L’immobilier de santé se déploie en Europe

En Europe, le secteur de la santé représente désormais 3% en moyenne du volume total des investissements depuis 2016, contre moins de 1% en 2007. Plus défensif que d’autres secteurs cycliques, il contribue fortement à une bonne diversification de portefeuilles pour les investisseurs. Ces dernières années, il a été considéré comme plus défensif, via l’indexation des baux sur longue période et des taux d’occupation élevés. Néanmoins, le secteur de la santé est à la croisée des chemins. En effet, des business model de certains exploitants ont été plus vulnérables à l’augmentation des charges, voire aux changements structurels liés au vieillissement de leurs résidents. Ces raisons expliquent que certains actifs aient enregistré une perte de valeur importante, tandis que d’autres se sont montrés plus résilients. Un engagement social ainsi que la capacité à proposer une offre adaptée par les investisseurs continueront d’assurer la pérennité des rendements attendus.

L’évolution démographique influence la typologie de la demande dans le secteur de la santé. Selon les Nations Unies, la part des personnes âgées de plus de 65 ans atteindra 25% au sein de l’UE d’ici 2050. Dans les pays très peuplés, tels que l’Allemagne, la France, l’Espagne et l’Italie, qui représentent 57% de la population de l’UE, la part des plus de 65 ans atteindra même les 60%, en raison des taux de natalité plus faibles et d’une espérance de vie plus élevée. Cette situation est encore plus marquée pour les plus de 80 ans : d’ici 2050, ils représenteront 14% de la population totale en Italie, près de 12% en Allemagne, 11% en France et en Espagne. Les facteurs de risque, les maladies et autres problèmes mentaux (telle que la démence) sont différents selon les pays. Ces différences associent des prises en charges spécifiques dont une large gamme de produits et de services immobiliers particuliers.

Par la prise en compte de cette évolution démographique, Swiss Life Asset Managers a complété son offre de modèles d’établissements médico-sociaux traditionnels par d’autres produits, tels que les établissements résidentiels pour personnes âgées adaptés à leurs besoins.

Dans de nombreuses situations, des solutions numériques améliorent la productivité en soutien au personnel soignant. L’utilisation de jeux numériques et d’un large éventail d’activités peuvent aussi stimuler les capacités cognitives et sociales des résidents. Une bonne connaissance de l’écosystème européen des MedTech est aujourd’hui essentielle pour trouver les solutions culturelles appropriées pour les patients comme pour le personnel soignant. A l’avenir, l’IA (intelligence artificielle) devrait permettre d’offrir un concept de prévention sur mesure adapté à chaque patient.

La qualité et les bénéfices des soins en termes d’efficacité, de sécurité et de bien-être des patients, peuvent en effet être vérifiés et évalués à l’aide de solutions numériques (surveillance médicale, contrôle des médicaments, soins adéquats, dossiers médicaux) choisis par le personnel soignant. Ces innovations leur permettent ainsi de se concentrer davantage sur les besoins psychosociaux et plus complexes des patients.

Les dépenses de santé et le financement des soins de longue durée varient considérablement d’un pays européen à l’autre : ces dépenses représentent environ 9% du PIB en Italie, 12,7% en Allemagne, 12,1% en France, 11,3% en Grande-Bretagne et 10,4% en Suisse et en Espagne. On constate également de grandes différences au niveau des places de soins de longue durée : environ 54 places pour 1000 habitants en Allemagne, 48 en France, 44 en Espagne, 22 en Italie et 62 en Suisse. En Allemagne, plus de 9% des personnes âgées de plus de 80 ans vivent aujourd’hui dans des établissements de soins de longue durée, contre 15% en Suisse et 6% en Espagne¹. Ces différences au niveau des pays résultent d’une combinaison de divergences entre systèmes de retraite, niveaux de vie et réglementation.

L’analyse de ces facteurs structurels est essentielle pour comprendre les modèles et in fine garantir des rendements à long terme. Notre approche spécifique à chaque pays dans le choix des produits, des infrastructures et des exploitants tient compte de l’ensemble de ces facteurs structurels, dont les élasticités par sous-marché sont différentes.

Ces dernières années, la concurrence s’est intensifiée dans le secteur de la santé : de grands exploitants ont rapidement investi les marchés clés, tandis que des outsiders émergents se sont implantés sur la base de nouveaux business model. Depuis toujours, Swiss Life Asset Managers évalue chaque acquisition individuellement en fonction de l’offre locale, dans la mesure où les facteurs médico-sociaux et financiers diffèrent selon les marchés. En ne focalisant pas notre stratégie paneuropéenne sur un seul modèle d’opérateur, en termes d’exposition, nous évitons ainsi les risques de concentration. Au contraire, nous privilégions des modèles d’exploitation soutenables qui plus est pour toutes les parties prenantes. Dans ce contexte, le stock-picking de chaque type d’exploitant est ainsi crucial pour répondre à la demande de petites et/ou grandes unités et aux besoins de l’ensemble du secteur de la santé.

Dans le contexte actuel, les exploitants et les investisseurs réfléchissent et travaillent en étroite collaboration afin d’améliorer le bien-être de toutes les parties prenantes. Par exemple, les exploitants sont ainsi tenus d’être transparents et de fournir des informations à toutes les parties concernées, y compris les familles. Cette transparence renforce la confiance mutuelle et minimise les risques de réputation pour les opérateurs et les investisseurs. Dans le secteur de la santé en particulier, les réglementations strictes peuvent avoir un impact significatif sur l’exploitation. La transparence facilite de fait la mise en place de partenariats fructueux à long terme.

Les bâtiments doivent s’adapter aux personnes qui y vivent, et non l’inverse. Les actifs immobiliers plus intelligents et flexibles doivent être des lieux où les patients et le personnel soignant se sentent à l’aise et peuvent vivre avec la plus grande liberté de choix possible. Face à la pénurie de ressources et à la législation du travail, les exploitants d’établissements de soins se doivent aussi de développer de nouvelles méthodes de gestion et de planification. Il est également essentiel que ces actifs soient ancrés dans leur environnement au sens strict. Cela implique que les résidents, les exploitants et les investisseurs partagent le même objectif : une occupation, une gestion et un entretien durables des bâtiments, ainsi que la minimisation de leur empreinte carbone. Des labels, des indicateurs de performance appropriés et autres technologies immobilières numériques de type proptech devraient permettre à tous les acteurs de suivre de près l’évolution des bâtiments vers plus de durabilité.

Swiss Life Asset Managers collabore étroitement avec tous ses partenaires afin de soutenir toutes les solutions innovantes, d’améliorer le bien-être des personnes âgées pour promouvoir la responsabilité sociétale tout en garantissant une performance optimale, via une compréhension des activités opérationnelles au-delà de l’immobilier « pur ». 

¹ Données OCDE