Avec le règlement du Brexit, la mise en place d’une stratégie de sortie de crise, une reprise de l’économie et une offre de rendements attrayants, tout semble sourire à l’immobilier britannique. Mais derrière ce tableau idyllique, toutes les régions et tous les segments ne s’en tirent pas aussi bien. Quelles sont donc les conditions requises pour surfer avec confiance sur ce marché prometteur mais complexe ?

En évitant un Brexit sans accord, c’est aussi un important risque baissier qui a été écarté. La confiance
des entreprises britanniques est à son plus haut niveau depuis 14 ans, et les entreprises devraient reprendre leurs investissements après avoir adopté une approche attentiste ces dernières années. Un accord couvrant les services financiers s’est avéré hors d’atteinte, mais le Royaume-Uni a diversifié ses activités en s’éloignant de la finance depuis 2012, au profit de la technologie et des services professionnels. Par conséquent, le risque pesant sur l’ensemble de l’emploi diminue.

Par ailleurs, une stratégie claire de sortie de crise sur fond de programme de vaccination bien avancé devrait faciliter une sortie permanente des confinements et permettre d’exploiter l’importante demande refoulée des consommateurs.

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The Forge, Woking. Actif de bureaux de Mayfair Capital

Exploiter les incohérences
Outre les fondamentaux économiques, les raisons d’investir dans l’immobilier britannique sont claires. Tout d’abord, cette classe d’actifs présente un écart de rendement extrêmement important par rapport aux emprunts d’Etat britanniques. Ensuite, l’immobilier britannique semble sous-évalué par rapport aux marchés européens. En raison de l’incertitude liée au Brexit, le Royaume-Uni n’a pas connu la compression des taux observée sur le continent avant la pandémie et, pour les investisseurs internationaux, la réduction des coûts de couverture au cours des 12 derniers mois a également rendu les prix plus attrayants sur une base relative.

Au dernier trimestre de 2020, les rendements des bureaux « prime » de la City de Londres sont restés à leur niveau du 4e trimestre 2016, et ont été supérieurs à ceux d’autres grandes villes européennes. En revanche, sur des marchés tels que Paris, Berlin, Munich et Madrid, les rendements prime ont chuté sous leurs niveaux
du 4e trimestre 2016, de 80 points de base dans certains cas. Comme la bonne dynamique économique au Royaume-Uni, cette disparité de prix, la baisse des coûts de couverture et la diminution des incertitudes liées au Brexit devraient alimenter un resserrement des rendements.

Cela dit, la reprise ne sera peut-être pas générale. La pandémie a accéléré des changements structurels à l’œuvre depuis plusieurs années. Par conséquent, le marché se polarise rapidement. Cela apparaît clairement entre les secteurs et au sein d’entre eux, certains sites et actifs sortant gagnants ou perdants de l’évolution de la demande locative. Même le secteur de la logistique, qui a enregistré d’excellents rendements cette année, subit un creusement des écarts de performance liés à la qualité, à mesure que les exigences des locataires se précisent.

Stratégie d’investissement thématique et discernement seront essentiels

Réflexion thématique
Dans ce contexte, la poursuite d’une stratégie d’investissement prospective et thématique s’avère plus importante que jamais. Une telle stratégie devrait tenir compte de trois éléments clés :

Premièrement, elle doit identifier les secteurs et sites qui profiteront des changements structurels de
l’économie et ceux qui guideront la demande des consommateurs et des entreprises.

Deuxièmement, les biens doivent répondre à la demande des utilisateurs finaux. Il ne suffit plus de
posséder un bien au « bon » emplacement, le bien lui-même doit être aligné sur les changements thématiques ou être susceptible d’être adapté pour répondre à ces demandes changeantes. Dans le secteur de l’immobilier de bureaux, par exemple, il convient de tenir compte de facteurs clés tels que la lumière naturelle, la qualité de l’air, l’adaptabilité, les technologies de construction intelligente et les services locaux.

Enfin, à mesure que la demande pour une offre plus flexible et orientée service émerge dans l’ensemble
du spectre immobilier, les investisseurs doivent renforcer leur implication opérationnelle. Les investisseurs disposant d’un meilleur contrôle opérationnel de leurs actifs peuvent offrir un produit sur mesure qui répond mieux aux besoins des utilisateurs finaux. Ils réussiront davantage à attirer des locataires, captant ainsi les primes locatives et réduisant les vacances.

Notre investissement dans The Forge, à Woking, un immeuble de bureaux à l’emplacement central (photo),
ainsi que sa rénovation, ont été guidés à toutes les étapes par notre stratégie thématique. D’après notre analyse, les caractéristiques de la ville donnent à penser qu’elle sera résiliente aux changements structurels, voire en bénéficiera à certains égards. Au cours de la rénovation, les exigences des utilisateurs finaux potentiels ont été soigneusement étudiées et intégrées dans le cahier des charges. Une attention particulière a été accordée aux équipements d’accueil, aux installations pour personnes n’utilisant pas de moyens de transport motorisés, à l’adaptabilité, à la flexibilité et à la capacité d’adaptation en vue de soutenir le développement d’une communauté au sein de la propriété.

Les conditions en vigueur sur le marché immobilier britannique laissent entrevoir de nettes possibilités
de croissance. Toutefois, dans un marché qui se polarise, les risques sont nombreux. Pour exploiter ce créneau, il sera essentiel d’adopter une stratégie d’investissement thématique et de faire preuve de discernement.

Vous trouverez ici de plus amples informations sur notre activité immobilière.

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