Die Zeiten des Höher, Schneller, Weiter sind erst einmal vorbei. Auch für Immobilieninvestorinnen und -investoren geht es nun darum, noch stärker ihrer sozialen Verantwortung gerecht zu werden und in den Bestand zu investieren. Ein Blick auf die Entwicklung des deutschen Seniorenimmobilienmarkts.
Nicht zuletzt aufgrund des demografischen Wandels sind Seniorenimmobilien – sowohl vollstationäre Pflegeheime als auch betreutes Wohnen – als Kapitalanlage bei Investoren und Investorinnen zunehmend sehr gefragt. Dank der langen Pachtlaufzeiten, einer stetig steigenden Nachfrage, aber auch der teilweisen staatlichen Refinanzierung der Miete gelten diese Immobilien für verschiedene Investorengruppen als besonders attraktiv.
Vom Aufschwung zum Stillstand: Wie kam es dazu?
In den vergangenen Jahren erfuhr dieser Investmentmarkt einen beispiellosen dynamischen Aufschwung. Von 2013 bis Ende 2021 haben sich die Angebotspreise mehr als verdoppelt und ein vermeintliches Betreiberrisiko wurde bei der Investitionsrechnung kaum mehr miteinbezogen. Der harte Wettbewerb und das begrenzte Angebot führten zunehmend zu Preisrallyes, insbesondere bei strukturierten Bieterwettbewerben. Immer öfter wurde im Zusammenhang mit Seniorenimmobilien der Begriff «resilient» verwendet, da diese Anlageklasse im Vergleich zu anderen Nutzungsarten relativ unbeschadet durch die Covid-19-Pandemie gekommen ist. Nicht zuletzt dank der Pflegerettungsschirme waren nur selten signifikante Mieteinbussen auf Eigentümerseite zu beobachten.
Doch dann kam im vergangenen Jahr das völlig Unerwartete: der russische Angriff auf die Ukraine. Das führte zu Unsicherheiten auf den Finanzmärkten, explosionsartig steigenden Finanzierungszinsen und einer noch stärkeren Verknappung der Materialverfügbarkeit. Innerhalb weniger Monate veränderte sich die Marktsituation vollkommen. Investoren mussten lernen, mit neuen Renditeerwartungen umzugehen, während die Verkäuferseite – seien es Bestandshalter oder Projektentwicklerinnen – mit einer stark verminderten Preisbereitschaft der Investorinnen und Investoren konfrontiert wurde. Dadurch lag der Kaufpreisfaktor für neue Seniorenimmobilien im vergangenen Jahr des Öfteren um fünf bis sechs Jahresmieten über den Möglichkeiten der Nachfrageseite. Neue und insbesondere grössere Transaktionen wurden deshalb immer seltener.
Wie wird sich der Markt für Seniorenimmobilien entwickeln?
Nach unserer Prognose wird es noch einige Zeit dauern, bis sich bei neuen Investitionen wieder ein Gleichgewicht zwischen den Vorstellungen von Verkaufenden und Kaufenden einstellen wird – vor allem mit Blick auf Preise und Sicherheitenregime bei Kaufverträgen. Zusätzlich zum Verhältnis zwischen Verkaufenden und Kaufenden gewinnt auch die Auswahl des geeigneten Betreibers, der passenden Betreiberin zunehmend an Bedeutung.
An den jüngst beobachteten Insolvenzanträgen bei mehreren Pflegebetrieben zeigen sich deutlich die Spuren, die die Jahre der Pandemie und der zunehmende Fachkräftemangel im Pflegebereich hinterlassen haben. Aufgrund des vereinbarten Mindestlohns ist auch der Vergütungsaufwand für das Pflegepersonal teilweise stark angestiegen. Da die Margen in der Pflegebranche ohnehin relativ klein sind, werden wir in der kommenden Zeit womöglich die eine oder andere weitere Schieflage bei Betreibern erleben, und der Markt wird sich zunehmend konsolidieren.
Wie können nun verantwortungsvolle Investorinnen und Investoren ihrer besonderen gesellschaftlichen Verantwortung gerecht werden, bei gleichzeitig langfristiger Renditeperspektive? Noch wichtiger wird zunächst die kritische Abwägung der konkreten Nachfragesituation sowie der Professionalität und Bonität eines Betreibers, einer Betreiberin, aber auch der potenziellen Projektentwicklungsrisiken im Rahmen der Due Diligence: Ist die spezifische pflegerische Nachfrage am konkreten Standort auch nach 2030 gegeben? Welche Erfahrungen und welche wirtschaftlichen Verhältnisse prägen die vorgesehene Betreiberin, den Betreiber? Und ist eine Projektentwicklung mit der nötigen Sorgfalt und Preissensibilität geplant, ohne dabei wichtige Qualitätsmerkmale wie Energieeffizienz und Architektur einzubüssen?
In Bestandsimmobilien investieren
Angesichts der aktuellen Herausforderungen sowohl bei neuen Projektentwicklungen als auch auf der Nachfrageseite sollten Investorinnen und Investoren sich nicht ausschliesslich auf Neuakquisen fokussieren. Ebenso wichtig ist es, die bereits angekauften Seniorenimmobilien weiterzuentwickeln. Natürlich ist das Investorengeschäft von Wachstum geprägt. Doch die Eigentümerinnen haben auch die Aufgabe, in ihren Immobilien die notwendigen Investitionen zu tätigen, um dem Betreiber und damit auch den Bewohnerinnen und Bewohnern ein arbeits- und lebenswertes Umfeld zu bieten. Swiss Life Asset Managers legt dabei ein besonderes Augenmerk auf die Revitalisierung und die Optimierung des Bestands unter Berücksichtigung der ESG-Kriterien. Trotz der teilweise herausfordernden Gebäudekonzeptionen eignet sich ein Grossteil des Bestands dazu, hochwertig saniert zu werden, um Seniorinnen und Senioren ein selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen. Swiss Life Asset Managers setzt auf die Weiterentwicklung des Bestands ebenso wie auf Investitionen in neue Seniorenimmobilien.
Swiss Life Asset Managers ist europaweit eine der führenden Immobilieninvestorinnen mit über 125 Jahren Erfahrung im Investment Management und der Bewirtschaftung von Immobilien.
