist der starke Anstieg der Investitionen in den alternativen Sektor, da die Investoren sich von den traditionellen Sektoren Einzelhandel und Büro abwenden. Doch der alternative Sektor (z.B. Studentenwohnungen, Pflegeheime, Mietlager, Wohnimmobilien und Hotels) erfordert zusätzlich zum Know-how in der Immobilienverwaltung auch ein gewisses Mass an operativer Expertise. Für Direktinvestoren mit wenig Erfahrung in diesem Sektor bedeutet das ein Markthindernis.

ESG-Kriterien waren für Wohltätigkeitsorganisationen und Stiftungen noch nie so wichtig wie heute. Zum einen, um sicherzustellen, dass jede Investition mit dem zugrunde liegenden karitativen Auftrag oder Ziel übereinstimmt, und zum anderen, um zu gewährleisten, dass die Immobilien die Netto-Null-Ambitionen erfüllen. Parallel zu den zunehmenden regulatorischen Anforderungen mit ihren EPC-Vorgaben (Emissionen) wird für die Vermietung gewerblicher Immobilien ab 2027 ein EPC-Rating von mindestens «C» und ab 2030 voraussichtlich ein «B» erforderlich sein. Diese Änderungen bedeuten, dass Wohltätigkeitsorganisationen ihre bestehenden, direkt gehaltenen Portfolios sorgfältig überprüfen müssen, um sicherzustellen, dass sie den Normen entsprechen. Dies kann beträchtliche Investitionsausgaben und einen erheblichen Bedarf an Cashflow erfordern. Alternativ könnten Liegenschaften auf dem Markt verkauft werden, aber viele Immobilien, insbesondere im schwierigen Bürosektor, weisen sinkende Werte auf und riskieren «Stranded Assets» zu werden.

Es empfiehlt sich eine professionelle Beratung, um die Risiken eines direkten Immobilienportfolios und die erhöhten Ausgaben zu verstehen, die in den nächsten fünf Jahren zur Erfüllung der neuen Standards erforderlich sein werden.

Bis vor wenigen Jahren war die Verwaltung eines Immobilienportfolios für Wohltätigkeitsorganisationen relativ einfach. Es genügte, die Mieten einzuziehen und die Liegenschaft gemäss den Bedingungen des Mietvertrags zu verwalten. Inzwischen sehen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit Inflation, steigenden Zinsen und verstärkten CO2-Reduktionsmassnahmen anders aus. Auch die Immobilienbewirtschaftung ist im Alltag komplexer geworden und der Unterhaltsaufwand hat zugenommen.

Ausserdem stellen die Mieter und Mieterinnen gesteigerte Ansprüche an die Ausstattung. Eine Vermieterin muss sehr genau verstehen, was die Mieterschaft von einem Gebäude erwartet, insbesondere von Büros. Und sie muss berücksichtigen, was das für den hybriden Arbeitsplatz bedeutet. Ein weiterer Punkt betrifft die Mietdauer. Statt wie früher Verträge über zehn bis fünfzehn Jahre abzuschliessen, sehen sich Vermieterinnen mit der Zunahme z.B. vollständig ausgestatteter Büros konfrontiert und müssen immer öfter Mietverträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren akzeptieren; oft mit einer Klausel, die eine Kündigung nach drei Jahren erlaubt.

Alle diese Veränderungen verlangen von den Liegenschaftenbesitzerinnen sowohl mehr immobilientechnisches Wissen als auch ein grösseres Know-how in der operativen Verwaltung. Für viele Wohltätigkeitsorganisationen und Stiftungen, die Immobilien direkt halten, dürfte eine Übergangszeit notwendig sein, um sich mit einem professionellen Immobilieninvestmentmanager abzustimmen, das Portfolio neu auszurichten und zu prüfen, ob direkter Immobilienbesitz die langfristige Lösung ist. Eine Alternative bieten professionell verwaltete kollektive Immobilieninvestmentfonds, in die indirekt in Liegenschaften investiert werden kann. Dadurch entfällt die tägliche Verwaltung und gleichzeitig besteht das Engagement in dieser Anlageklasse weiterhin. Dank eines Portfolios hochwertiger institutioneller Vermögenswerte, das stabile Erträge erwirtschaftet, können Wohltätigkeitsorganisationen ihren Verpflichtungen sowohl hinsichtlich Anlagerendite als auch ESG-Anforderungen entsprechen.

Klar ist, dass die kommenden Jahre für Wohltätigkeitsorganisationen und Stiftungen, die in Immobilien investieren, herausfordernd sein werden. Die ESG- und EPC-Anforderungen, die sich verändernden Arbeitsgewohnheiten und die Inflation – sie alle beeinflussen den Strukturwandel im Immobilienmarkt. Es gibt nicht den einen richtigen Weg, mit alle dem umzugehen. Aber es ist unvermeidlich, dass Strategien überprüft und schwierige Entscheidungen getroffen werden müssen. Und es ist wichtig, sich von Fachleuten beraten zu lassen, um den optimalen Weg zu bestimmen und um die besten Lösungen für diese Herausforderungen zu finden.