L’immobilier hôtelier a été durement touché en 2020. Maintenant que les vacances d’été sont là, la demande refoulée et les « voyages de revanche » annoncent des temps plus glorieux aux hôteliers et investisseurs immobiliers européens. Toutefois, les voyages d’affaires pourraient mettre plus longtemps à reprendre que le tourisme de loisirs.

Avec l’amélioration de la situation sur le front de la santé publique, le tourisme de loisirs devrait connaître un fort rebond cet été. Les différentes campagnes nationales de vaccination massive, la récente réouverture des frontières intracommunautaires et l’harmonisation des règles sanitaires et des conditions d’entrée pour les voyageurs internationaux constituent d’excellentes nouvelles pour le secteur de l’hôtellerie de loisirs. Rien à voir avec la situation de l’été 2020, où les touristes étaient largement restés chez eux en raison des situations et politiques sanitaires divergentes des pays.

Voyages de « revanche »
Phénomène également observé dans d’autres secteurs de consommation, on peut s’attendre à ce qu’un « tourisme de revanche » ait lieu cette année, les voyageurs se « vengeant » en profitant de leur liberté après 18 mois de restrictions. Cela transparaît déjà dans les statistiques, puisque les gérants d’hôtels espagnols de destinations touristiques, traditionnellement très dépendants des vacanciers internationaux, font état d’excellentes réservations pour cet été.

Outre les destinations touristiques les plus prisées en été, les grandes villes d’Europe traditionnellement appréciées des amateurs de week-ends prolongés semblent aussi profiter de la reprise. Après les interruptions imposées par le confinement en 2020 et début 2021, Paris, Rome, Barcelone, Amsterdam et Berlin retrouvent leur statut de destinations privilégiées, et d’autres villes, comme Séville, gagnent du terrain. Dans ces centres-villes, le retour des touristes européens met du baume au cœur des gérants de l’industrie hôtelière.

Le camping, un segment en plein essor
Une autre tendance importante est le regain d’intérêt pour les hébergements en plein air. Au vu des difficiles conditions, le segment du camping a relativement bien tiré son épingle du jeu en 2020 : les campings français, en particulier ceux qui dépendent fortement des touristes nationaux, n’ont enregistré qu’une baisse de revenus d’environ 20%. Une baisse minime comparée aux 60 à 80% de baisse globale pour les gérants d’hôtel. Les réservations ont également rebondi en 2021. Le marché français, qui est à la fois la première destination en termes de camping et celle qui accueille le plus grand nombre de campeurs en Europe (n° 2 au niveau mondial), devrait être le principal bénéficiaire de cette évolution. En particulier, la réouverture des frontières devrait faciliter le retour des touristes transfrontaliers (suisses, italiens, allemands, belges, etc.) sur les sites français.

Les habitués des campings devraient être rejoints par l’afflux de nouveaux arrivants qui ont découvert le camping à l’été 2020, lorsque la pandémie avait poussé les gens à se tourner vers l’hébergement en plein air avec ses bonnes possibilités de distanciation sociale et son cadre naturel. L’année 2021 dira si ces nouveaux clients se révèlent loyaux et réitèrent leurs réservations.

Dans ces centres-villes, le retour des touristes européens met du baume au cœur des gérants de l’industrie hôtelière.

Une classe d’actifs cyclique, influencée par des facteurs structurels
Le devenir du tourisme d’affaires est moins clair. Une certaine inertie, partiellement liée à l’adoption généralisée de systèmes numériques hautement efficaces pour les réunions en ligne, les vidéoconférences et le télétravail, qui freinent la reprise des voyages d’affaires, est aggravée par le pragmatisme des entreprises. Confrontés à une crise de santé publique, les comités de gestion ont de bonnes raisons d’être plus vigilants à l’égard des politiques et des budgets de voyage. Par conséquent, il faudra probablement 12 à 18 mois pour que les voyages d’affaires reviennent à leurs niveaux d’avant-crise.

A mesure que la crise du Covid s’apaise, l’hôtellerie représente une classe d’actifs dans laquelle il est relativement intéressant de se lancer. Les investisseurs doivent néanmoins être conscients de son caractère cyclique, qui est source de volatilité. Investir dans l’immobilier hôtelier nécessite une approche lucide et à long terme. Mais soutenus par des tendances structurelles, notamment une classe moyenne de plus en plus mobile au niveau mondial, ces actifs pourraient générer des rendements supérieurs à l’inflation sur un horizon de 10 ans. 

Auteur : Johanna Capoani, Head Hospitality Portfolio Management, Swiss Life Asset Managers, France

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