Biens immobiliers allemands destinés aux seniors : sécuriser les rendements malgré les nouveaux défis

En raison notamment de l’évolution démographique, les placements dans les biens immobiliers destinés aux seniors (établissements médico-sociaux entièrement stationnaires ou logements encadrés) sont de plus en plus prisés des investisseurs. Du fait de la durée importante des baux, d’une demande en constante hausse, mais aussi du refinancement partiel des loyers par l’Etat, ces biens immobiliers sont considérés comme particulièrement attrayants pour différents groupes d’investisseurs. 

Au cours des dernières années, ce marché a connu un essor des investissements sans précédent. De 2013 à fin 2021, les loyers affichés ont plus que doublé et le risque d’exploitation n’a quasiment plus été pris en compte dans le calcul des investissements. La concurrence rude et l’offre limitée ont entraîné une escalade des prix, en particulier dans les cas de concurrence structurée entre soumissionnaires. Le marché des biens destinés aux seniors a de plus en plus souvent été qualifié de « résilient », cette classe d’actifs ayant été plutôt épargnée par la pandémie de Covid-19, par rapport à d’autres types d’utilisation. Grâce notamment aux aides financières publiques dont a bénéficié le secteur des soins, peu de propriétaires ont enregistré des pertes de loyer significatives.

Mais l’année dernière, un évènement inattendu s’est produit : l’attaque de la Russie contre l’Ukraine, qui a entraîné des incertitudes sur les marchés financiers, une explosion des taux d’intérêt financiers et une intensification de la pénurie de certains matériaux. En quelques mois, la situation sur le marché a complètement changé. Les investisseurs ont dû apprendre à gérer de nouvelles attentes de rendement, tandis que les vendeurs, qu’ils soient propriétaires de biens ou développeurs de projets, ont été confrontés à une forte baisse du prix que les acheteurs étaient prêts à payer. Ainsi, l’année dernière, le prix de vente des nouveaux biens destinés aux seniors était souvent supérieur de cinq à six loyers annuels aux possibilités d’achat de la demande. De ce fait, les nouvelles transactions, en particulier les transactions importantes, sont de plus en plus rares.

Selon nos prévisions, il faudra encore attendre un certain temps avant de retrouver un équilibre entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs pour les nouveaux investissements, notamment en ce qui concerne les prix et le régime de sûretés dans le cas des contrats d’achat. Outre la relation entre vendeurs et acheteurs, le choix de l’exploitant approprié gagne lui aussi en importance. 

Les déclarations d’insolvabilité récemment observées dans plusieurs établissements de soins montrent clairement les traces laissées par les années de pandémie et la pénurie croissante de main-d’œuvre qualifiée dans le secteur des soins. En raison du salaire minimum convenu, la charge de rémunération du personnel infirmier a aussi, dans certains cas, fortement augmenté. La relative faiblesse des marges dans le secteur des soins entraînera peut-être d’autres difficultés pour les exploitants dans les temps à venir, et le marché va se consolider de plus en plus.

Comment les investisseurs responsables peuvent-ils assumer leur responsabilité sociétale, tout en ayant des perspectives de rendement à long terme ? Il est crucial dans un premier temps d’évaluer de manière critique le professionnalisme et la solvabilité d’un exploitant, de même que la situation concrète en matière de demande ainsi que les risques potentiels liés au développement du projet dans le cadre du contrôle préalable : la demande spécifique de soins sur le site en question existera-t-elle encore après 2030 ? Quelles expériences et quelles conditions économiques caractérisent l’exploitant prévu ? Et un développement de projet est-il planifié avec le soin requis et en tenant compte des prix, sans pour autant perdre en qualité sur certains critères importants tels que l’efficacité énergétique et l’architecture ?

Au vu des défis actuels tant en termes de développement de nouveaux projets qu’en termes de demande, les investisseurs ne devraient pas se concentrer uniquement sur des nouvelles acquisitions. Il est tout aussi important de poursuivre le développement des biens destinés aux seniors déjà acquis. Bien entendu, les investisseurs recherchent la croissance. Mais en tant que propriétaires, ils se doivent aussi d’effectuer les investissements nécessaires dans leurs biens immobiliers afin d’offrir à l’exploitant, et donc aux habitants, un environnement de travail et de vie agréable. Swiss Life Asset Managers accorde une attention particulière à la rénovation et à l’optimisation des biens existants, tout en tenant compte des critères ESG. Malgré la conception parfois complexe des bâtiments, une grande partie du parc peut être rénovée pour augmenter en qualité et permettre aux seniors de vivre en toute liberté de choix. Swiss Life Asset Managers mise sur le développement des biens existants ainsi que sur des investissements dans de nouveaux biens destinés aux seniors.