Avec la croissance des 70 ans et plus, l’immobilier dédié à la santé figure parmi les secteurs les plus dynamiques du secteur immobilier, qui reste pour sa part attractif. L’immobilier dédié à la santé propose une grande diversité de biens – s’étendant des EHPAD aux cabinets médicaux – ce qui permet une forte diversification et des rendements attrayants pour les placements à long terme.

Depuis le début de la crise du Covid-19, le secteur de la santé a enregistré des performances supérieures à la moyenne sur les marchés des actions. Dans le domaine immobilier aussi, cela se traduit par une nette supériorité sur les immeubles commerciaux. Ainsi, la tendance à la croissance observée depuis la crise financière, alors que les investisseurs recherchaient d’autres possibilités de placement, se poursuit. 

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EHPAD à Aranjuez, près de Madrid, en Espagne.
Source: Swiss Life Asset Managers

L’appétit pour l’immobilier de santé repose sur des tendances à long terme, telle la part croissante de la population des seniors (âgés de 70 ans et plus). Celle-ci, souvent qualifiée de Silver, se caractérise par des profils différenciés et des besoins évolutifs en vertu de la hausse de l’espérance de vie. La démographie explique la durée longue des baux, une variable clé pour sécuriser les flux de trésorerie à long terme. C’est une des raisons pour lesquelles la stratégie d’investissement en santé continuera d’être un pilier fondamental pour les investisseurs institutionnels.

Quelques avantages de l’immobilier dédié à la santé
En termes d’allocations d’actifs, le secteur de la santé associe des corrélations faibles par rapport au bureau, au commerce ou à la logistique. Aussi, en plus de la croissance et de la maturité du secteur, la santé offre des bénéfices de diversification. En termes de sélection d’actifs, la pluralité des sous-jacents dont les EHPAD, les centres de rééducation, les hôpitaux, les structures ambulatoires, les cabinets médicaux et les structures associées aux sciences de la vie offrent diverses sources de revenus d’exploitation. En cela, le secteur de la santé est déterminant dans la construction de portefeuille et la gestion des risques.

En Europe, la génération Silver est la plus représentée en Allemagne, en France, en Italie et en Espagne: elle comptait 40 millions de résidents dans ces quatre pays en 2020, selon Oxford Economics (OE). Selon l’OCDE, le nombre de lits en maison de retraite pour 1000 habitants se répartit comme suit:

  • Allemagne: 54
  • France: 50
  • Espagne: 44
  • Italie: 18

Oxford Economics prévoit une forte croissance de la génération Silver à l’horizon 2035:

  • 35% en Espagne
  • 34% en France
  • 30% en Allemagne
  • 24% en Italie

Il apparaît donc d’ores et déjà que le secteur immobilier devra proposer de nouvelles offres pour répondre à une hausse de la demande et à des besoins croissants.

Les futurs formats combinent plus d’indépendance, d’assistance, notamment pour les personnes souffrant d’Alzheimer, pour répondre aux attentes des seniors et de leur famille, garantissant ainsi la liberté de choix à 70 ans et plus.

Exigences pour les futurs concepts en matière de santé
Chaque génération est différente. La génération Silver de demain aura des besoins et des exigences différents de ceux de la génération 70+ d’aujourd’hui. Dans le même temps, la société, l’environnement, l’offre de santé évoluent et nécessitent que les futurs formats combinent plus d’indépendance, d’assistance, notamment pour les personnes souffrant d’Alzheimer, pour répondre aux attentes des seniors et de leur famille, garantissant ainsi la liberté de choix à 70 ans et plus.

L’intégration de ces nouvelles exigences aux futurs développements et concepts de santé profitera à tous. Cela permettra d’améliorer confort et sécurité, tandis que la promotion de la numérisation et des technologies médicales dans les prestations de services favorisera l’innovation dans ce domaine.

L’objectif est de maximiser le bien-être des patients, en réduisant les coûts de santé et les dépenses publiques. Aussi, le secteur européen de la santé est désormais parmi les plus recherchés, tant pour la stabilité de ses rendements que pour sa nature d’investissement socialement responsable.

Paru pour la première fois dans l’édition Insights de mars 2021
Auteur: Beatrice Guedj, Head of Research & Innovation, Swiss Life Asset Managers, France

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