La stabilité des actifs résidentiels et leur indépendance vis-à-vis de la conjoncture, en particulier lorsqu’ils sont bien situés, se vérifient également durant la pandémie de Covid-19. Si d’autres secteurs du marché immobilier subissent une pression partielle, l’immobilier résidentiel reste attractif. Grâce à l’accroissement de la population et la hausse constante des loyers, il offre de bonnes perspectives d’avenir.
L’emplacement, toujours l’emplacement : résister à la crise grâce aux placements immobiliers
Il y a des vérités qui ne se démentent jamais. Dans le secteur immobilier, elle concerne l’importance d’une chose : celle du sacro-saint emplacement. Durant la pandémie de Covid-19, la résistance à la crise des placements immobiliers particulièrement bien situés s’est une fois de plus vérifiée, et s’est révélée payante pour les investisseurs.
Ceci étant dit, les investisseurs ne doivent pas perdre de vue que les différents secteurs du marché suisse de l’immobilier sont soumis à différentes conditions. Durant la crise du coronavirus, le commerce de détail s’est notamment retrouvé sous pression suite à l’essor de la consommation en ligne, et d’autres changements structurels sont à prévoir.
De nouveaux défis se posent également au niveau des surfaces de bureaux : avec les incertitudes économiques, l’expansion du télétravail dans de nombreux secteurs a modifié les besoins en surfaces des entreprises. La nouvelle forme de collaboration nécessite une nouvelle répartition des espaces. Si la demande en surfaces de bureaux reste élevée dans les emplacements attrayants et centraux, la situation est plus difficile dans les emplacements périphériques. Cela entraîne une polarisation accrue entre les biens situés à des emplacements secondaires et ceux situés à des emplacements privilégiés.
Les actifs résidentiels restent l’un des secteurs les plus attractifs
Le marché suisse de l’immobilier résidentiel reste solide et très attrayant. En comparaison historique, le taux de vacance des actifs résidentiels est faible et relativement stable. Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), le taux de vacance dans les immeubles résidentiels oscille entre 0,4 et 1,8% depuis 1984. Après la crise immobilière, il a certes légèrement augmenté, mais est resté en dessous des 2%.
Même la pandémie de Covid-19 n’a pas réussi à ébranler cette stabilité. En 2021, les taux de vacance ont même reculé pour la première fois depuis douze ans. Le marché résidentiel est relativement indépendant de la conjoncture, le très haut taux de locataires, d’environ 60%, le rendant très résistant. A cela s’ajoute une croissance annuelle de la population d’environ 1%, selon les prévisions de l’OFS. Dans ce contexte, les immeubles locatifs suisses, avec leurs données fondamentales intactes, se révèlent des placements immobiliers garants de sécurité.
En comparaison historique, les loyers existants des biens résidentiels suisses ne cessent d’augmenter. Ils ont plus que doublé au cours des 40 dernières années, et ont enregistré une croissance annualisée de 2,5%. Cette croissance est du même ordre que l’évolution annuelle moyenne des salaires.1 Outre les réglementations sur le droit du bail, c’est notamment le grand nombre de locataires, garantissant une demande constante de logements bien situés, qui assure la stabilité des loyers. Cette stabilité assure quant à elle la sécurité des flux de trésorerie et rend les évaluations immobilières particulièrement stables.
Les placements immobiliers offrent des données fondamentales solides
Par rapport aux placements à taux fixe, les placements immobiliers sont avantagés, notamment au vu de la faiblesse persistante des taux d’intérêt. La pandémie est en recul et l’économie opère à nouveau à des niveaux quasiment normaux. En outre, le marché du travail se redresse, ce qui donne un nouvel élan à la demande de surfaces. Les marchés immobiliers suisses reposent ainsi sur de solides fondations, quel que soit leur usage.
1 OFS, BNS, Wüest Partner et Swiss Life Asset Managers
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