Immobilien bieten durch ihre Vielseitigkeit hervorragende Möglichkeiten, ein Portfolio mit Diversifizierung gegen Risiken abzusichern. Jedes Gebäude ist dabei aufgrund seiner Lage, seiner Nutzung und anderer Aspekte einzigartig. Mit der richtigen Mischung profitiert man sowohl in Konjunkturkrisen als auch in Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung.

Mehr Wachstum und Ertrag mit einer diversifizierenden Immobilienanlagestrategie
Jedes Gebäude ist einzigartig. Daher bieten Immobilien besonders viele Möglichkeiten für Investoren, Anlagen zu diversifizieren. Vielfältiges und verantwortungsbewusstes Investieren in konjunkturunabhängige oder resiliente Bereiche wird dabei mit dauerhaftem Ertrags- und Kapitalwachstum über Wirtschaftszyklen hinweg belohnt. 

Die Renditen von Immobilienanlagen sind kaum von den Entwicklungen bei Aktien und Anleihen abhängig und sind zudem inflationsgekoppelt. So tragen Immobilien-Investments grundsätzlich sinnvoll dazu bei, ein Anlageportfolio zu diversifizieren. Ausserdem gab es in den letzten zehn Jahren eine schnelle Entwicklung in diesem Bereich: Er ist jetzt globaler, komplexer, transparenter, institutioneller und liquider als je zuvor. Damit sind Immobilien nunmehr nicht nur dafür interessant, Risiken und Verluste abzusichern. Sie bieten auch eine sichere Möglichkeit, Vermögen zu bilden. 

Zwischen einzelnen investierbaren Gebäuden kann es dabei sehr grosse Unterschiede geben. Sie betreffen zum Beispiel:   

  • Gebäudestruktur   
  • Gebäudespezifikation   
  • Mieterprofil   
  • Nutzung    
  • Aspekte des Makro- und Mikrostandorts:
    • Verkehrsanbindung
    • Nutzung der Nachbarflächen 
    • Demografie

Somit ergibt sich eine fast unendlich grosse Palette an Produkttypen. Aus jeder Kombination der einzelnen Unterschiede ergeben sich individuelle Risikoprofile: Jedes Gebäude ist zugleich auch ein Teil von wirtschaftlichen, sozialen und geopolitischen Trends. 

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Kustermannpark, München: Ein krisenresistentes Büroobjekt dank Makro, Mikro- und objektspezifischer Faktoren. Quelle: Atchain Art Technology


Ein weiterer Faktor für die Perspektiven eines Gebäudes ist die Passgenauigkeit der Mieter: Je nach Objektverwaltung und Vermieterbeziehungen gibt es Unterschiede bei der Gewinnung und Bindung von
Mietern sowie bei den erzielbaren Mieten. Mit den richtigen Informationen können Vermieter unabhängig von der Wirtschaftslage aktiv Erträge erwirtschaften, steigern und schützen. Ausserdem trägt verantwortungsbewusstes Investieren spürbar zum Erreichen von ESG-Zielen bei. 

Bei einer Anlagestrategie für Immobilien, die mit ihrer Vielfalt mögliche Risiken absichert, wird in europäische Immobilien aus dem gesamten Risikospektrum investiert. So sind die Anlagen möglichst unabhängig von Wirtschaftszyklen: 

  • In Zeiten von Konjunkturflauten ist es möglich, die Erträge mit antizyklischen Bereichen und resilienten Spitzenobjekten zu steigern.  
  • Ist die Konjunktur im Aufschwung, können wiederum höhere Wertänderungsrenditen erzielt werden. Dafür wird zu Sektoren, Objekten und Standorten gewechselt, die stärker vom Aufschwung profitieren.

Der Logistikbereich ist ein gutes Beispiel für einen antizyklischen Sektor: Dank wachsendem Online-Handel und renationalisierten Lieferketten ist die Nachfrage nach bestehenden Logistikmietobjekten an guten Lagen zuletzt immer stabiler. Wie eine krisensichere Immobilie aussehen kann, zeigt sich wiederum am Bürogebäude Kustermannpark in München. Das Gebäude wurde 2019 durch Swiss Life Asset Managers für den TIGR Pan-European Fund erworben und überzeugt zunächst mit seiner Lage: Es befindet sich in einem dynamischen Teilmarkt der Wachstumsstadt München, umgeben von zahlreichen wissensbasierten Arbeitsplätzen. Weitere Anzeichen für krisensicheres Mietwachstum sind ein staatlicher Ankermieter sowie Raum für Massnahmen, mit denen Mehrwert generiert werden kann.

Eine diversifizierende Anlagestrategie vermeidet ein Übergewicht einzelner Länder, Sektoren oder Mieter im Portfolio und sichert so gleichbleibende Renditen. Vor allem gesamteuropäische Fonds mit einer solchen Strategie sind gut in der Lage, auf neue Marktbedingungen und Trends zu reagieren. Ausserdem lässt sich durch Anpassungen der Objektverwaltung und der Gebäudespezifikationen das Mietwachstum individuell steigern. All dies sind gute Gründe für immer mehr Investoren, ihr Kapital in Immobilien anzulegen.

Quelle: Erstmals erschienen in "Insights Oktober 2020".
Autor: Tom Duncan, Research, Strategy & Risk, Mayfair Capital Investment Management

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