Investir de manière rentable avec des fonds immobiliers européens

Swiss Life Asset Managers s’est fixée pour objectif de trouver les meilleurs biens immobiliers dans les zones urbaines européennes prospères et de les regrouper dans des fonds dotés de profils opportunités-risques innovants. Pour être adaptés aux besoins des investisseurs, ces fonds comprennent également des biens à usage commercial et industriel.

L’immobilier industriel et logistique, une combinaison prometteuse
Ce sont surtout les biens à usage commercial, qui incluent principalement des biens logistiques, qui comptent parmi les gagnants de la pandémie. D’autres types d’immobilier, comme le commerce de détail et l’hôtellerie, ont quant à eux dû faire face à des répercussions économiques plutôt négatives.

• Les biens industriels se distinguent par un usage commercial mixte avec des structures locatives composées principalement d’entreprises moyennes. Les types d’usage comprennent la production, le stockage, les bureaux, la recherche et les services.
  
• Les biens logistiques sont généralement des biens de grande superficie bien situés dans les métropoles européennes. Ils sont utilisés pour le stockage, la préparation de commandes et la distribution.

Le confinement au printemps a encore plus affirmé l’importance du commerce en ligne et son potentiel de croissance. Les chiffres d’affaires du commerce en ligne devraient conserver des niveaux élevés une fois que la pandémie sera jugulée. Par ailleurs, les biens logistiques et industriels offrent généralement des revenus stables aux investisseurs, les biens industriels se distinguant notamment par une granularité des loyers perçus supérieure à la moyenne.

Investir de manière stable et rentable dans des emplacements privilégiés de zones métropolitaines
L’écart de rendement entre les biens immobiliers bien et mal situés ainsi qu’entre les surfaces résidentielles et les surfaces commerciales devrait continuer de se creuser, offrant des opportunités à tous les investisseurs. Pour un investisseur, il est donc important de sélectionner des fonds adaptés à sa propre capacité de risque.

Les investissements dans des immeubles de bureaux, de vente et des actifs résidentiels dans les grandes villes européennes et les centres régionaux situés à des emplacements centraux offrent des rendements intéressants compte tenu de la faiblesse persistante des taux d’intérêt. Ils présentent en outre une faible corrélation avec d’autres classes d’actifs. Les investisseurs suisses peuvent largement diversifier leur portefeuille avec de tels placements immobiliers européens.

De plus, l’influence de la pandémie sur les marchés de la location résidentielle est limitée par rapport aux autres secteurs immobiliers. Bien qu’ils soient eux aussi liés à la conjoncture économique, les actifs résidentiels ont un effet stabilisateur sur un portefeuille diversifié du point de vue des types d’usage. En conséquence, il est important d’identifier les besoins des locataires afin d’échapper à la guerre des prix sur le marché des surfaces.

Marché immobilier allemand: continuité et croissance
Les biens immobiliers allemands offrent un profil risque/rendement intéressant, compte tenu de la haute diversification de l’économie du pays au niveau régional et sectoriel qui compte de très nombreux marchés immobiliers. Par ailleurs, le marché allemand de l’investissement résidentiel, qui est désormais le plus grand du genre en Europe, est également attrayant du fait du changement démographique.

Etant donné que le nombre de ménages en Allemagne augmente plus vite que la population, le besoin en logements de plus petite taille augmente. De plus, la migration urbaine s’étend aux périphéries. Pour répondre à ces besoins, il faut davantage de construction, en particulier dans les métropoles, notamment parce que les capacités de planification et de construction y font défaut. En ce qui concerne les principaux moteurs du marché, on ne prévoit aucun ralentissement notable du marché résidentiel.

Le marché allemand des bureaux souffre également d’un manque de surface. La forte demande de surfaces associée à une activité de construction modérée a ramené les taux de vacance à de faibles niveaux ces dernières années. Les travaux de finalisation imminents de divers projets de construction et la réduction de la demande locative dans le contexte économique actuel ne laissent entrevoir qu’une augmentation marginale des taux de vacance.

^{Paru pour la première fois dans Investrends le 15.03.2021
Auteur: Mario Holenstein, Head Real Estate Portfolio Management (CH) European Properties, Swiss Life Asset Managers}

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